Eigenlijk waren Iris Greve en Aaron Beckers op zoek naar een huurwoning. Het stel, allebei 28 jaar, wilde begin vorig jaar vanuit hun ouderlijke huizen in het Westland de stap zetten om te gaan samenwonen. Al snel bleek dat er op de huurmarkt weinig te vinden was. „Er waren projecten in Delft waar je met vijfhonderd anderen moest loten om veertien woningen. Kansloos dus”, zegt Iris Greve. „Andere huurwoningen waren in no-time weg. Het enige wat je kreeg was mailtjes met ‘sorry, je bent uitgeloot.’”
Voor sociale huur kwam het stel niet in aanmerking vanwege hun inkomen, Greve werkt als online marketeer en Beckers als anesthesiemedewerker. Dus besloten ze ook te kijken naar wat ze samen aan hypotheek konden krijgen. Met succes: na vijf bezichtigingen kocht het stel in juli een appartement van zeventig vierkante meter, op een paar minuten fietsen van het centrum van Delft. „Het is een rustige buurt, met een mix van vooral sociale huur en wat koopwoningen”, zegt Greve. „We zijn er erg blij mee, want het is toch wel fijn om op jezelf te kunnen wonen.”
Zoals Greve en Beckers waren er het afgelopen jaar meer woningzoekenden die een huis konden kopen. Dankzij hogere inkomens, die stegen na nieuwe cao-afspraken, hadden veel kopers meer te besteden dan een jaar eerder. Daarbij kwam een einde aan de renteverhogingen, die de Europese Centrale Bank vanaf 2022 doorvoerde om de inflatie te beteugelen.
Uit de kwartaalcijfers over de woningmarkt die makelaarsvereniging NVM donderdag publiceerde, blijkt dat de sterkere positie van kopers de druk op de woningmarkt flink heeft opgevoerd. Gedurende 2023 zagen NVM-makelaars het aantal verkopen ieder kwartaal verder toenemen, tot een totaal van 132.000 woningverkopen. Met name in de laatste maanden van het jaar, waarin de hypotheekrente weer daalde, ging het hard. Er werden 36.000 woningen via NVM-makelaars verkocht, het hoogste kwartaalcijfer in ruim twee jaar tijd. Door de toenemende krapte stegen de huizenprijzen met 5,3 procent tot 434.000 euro.
Lees ook de extreme krapte op de woningmarkt is terug
Zuurstof
Hoe anders was het in 2022, waarin de huizenprijzen werden gedrukt door hoge energiekosten, en flink stijgende rente om de inflatie te beteugelen. Na jaren van stijging kwam er wat zuurstof in de oververhitte woningmarkt. Woningen stonden langer te koop en het zeer krappe aanbod van 2021 werd iets minder krap. „Ik denk dat veel mensen tijdens die daling van de huizenprijzen even hebben gewacht”, zegt makelaar Robert Roos. „Zowel woningzoekers als verkopers waren terughoudend vanwege de renteschommelingen en de energieprijzen die alle kanten opgingen.”
Een jaar later is van dat beetje ontspanning niet veel meer over. Roos, die actief is in de regio Gouda, zag de kopers in 2023 snel weer terugkeren. „Er zijn gewoon weer vijftien à twintig mensen per bezichtiging. Nog niet zo veel als de veertig die er in 2021 stonden, maar toch.” Kopers van luxe woningen die alleen verhuisden om zo twee ton meer te lenen tegen een gunstige rente, die ziet de makelaar nu niet meer. De normale woningzoekers zijn volgens hem overgebleven – al zijn dat er nog steeds veel meer dan dat er woningen te koop staan.
De schaarste is niet alleen in Gouda merkbaar. Op Zeeland na staan in heel Nederland minder woningen te koop dan een jaar geleden. Het aanbod nam met ruim een kwart af tot 25.000 woningen – waarmee het dieptepunt van twee jaar geleden (iets onder de 20.000) weer in zicht komt. Voor woningzoekenden valt er dus flink minder te kiezen dan een jaar geleden. Waar een potentiële koper begin 2023 nog uit 3,2 woningen kon kiezen, is dat nu nog gemiddeld 2,1.
Een opmerkelijk voorbeeld is het woningaanbod in Flevoland, dat in een jaar tijd gehalveerd is. Doordat er weinig nieuwbouw is, stokt de doorstroming ook in de bestaande bouw. Wie in Flevoland nog een woning zoekt, heeft nog slechts keuze uit 1,4 woningen. Dat is het laagste aantal van Nederland.
Door nieuwbouw en het verbouwen van kantoorpanden tot woningen hoopt demissionair minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) de doorstroming op de woningmarkt te versnellen. Maar door hoge bouwkosten, lange procedures en weinig nieuwbouwlocaties buiten de bebouwde kom voorspellen woningmarktdeskundigen een dip in de nieuwbouwproductie. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen (zo’n 19.000) steeg vorig jaar niet noemenswaardig en is vergeleken met voorgaande jaren vrij laag. Hoewel de betere energieprestatie nieuwbouwwoningen over het algemeen aantrekkelijker maakt, schrikken de relatief hoge aankoopprijzen de kopers volgens de NVM af, net als de dubbele maandlasten die zij tijdens de bouw al moeten betalen.
Wie dit soort overbruggingskosten niet kan of wil betalen, is aangewezen op het slinkende aanbod in de bestaande bouw. Met name tussenwoningen, twee-onder-een-kap en hoekwoningen zijn schaars geworden. Ze werden vaker dan gemiddeld boven de vraagprijs verkocht. Samuel Boersen (33) en Robin Hessels (32) merkten dit toen ze een rijtjeswoning bezichtigden in Leusden, vlakbij Amersfoort. „Toen we net thuiskwamen kregen we al een telefoontje van de makelaar: er was zo’n gigantisch goed bod gedaan dat we maar beter verder konden kijken.”
Ook in Leusden zijn koopwoningen schaars, en was er voor hun budget niet veel te vinden. Het stel zocht er de afgelopen twee jaar naar een eengezinswoning, ook met oog op de geboorte van hun zoontje. Afgelopen najaar hadden ze alsnog geluk. In april krijgen Boersen en Hessels de sleutel van een rijtjeswoning, niet ver van het huis dat ze al hadden bezichtigd. „Er moet nog wel een hoop gebeuren. Er zat niet zo’n lekker kleurtje op de muren en de indeling van woonkamer en keuken was wat vreemd”, zegt Hessels, „maar er was verder niets mis mee. Veel mensen konden er niet ‘doorheen kijken’, maar wij gelukkig wel.” Met behulp van een aankoopmakelaar slaagden ze er uiteindelijk in om het huis zelfs onder de vraagprijs te kopen.
makelaarRobert Roos Overbiedingen lijken leuk voor de verkoper, maar die moet zijn overwaarde ook weer in een nieuwe woning steken
Het lijkt een gelukkige uitzondering. Van alle woningtypen was de vraag naar rijtjeswoningen als die van Boersen en Hessels het grootst. Op dit soort eengezinswoningen werd het vaakst overboden. De verkooptijd ervan was korter dan die van alle andere woningtypen. In een jaar tijd werd 45 procent van de beschikbare tussenwoningen verkocht, waardoor er eind vorig jaar nog zo’n vierduizend te koop stonden – mede doordat er steeds minder te koop worden aangeboden.
Boersen en Hessels zien in dat ze geluk hebben gehad. Boersen: „Het ligt aan een autoluw hofje, we konden het bijna niet geloven.” Hessels vult aan: „helemaal omdat we allebei in die buurt zijn opgegroeid, romantisch toch?”
Rondpompen van geld
Tekenend voor de krapte op de woningmarkt is de terugkeer van een ander fenomeen: het overbieden. Sinds het laatste kwartaal van 2023 wordt weer bij meer dan de helft van de woningverkopen uiteindelijk meer betaald dan de vraagprijs. Begin vorig jaar werd het grootste deel nog onder de vraagprijs verkocht.
„De gekte is weer teruggekeerd”, stelt makelaar Robert Roos droogjes vast. „Al is het nog niet zo erg als in 2021, toen er gerust 10 tot 15 procent werd overboden.” Al met al kijkt de makelaar met gemengde gevoelens terug op de ontwikkelingen op de woningmarkt van het afgelopen jaar. Vooral het teruglopende aanbod en het overbieden baart hem zorgen. „Er is 20 tot 30 procent minder aanbod, wat voor prijsdruk zorgt. En overbiedingen lijken misschien leuk voor de verkoper, maar die moet zijn overwaarde vervolgens ook weer in een nieuwe woning steken. Het is rondpompen van geld.”
Ook Iris Greve en Aaron Beckers moesten overbieden bij de aankoop van hun appartement in Delft, al viel het volgens Greve nog mee. „We hebben 9.500 euro overboden, op de totale aankoopprijs van 275.000 euro”, zegt ze, waarbij ze eraan toevoegt dat het zonder overbieding waarschijnlijk niet gelukt was. „We hadden nog steeds het laagste bod, maar ik denk dat we het appartement kregen omdat we de gunfactor hadden.” Ze lacht. „De makelaar herkende ons uit een eerdere bezichtiging en deed een goed woordje voor ons om dat we zo’n leuk stel waren.” Wat ook meehielp was dat ze zonder voorbehoud van financiering kochten. „De verkoper wist dus zeker dat hij het aan ons kon verkopen.”
