Vastgoedmarkt stevent voor vierde jaar op rij af op krimp

Wie in de vastgoedsector werkt en aan een sabbatical toe is, kan in 2023 mogelijk zijn baas overtuigen en extra vrij nemen. De ‘vette jaren’ waarin beleggers door hoge rendementen naar de vastgoedmarkt werden gelokt, lijken voorlopig voorbij.

Zoals het er nu uitziet wordt 2023 het vierde opeenvolgende jaar van krimp. Volgens de jaarlijkse vooruitblik van vastgoedadviseur Colliers komt het belegde bedrag in Nederlandse kantoren, winkels, woningen en logistieke centra uit op 13,3 miljard euro. Dat is ruim een miljard minder dan dit jaar en als de prognose uitkomt, zou het een daling van ruim 7,5 procent betekenen. Dit jaar daalt het belegde bedrag naar verwachting met 16 procent ten opzichte van 2021.

De dalende trend werd ingezet na het absolute topjaar 2019, toen er voor meer dan 20 miljard euro in vastgoed werd geïnvesteerd. De coronacrisis zorgde voor een eerste daling, waarop de stijgende rente en de angst voor een naderende recessie het feestje op de vastgoedmarkt verder verpestten.

Vooral de interesse in de woning- en kantorenmarkt neemt volgens Colliers volgend jaar af. De gestegen bouwkosten sinds het uitbreken van de oorlog in Oekraïne maken het voor projectontwikkelaars moeilijk om nieuwbouwprojecten van de grond te krijgen. Ook zorgt de door minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) ingezette woningmarktregulering voor terughoudendheid bij investeerders.

Lees ook: Oplopende rentes en vertraging: het feestje rond vastgoed begint stil te vallen

Systeem op slot

De renteverhogingen van de afgelopen maanden hakken er ook in voor de sector. Er is momenteel sprake van stilstand in delen van de markt. Mismatch: kopers moeten meer betalen om te lenen, terwijl verkopers vasthouden aan de prijzen die hoorden bij de lagere rente. „Omdat er geen vergelijkbare transacties zijn, is het moeilijk om een herwaardering te maken. En zo schiet het systeem op slot”, aldus Egbert Nijmeijer van Van Lanschot Kempen.

Vooral de echt grote vastgoeddeals lopen daardoor vast. Een van de voorbeelden is de kantoorkolos Tripolis Park aan de Zuidas, dat in handen is van vermogensbeheerder Blackstone. Tripolis, waar volgend jaar Uber en advocatenkantoor De Brauw Blackstone Westbroek zich gaan vestigen, zou voor zo’n 600 miljoen euro te koop staan. De Duitse verzekeraar Allianz zou als aspirant-koper echter zijn afgehaakt, waardoor het gebouw nu in handen blijft van Blackstone.

Het is voor dit soort deals dus wachten tot de rust op de markt is wedergekeerd, en er meer duidelijkheid is over de rente. Volgens Colliers zal de ‘mismatch’ halverwege volgend jaar weer verdwijnen. „Zes maanden zou het positieve scenario zijn, maar dat kan ook zo achttien maanden worden”, aldus Nijmeijer. „Het hangt er helemaal vanaf wanneer de verkopende partijen hun vraagprijs laten zakken en er zo weer vastgoedtransacties plaatsvinden. Dan gaat het weer lopen.”

Een paar spaarzame lichtpuntjes: Colliers signaleert dat de markt voor hotelvastgoed het na de coronacrisis beter doet dan verwacht, en dat industrie en logistiek nog altijd in trek blijven onder beleggers. Ook is er in vrijwel alle Nederlandse vastgoedsoorten relatief weinig leegstand. Dit maakt het risico om te investeren een stuk lager.