Het ‘feestje’ op de huizenmarkt is nu echt voorbij

Er staan meer dan twee keer zo veel woningen te koop als een jaar geleden, ze kosten minder en het duurt veel langer voordat ze verkocht zijn. Op de hypotheekrente na, die in dat jaar ongeveer vier keer zo hoog is geworden, staat de wereld er voor de huizenkoper dus beter voor.

Dat is zo’n beetje de samenvatting van de cijfers over het laatste kwartaal van 2022 door de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), waarbij 70 procent van de makelaars bij aangesloten. Daarmee is de kentering op de woningmarkt nu echt een feit – what goes up, must come down, luidt de wetmatigheid.

Voor het sinds negen jaar dalen de huizenprijzen nu ook op jaarbasis: de prijs van een koopwoning (geen nieuwbouw) lag gemiddeld 6,4 procent lager dan een jaar geleden. In het derde kwartaal van vorig jaar daalde de gemiddelde huizenprijs weliswaar al met 5,8 procent, de grootste daling op kwartaalbasis ooit gemeten, maar jaar-op-jaar was toen nog sprake van een lichte stijging. Ook dat feestje is nu ten einde.

Voor zover het überhaupt een feestje was: de recente prijsstijgingen waren zó hoog, vorig jaar zelfs 21 procent, dat ze voor steeds minder huizenzoekers waren bij te benen. En toch stonden ze voor een woning nog in de rij – vaak zelfs letterlijk. Maar nu de hypotheekrente stijgt en media spreken van een ‘razendsnelle afkoeling’, is van hun gretigheid een stuk minder over.

Vijf opvallende cijfers uit de NVM-rapportage.

23 procent

In het laatste kwartaal van 2022 zijn 23 procent méér vrijstaande woningen te koop gezet dan een jaar eerder. Over dezelfde periode bezien zijn er 19 procent minder vrijstaande woningen verkocht. Ook als je kijkt naar alle woningtypen samen, zijn meer huizen te koop gezet dan een jaar geleden (14 procent) en minder verkocht (8 procent).

Terwijl mensen de afgelopen jaren meestal eerst een huis kochten en dan pas verkochten, is die volgorde nu omgedraaid, aldus de NVM. In de huidige markt is de vraag hoe je je huis verkoopt spannender dan de vraag of je een nieuwe woning zult vinden.

Dat gaat het sterkst op voor het dure segment – een tendens die gebruikelijk is bij een neerwaartse kentering van de huizenprijzen. In de duurste huizen wonen namelijk vaak doorstromers die hun verhuizing kunnen uitstellen als hun woning niet meer opbrengt wat-ie eerst waard was. En op de grootste hypotheekbedragen heeft een hogere rente netto het meeste effect. In het vierde kwartaal van 2022 zijn liefst 40 procent minder woningen van boven de miljoen euro verkocht dan een jaar eerder, aldus de NVM.

Lees ook: Kopers zijn kieskeuriger geworden en regionale verschillen zijn groot

Neem de cijfers over de gemeente Amsterdam, die Makelaarsvereniging Amsterdam donderdag naar buiten bracht. De grootste prijsdaling was te zien bij vrijstaande huizen: de vierkantemeterprijs lag daar 19 procent lager dan in het derde kwartaal. Een kanttekening is dat het om niet meer dan 23 verkochte huizen gaat – zo veel vrijstaande woningen zijn er niet in Amsterdam. De overgrote meerderheid van de verkochte woningen (1.741 van de 1.980) in de hoofdstad betrof appartementen – en daarvan daalde de vierkantemeterprijs ‘slechts’ 3,6 procent.

30 procent

Van de woningen tussen de 150.000 en 200.000 euro zijn er 30 procent méér verkocht dan een kwartaal eerder. Terwijl het hogere segment stokt, grijpen mensen in het lagere segment juist hun kans; hier was de schaarste de afgelopen jaren het grootst. In de NVM-cijfers is te zien dat afgelopen kwartaal méér woningen tot drie ton zijn verkocht dan een jaar eerder. Vanaf die prijs begint het aantal transacties te dalen, vanaf 750.000 euro zelfs aanzienlijk: met meer dan 20 procent.

De heel voordelige en de behoorlijk dure woningen maken dan weer niet zo’n groot deel uit van de koopwoningmarkt. Van alle verkochte woningen kostte 4 procent minder dan twee ton en 8 procent meer dan 7,5 ton.

64 dagen

Een woning staat nu gemiddeld 64 dagen te koop. Dat is flink meer dan jaar geleden: toen waren het 44 dagen. Inmiddels staat 1 op de 5 woningen tot een half jaar te koop, veel meer dan een jaar geleden: toen was het er 1 op de 11.

Ook wordt steeds minder overboden. Afgelopen kwartaal gebeurde dat bij 45 procent van de verkochte woningen, een kwartaal eerder bij twee derde. Er is nauwelijks nog verschil tussen de vraagprijs en de betaalde prijs. Een jaar geleden lag de koopprijs nog 9 procent boven het bedrag waarvoor de woning werd aangeboden.

498.000 euro

De mediane vraagprijs van een nieuwbouwwoning is 498.000 euro. Dat is een stuk meer dan voor een bestaande woning, waarvoor 407.000 wordt betaald. Volgens de NVM is dat één van de oorzaken van achterblijvende verkopen van nieuwbouw. Het aantal verkochte nieuwe huizen lag afgelopen kwartaal op het niveau van dat tijdens de kredietcrisis, alweer zo’n veertien jaar terug. Dat het aantal te koop gezette nieuwbouwwoningen afneemt, zie je niet aan het aanbod. Dat is namelijk door het lage aantal verkopen toegenomen. In driekwart jaar is het aantal beschikbare nieuwbouwwoningen verdubbeld tot 18.700, het hoogste aantal sinds eind 2015.

7 procent

De gemiddelde vraagprijs van woningen die in het vierde kwartaal te koop zijn gezet, ligt 7 procent hoger dan een jaar geleden. Dat is frappant, aangezien de transactieprijs (de prijs waarvoor de woning wordt verkocht) toch zeker al een tijdje daalt. Het duidt erop dat eigenaren nog niet gewend zijn aan de nieuwe markt. Ze hebben last van zogeheten verliesaversie: weerstand om hun huis tegen een lagere prijs te verkopen dan wat de woning eerder waard was. „Wanneer de vraagprijzen te veel uit de pas gaan lopen met de verkoopprijzen, zal de kans groter worden dat het veel langer duurt om de woning te verkopen en prijst de verkoper zichzelf uiteindelijk uit de markt”, merkt de NVM nuchter op.