De huizenmarktcijfers van donderdag worden de spannendste in jaren

Huizen die voor een ‘vaste prijs’ worden aangeboden op Funda. Makelaars die bezichtigers bellen: of ze niet toch een bod willen doen? Huizen die worden verlaagd in prijs, „vanwege de gestegen hypotheekrente”.

Al die signalen wijzen erop dat de huizenmarkt niet meer is wat ze vorig jaar was. Maar hoe het er precies voor staat, wordt pas deze donderdag duidelijk. Dan presenteert de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) haar kwartaalcijfers – de club met het gedetailleerdste inzicht in de markt.

Het wordt de spannendste presentatie in jaren. Heeft de lichte prijsdaling (-2,1 procent ten opzichte van het vorige kwartaal) van een koopwoning zich doorgezet in het tweede kwartaal? Is het „briesje op de oververhitte markt”, zoals de NVM de vorige cijfers duidde, een frisse wind geworden?

Voor het eerst zullen de gevolgen van de rap gestegen hypotheekrentes erin te zien zijn. Die rentes stegen al begin dit jaar, maar schoten pas echt omhoog nadat Rusland Oekraïne binnenviel eind februari. De rentestijging is historisch gezien ongekend: de op drie na hoogste sinds 1965, berekende De Hypotheekshop op basis van een rente die vijf jaar is vastgezet. De gemiddelde hypotheekrente (alle rentevaste perioden bij elkaar) was eind juni bijna 4 procent. Ter vergelijking: op het laagste punt, september vorig jaar, was dit 1,42 procent.

Lees ook: Van een kantelpunt is geen sprake, maar de oververhitting van de woningmarkt neemt wel iets af

Het effect daarvan op de maandlasten is groot. Volgens berekeningen van Calcasa, gespecialiseerd in online taxatie van woningen, zijn de brutomaandlasten van een gemiddelde koopwoning met aflossingsvrije hypotheek (die zo’n drie miljoen huishoudens in Nederland hebben) in een halfjaar tijd verdubbeld. Begin dit jaar lagen ze net iets boven de 600 euro, begin juni al op 1.250 euro.

Lange tijd was sprake van een tegengestelde beweging van huizenprijzen en hypotheekrente. Tussen 2013 en 2021 zijn de huizenprijzen meer dan verdubbeld, terwijl de hypotheekrente fors daalde. Eind 2008 was de rente meer dan 5 procent, vorig jaar minder dan 2. Dat zorgde voor brutomaandlasten die ongeveer gelijk bleven (bij een annuïtaire hypotheek) of zelfs daalden (bij een aflossingsvrije hypotheek): de lage hypotheekrente hief de hogere huizenprijzen als het ware op.

In 2017 was het gedaan met dat effect, toen de huizenprijzen sterker begonnen te stijgen dan de hypotheekrente daalde. Vanaf toen stegen de brutomaandlasten weer. Eind 2017 lagen ze, bij een gemiddelde woning en een annuïteitenhypotheek, net onder de 1.100 euro; in 2021 was het al 1.500 euro. „De recente forse rentestijging heeft dit in een stroomversnelling gebracht”, aldus onderzoeksbureau Calcasa. Begin juni kwamen de brutomaandlasten al op bijna 2.000 euro.

Als je vorig jaar aan honderd economen gevraagd had wat de hypotheekrente zou gaan doen, had geen van die honderd dit voorzien

Minder oversluitingen

„Als je vorig jaar aan honderd economen gevraagd had wat de hypotheekrente zou gaan doen, had geen van die honderd dit voorzien”, zegt Oscar Noorlag, hypotheekexpert bij Van Bruggen Adviesgroep. „Er komt tot nu toe wekelijks een tiende procent bij. Dat heb ik in mijn hele werkzame leven van 25 jaar nog nooit meegemaakt. Sinds de jaren negentig is het niet meer zo extreem geweest.”

Dat is duidelijk te zien aan het aantal oversluitingen. Deden in het eerste kwartaal nog 119.301 mensen hiervoor een aanvraag, zodat ze konden profiteren van de lage rente, in het tweede kwartaal was dat geslonken naar 71.012, zo maakte het Hypotheken Data Netwerk dinsdag bekend.

Niet alleen nemen met een hogere rente de maandlasten toe, huizenkopers kunnen ook nog eens minder lenen. Hergen Dutrieux, mede-oprichter van Viisi Hypotheken, rekent voor: „Met twee keer modaal kun je nu vier ton lenen in plaats van 430.000 euro begin dit jaar. En je brutomaandlasten zijn 350 euro hoger: toen 1.500 euro, nu 1.850.” Voor dezelfde hypotheeklasten, zegt hij, zouden de huizenprijzen bij de huidige hypotheekrente ruim 20 procent moeten dalen.

Starters zijn dubbel de klos. Zij zitten én met torenhoge huizenprijzen én met een hogere rente. Met een annuïteitenhypotheek kunnen ze dus ook nog eens minder aflossen. Niet-starters kunnen juist vaak met winst hun huis verkopen en hun lage rente meenemen naar een volgende hypotheek. „Zij hebben er dus niet zo’n last van”, zegt Dutrieux. „De afstand tussen de haves en de have-nots wordt groter.”

Dat de brutomaandlasten harder stijgen dan het hypotheekbedrag daalt, is eigenlijk „een beetje vreemd”, zegt Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep. „Het zou logisch zijn als de leencapaciteit dusdanig daalt dat de maandlasten ongeveer hetzelfde blijven”, zegt hij. Want nu groeit het risico van de koper. „Het is ook een zorg van de Autoriteit Financiële Markten: hogere hypotheeklasten, gestegen energieprijzen, duurdere boodschappen – het wordt zo allemaal wel erg duur.”

Welke effecten dit heeft op het gedrag van kopers, zal donderdag uit de cijfers blijken. Het aantal bezichtigingen neemt in elk geval af, constateerden makelaars vorig kwartaal al. Overbieden gebeurt minder, woningen staan langer te koop. Sommige woningen worden uit de verkoop gehaald en later teruggezet op Funda voor een lagere prijs.

„De markt zit in een wat rustigere fase”, zegt Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop. „Adviseurs worden iets voorzichtiger met overbruggingskredieten, omdat het niet meer zo zeker is dat een woning met flinke overwaarde wordt verkocht. Ook makelaars temperen de verwachtingen: sommige verkopers zitten nog op een roze wolk. Bij banken zie ik die voorzichtigheid nog niet.”

Kant-en-klare huizen, zegt hij, gaan nog steeds „heel hard”. „Maar kluswoningen, dat is lastiger geworden. Verbouwingen zijn duurder en het is lastiger een aannemer te krijgen.”

Gaan de huizenprijzen echt dalen? Drie zaken om in de gaten te houden

Waar het heen zal gaan met de woningmarkt? „Ik doe geen voorspellingen meer”, zegt Noorlag. „Het is een verschrikkelijk moeilijke markt. Hoeveel woningen verkocht worden en tegen welke prijs, is van veel variabelen afhankelijk. En die wijzen niet allemaal dezelfde kant op.”

Ja, de inflatie neemt toe, het consumentenvertrouwen af. En zolang de inflatie hoog is en de marktrentes stijgen, volgen de hypotheekrentes, zo is de verwachting. Maar, tegelijkertijd: de werkloosheid is laag en de krapte op de woningmarkt groot. Ook aan het begin van de coronacrisis werd een daling van de huizenprijzen verwacht – en die kwam niet.

„Je kunt veel rationele argumenten geven en naar feiten kijken”, zegt Hagedoorn. „Maar de woningmarkt is voor een groot deel psychologie. Het draait om vertrouwen. Dat maakt het heel lastig te voorspellen wat er gaat gebeuren.”

ABN Amro verlaagde zijn verwachting voor het aantal transacties op de koopmarkt woensdag, omdat de economische situatie verslechtert. De inflatie neemt toe, een recessie dreigt. De bank denkt dat dit jaar 17,5 procent minder huizen zullen worden verkocht. Een voorbode van minder hard stijgende prijzen, verwacht ze: dit jaar nog 15 procent, volgend jaar een ‘schamele’ 2,5 procent. Ook voor de jaren daarna verwacht ABN een „gematigde prijsontwikkeling”.

Het Expertisecentrum Woningwaarde van de TU Delft schreef vorig kwartaal dat een hypotheekrentestijging tot 4 à 5 procent zou leiden tot „veel geringere prijsstijgingen en misschien zelfs wel lichte prijsdalingen”. Dat punt, die 4 procent, is nu al bijna bereikt.

„Op een bepaald moment haken consumenten af”, zegt Noorlag, die hiermee toch een beetje een voorspelling doet. „Ze kunnen het dan niet meer betalen – of wíllen het niet meer betalen.”

Correctie (6 juli 2022): In een eerdere versie van dit stuk waren in de grafiek de gemiddelde woningprijs en de gemiddelde hypotheekrente met elkaar verwisseld.