Zijn er wel een miljoen woningen nodig? Het kan ook minder zijn, of meer

Het staat pontificaal op de voorkant van zijn nieuwe woonagenda: 100.000 per jaar. Zoveel huizen wil minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, CDA) er de komende negen jaar bij bouwen. Het is een ambitieus cijfer: 900.000 woningen in totaal, terwijl de procedures stroperig en de capaciteitstekorten groot zijn. Rekenen we vanaf 2020, dan was de ambitie een miljoen geweest.

Dat miljoen komt niet uit de lucht vallen: het getal zingt al jaren rond in het woningdebat. Typ ‘één miljoen woningen’ in op Google en je krijgt meer dan vijf miljoen hits. De vorige minister die over de woningmarkt ging, Kajsa Ollongren (destijds Binnenlandse Zaken, D66), repte er in 2018 al over, verkiezingsprogramma’s stonden er vol mee. De doelstelling ‘100.000 per jaar’ komt ook terug in het regeerakkoord van Rutte IV, als een van de grootste opgaven voor het nieuwe kabinet.

Zo lijkt het een onomstreden cijfer. Maar in de discussie over de gewenste bouwgolf wordt het geregeld in twijfel getrokken. „Natuurlijk zijn er woningen nodig, maar één miljoen? Waar wonen al die mensen nu dan?”, zei bijvoorbeeld Henk Vermeer, medeoprichter van de BoerBurgerBeweging (die niet op het platteland wil bouwen), vorig jaar tegen vakblad Cobouw. Het getal zou, klinkt het, een succesvolle ‘spin’ zijn van de bouwlobby. Ook vaak betoogd: als iedereen kleiner gaat wonen en ouderen verhuizen, is het woningtekort óók opgelost. Er ís trouwens helemaal geen woningtekort, zeggen anderen weer. Zij halen er dan een tweet bij van Peter Hein van Mulligen, hoofdeconoom van het CBS. Die twitterde vorig jaar dat het woningtekort „historisch gezien niet hoog” is. En bovendien, zeggen wéér anderen, de woningmarkt is niet vastgelopen door een tekort aan huizen, maar door een teveel aan geld.

Waar komt het getal vandaan? En zijn er wel een miljoen woningen nodig? „Het is een beetje een wedstrijdje statistisch verplassen voor intimi geworden”, zegt Cees-Jan Pen, lector De Ondernemende Regio bij Fontys Hogescholen. „Er lopen veel zaken door elkaar heen en de belangen zijn groot. Dat maakt het lastig hier rustig naar te kijken.”

Goedkope, lelijke woningen

Zo hebben de bouwsector en grondeigenaren er financieel belang bij dat er zoveel mogelijk nieuwbouw komt op grote bouwlocaties, en spinnen architecten juist garen bij transformatie van bestaande panden in de stad. Bovendien leeft bij sommigen de angst dat Nederland in korte tijd wordt volgeplempt met goedkope, lelijke woningen.

Hoewel het getal ‘miljoen’ in 2017 voor het eerst werd genoemd in een studie van een bouwadviesbureau, en een jaar later in een rapport van de vereniging van projectontwikkelaars, is het niet uit de bouwsector afkomstig. Het komt voort uit cijfers van ABF Research, een gedegen Delfts onderzoeksbureau dat al jaren het woningtekort voor de overheid berekent. Volgens hun recentste prognose zijn er van 2021 tot en met 2030 936.000 woningen nodig; ongeveer een miljoen dus. Daarvan zijn er vorig jaar zo’n 77.000 gebouwd.

Dat betekent níét dat al die potentiële bewoners nu dakloos zijn of noodgedwongen nog met hun ex wonen. Het betekent ook niet dat weilanden gezocht moeten worden voor de bouw van één miljoen geheel nieuwe woningen: transformatie van winkel- of kantoorpanden of splitsing van huizen kan ook.

Wat betekent het dan wel? Het aantal huizen dat we nu tekortkomen is veel kleiner dan het aantal dat we in 2030 extra nodig hebben. ABF komt uit op 279.000 huizen. Om dat te berekenen, is gekeken naar de verhouding tussen aantal huishoudens en aantal woningen. En naar indicatoren die erop wijzen dat iemand een woning zoekt: het aantal 25-jarigen dat een woning deelt, studenten die thuiswonen, dertigers die weer bij hun ouders gaan wonen.

Kleinere huishoudens

Het woningtekort is nu 3,5 procent. Volgens experts is 2 procent een gezonde situatie op de woningmarkt, waarbij de prijzen niet te veel schommelen. Om dat te bereiken is de bouw van 139.000 huizen nodig in de regio’s met de grootste tekorten.

Peter Hein van Mulligen van het CBS gebruikte in zijn veel geciteerde tweet – dat het woningtekort historisch gezien niet hoog zou zijn – ongecorrigeerde cijfers.

De rest van het getal 936.000 bestaat uit huizen die in de toekomst nodig zullen zijn. Groeit het aantal inwoners en huishoudens, dan zijn logischerwijs meer woningen nodig. Het CBS verwacht dat er eind 2040 19,1 miljoen mensen in Nederland wonen. Die groei is vooral toe te schrijven aan de komst van (arbeids-)migranten. De ‘natuurlijke aanwas’ slinkt juist; we krijgen steeds minder kinderen. Daarvoor zijn 436.000 extra huizen nodig.

Ook het aantal huishoudens groeit, door bevolkingsgroei en doordat huishoudens steeds kleiner worden. Er zijn steeds meer alleenstaanden, vooral onder ouderen en migranten. In 2035 bestaat een huishouden gemiddeld uit 2,07 personen; een halvering ten opzichte van de situatie in 1950. Om deze groei te ondervangen, zijn 243.000 woningen nodig.

Tot slot berekent ABF hoeveel woningen de komende jaren naar verwachting gesloopt worden, omdat die moeten worden vervangen. Het onderzoeksbureau komt op 118.000 woningen.

Bewegend getal

Die miljoen is, kortom, gebaseerd op allerlei aannames. „Het is geen spijkerhard getal”, zegt Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt (Universiteit van Amsterdam). „Het zijn verwachtingen over de toekomst die niet hoeven uit te komen. Maar met het huidige woningtekort vind ik het verstandig niet te veel te relativeren, omdat de urgentie dan verloren gaat. Zo’n getal is ook een boodschap naar de politiek.”

Dát er een tekort is, blijkt uit genoeg signalen, zegt hij: extreem lange wachtlijsten in de huursector, starters die niet aan de bak komen, jongeren die bij hun ouders blijven wonen, heel hoge prijzen in de koop- en particuliere huursector.

Het woningtekort is een bewegend getal. Tijdens de coronacrisis daalde het, omdat expats vertrokken en relatief veel mensen stierven. Nu stijgt het, omdat Oekraïense vluchtelingen naar Nederland komen, van wie een deel in Nederland zal willen blijven. Als mensen andere woonvoorkeuren krijgen, verandert het ook. Die miljoen is „niet in steen gebeiteld”, vermeldt ook onderzoeksbureau ABF.

„Als je iets andere veronderstellingen maakt”, zegt Conijn, „wordt het woningtekort iets meer, of iets minder. Het is uiteindelijk heel erg afhankelijk van demografische ontwikkelingen en woonvoorkeuren.”

Want prognoses zijn een doorrekening van wat al aan het gebeuren ís, zegt Jan Latten, emeritus hoogleraar sociale demografie. Dat wordt vaak vergeten. „Men doet dan alsof een prognose een beleidsdoel is. Dat is natuurlijk de grootste onzin. Zo’n getal geeft aan waar het naartoe gaat als beleidsmakers niets doen. Als je dat niet wilt, je wilt iets meer of iets minder, dan moet je wat aan het beleid veranderen. En niet, zoals vaak gebeurt, statistici en demografen laten rekenen en zeggen: dit is onze toekomst. Dan ben je visieloos bezig.”

In het geval van de woningmarkt zijn prognoses en scenario’s hard nodig omdat de bouw van nieuwe woningen gemiddeld tien – en soms wel twintig – jaar duurt. Ver vooruitkijken is dan vereist. Dat gebeurt doorgaans met het waarschijnlijkste scenario, zegt Latten. „Cijfers heb je alleen van het verleden. Dan ga je kijken: kun je verwachten dat de bestaande trends zo blijven?”

Migratie onderschat

Maar de groei van het aantal huishoudens wordt door het CBS steeds te conservatief ingeschat. Telkens is die groei hoger dan eerder werd gedacht. Het overgrote deel daarvan komt door onverwacht hogere migratie: die wordt structureel onderschat. Latten: „Je zou kunnen zeggen: de realiteit haalt telkens de voorgaande prognose in. Ik denk dat mede daardoor de bouwproductie niet is bijgebleven.” Latten denkt daarom dat de prognose van een benodigde miljoen woningen de komende jaren aan de voorzichtige kant is; dat er mogelijk nog meer huizen nodig zijn.

Ook Conijn wijst op de onderschatting van immigratie. En verder, zegt hij, is het „notoir lastig” sloop in te schatten. Zeker nu nog moet blijken of het lonend is sterk verouderde woningen te verduurzamen.

Maar waar het om gaat, zegt hij, is dat er snel veel huizen bij moeten, in de orde van grootte van een miljoen. „Misschien ligt het getal, met andere aannames, ergens tussen de 800.000 en 1,2 miljoen benodigde woningen. Maar je moet er een kéér een klap op geven. En één getal noemen: zo werkt politiek.”