Verdwijnen van winkels zet door

Nederlandse winkelstraten waren eind 2022 voller dan ze in jaren zijn geweest. Maar dat is vooral omdat ze elk jaar kleiner worden. Opnieuw ‘verdwenen’ in Nederlandse steden en dorpen afgelopen jaar 3.700 winkelruimtes. In sommige gevallen omdat ze werden gesloopt, maar veel vaker nog omdat de verhuurder besloot ze om te bouwen tot kantoor of woonhuis.

Doordat de voorraad aan winkelpanden vorig jaar terugliep, nam ook de leegstand snel af, zo constateerde marktonderzoeker Locatus maandag. De cijferspecialist meet elk jaar eind december welke winkelpanden in Nederlandse steden en dorpen gevuld zijn, en welke niet. Van alle 212.000 winkelruimtes in Nederland stond volgens Locatus eind vorig jaar 6 procent leeg.

Vorig jaar zat 6,7 procent van alle winkelvastgoed zonder huurder. Nóg een jaar eerder was dat 7,5 procent – een niveau dat in twintig jaar tijd alleen in 2015 ook werd bereikt. Die piek was mede het gevolg van het uitbreken van de coronapandemie, begin 2020, waarna consumenten besloten de rest van het jaar vooral de drukke winkelstraten te mijden.

Krimpende winkelstraten

Op het eerste gezicht is zo’n neergaande lijn hoopvol. De fysieke winkelstraat heeft het al jaren moeilijk, mede door de opkomst van online winkelen en het omvallen van enkele tientallen grote ketens. Toch zegt de dalende leegstand weinig over de vitaliteit van fysieke winkels. Er verdwenen namelijk niet alleen leegstaande winkelpanden, maar ook zo’n 2.000 gevulde winkelpanden.

Dat krimpen van winkelstraten is al langer gaande. Nadat de economische crisis van 2008 een jaar of vijf later in volle hevigheid de detailhandel trof, werd leegstand een serieus probleem. Want hoewel de overblijvers sindsdien nieuwe filialen openen, en sommige webwinkels zoals Coolblue besloten uit te breiden naar de winkelstraat, nam het aantal winkels de laatste jaren per saldo steeds af.

Voor vastgoedadviseur CBRE was dat in 2019 reden om te voorspellen dat van het totale winkeloppervlak vier jaar later een kwart overbodig zou zijn. Gemeenten besloten op dat soort vooruitzichten in te spelen door binnensteden actief te reorganiseren. Samen met verhuurders probeerden zij de laatste jaren centra kleiner maar drukker te maken. Door winkels in de wijk, of aan de randen van het centrum, aan te sporen naar de hoofdwinkelstraten te verhuizen. De lege panden die werden achtergelaten, kregen vervolgens een andere bestemming.

Winkels worden woningen

Sinds 2015 zijn meer dan 10.000 winkelpanden omgebouwd naar een ander soort ruimte, blijkt uit cijfers van Locatus. Maar met 3.700 herbestemde panden ging dat proces vorig jaar nog veel sneller dan eerder. Het laat zien dat 2022 toch vooral ook het jaar was waarin verhuurders besloten om de dalende winkelhuren te verruilen voor een inkomstenbron die wel stijgt: woningverhuur.

Die krimp in aanbod is overigens per saldo, merkt hoofdonderzoeker Gertjan Slob van Locatus op. Zo zijn er vorig jaar ook pakweg 4.900 nieuwe winkelpanden geopend, wat betekent dat er pakweg 8.600 bestaande locaties zijn omgebouwd of gesloopt. Voor een groot deel ging het volgens Slob om panden waar nog een huurder in zat die besloot te stoppen. Omdat de winkelondernemer met pensioen wilde, bijvoorbeeld.

Lees ook: Duizenden lege winkels, wat is de oplossing?

De gevulde panden die verdwenen stonden vooral in buitengebieden, zoals woonwijken, aldus de onderzoeksdirecteur van Locatus. In de drukke winkelcentra waren het vooral panden zónder huurder die werden omgebouwd. In wat voor winkelgebieden de bijna vijfduizend nieuwe locaties zijn bijgebouwd, kon Slob maandag desgevraagd niet zeggen.

Hoewel de leegstand door het herinrichten van winkelgebieden landelijk afneemt, is dat effect niet overal even sterk: het verschilt per regio, maar ook per soort winkelgebied. De centra van middelgrote steden met 200 tot 400 winkels (formaat Bussum, Delft) hebben het bijvoorbeeld al jaren bovengemiddeld moeilijk. Daar was de leegstand eind vorig jaar, ondanks twee jaar van dalingen, nog altijd bijna 12 procent.

Eveneens problematisch, maar in iets mindere mate, zijn ‘ondersteunende’ winkelcentra in de grootste steden van het land, waar nog ruim 9 procent van de winkels leegstaat. Voorbeelden daarvan zijn Amsterdam Osdorpplein of Nijmegen Dukenburg. Het laagst is de leegstand in wat Locatus de ‘verspreide bewinkeling’ noemt – buiten de vaste winkelgebieden: nog geen 3 procent.

Waar Locatus door de dalende leegstand voorzichtig optimistisch is over de toekomst van de Nederlandse winkelstraten, toonde makelaarsvereniging NVM zich onlangs juist behoorlijk bezorgd. In een onderzoek naar winkelvastgoed constateerde de NVM drie weken geleden dat de vraag naar winkelpanden onder druk blijft staan, omdat winkeliers zich na de coronapandemie geconfronteerd zagen met „oplopende kosten en onzekerheid”, mede door de oorlog in Oekraïne.

Hoge inflatie

De makelaarsvereniging wijst daarbij onder meer op de stijgende winkelhuren: veel winkeliers zagen de rekening voor hun pand deze zomer flink stijgen omdat hun verhuurder die liet meestijgen in het tempo van de hoge inflatie. Ook de energierekening steeg in korte tijd flink, en het werd veel moeilijker om personeel te werven.

Het komende jaar houden winkels last van hoge inflatie, stijgende rentes en een gebrek aan vertrouwen bij consumenten. Voeg daarbij een „waarschijnlijke economische recessie” en de „onzekere tijden” voor winkeliers zijn allerminst voorbij, aldus de NVM. Dat gaat „onherroepelijk effect krijgen op het gebruik van winkelruimten”.