Honderdduizenden huizen krijgen te maken met verzakkingsschade. ‘Dit kan ontwrichtend werken’

Het nieuwe kabinet moet miljarden uittrekken om huiseigenaren en woningcorporaties financieel te gaan steunen bij funderingsherstel. Dat adviseert de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli), adviseur van regering en parlement, donderdag in een rapport. Het advies is een vergoeding van 30 procent van de kosten voor de herstelwerkzaamheden: maximaal 40.000 euro per huiseigenaar.

Zo’n 425.000 pandeigenaren in Nederland worden de komende jaren geconfronteerd met hoge kosten vanwege funderingsschade, bijvoorbeeld door bodemdaling en klimaatverandering. Als er geen preventieve maatregelen worden genomen, kan dit aantal oplopen tot 800.000 pandeigenaren en een totale schade van ongeveer 54 miljard euro.

De omvang van de funderingsproblematiek kan daarbij ernstige sociaal-maatschappelijke gevolgen hebben, zegt Jantine Kriens, voorzitter van de Rli-adviescommissie. „Leven in een onveilig huis is echt heel naar. En veel mensen hebben helemaal niet de financiële ruimte om hun fundering te laten herstellen. Dit probleem kan echt maatschappelijk ontwrichtend werken als er niks wordt gedaan.”

De aanpak en kosten van funderingsherstel kunnen per situatie verschillen: van injecties in de grond met verhardend materiaal (circa 30.000 euro), een plaat van gewapend beton onder de fundering (60.000 euro), tot vervanging van houten palen door betonnen exemplaren (tot 120.000 euro). Bij huizen waar sloop de beste oplossing is, kunnen de kosten nog verder oplopen.

Door de klimaatverandering, met droge zomers en dalende grondwaterstanden, zullen funderingen sneller verzakken en houten palen eerder gaan rotten, is de zorg.

De Rli kreeg eind 2023 het verzoek van het demissionaire kabinet om op korte termijn tot een advies te komen over een nationale funderingsaanpak die „uitvoerbaar en rechtvaardig is”. De subsidieregeling die de raad voorstelt, loopt van 2025 tot en met 2035 en zou in totaal ruim 12 miljard euro kosten. Het is aan de Tweede Kamer en een nieuw kabinet om een besluit te nemen.

De subsidie voor funderingsherstel is bedoeld voor woningen die binnen vijftien jaar verzakkingsproblemen kunnen krijgen: zowel van particulieren als woningcorporaties. Het Rijk zou huiseigenaren ook moeten ondersteunen bij funderingsonderzoek (tot 90 procent van de kosten) en een plan van aanpak (70 procent). Saillant: ook commerciële verhuurders moeten subsidie voor onderzoek kunnen krijgen.

Verder moeten huiseigenaren en verhuurders die hun woning verkopen of verhuren vanaf 2029 verplicht worden om informatie te verschaffen over de staat van de fundering. Huiseigenaren die hulp nodig hebben, moeten terecht kunnen bij een funderingsloket. De hele aanpak moet tenslotte worden aangejaagd door een ‘nationaal coördinator funderingsproblematiek’.

Waarom is het funderingsprobleem niet eerder naar boven gekomen?

Jantine Kriens: „Terugkijkend had niemand belang om echt naar funderingen te kijken. Als je een huis verkoopt, kan verzakking de opbrengst dempen. Als je een huis wilt kopen bij een krappe woningmarkt, wil je liever die mogelijke funderingskosten niet weten. Makelaars hebben ook niet hun best gedaan. En de hypotheekverstrekkers zoals banken beginnen nu hierover te praten, maar die hadden ook eerder een signaal moeten afgeven. We hebben allemaal boter op ons hoofd.”

Waar ligt de schuld dan?

„De verantwoordelijkheid ligt in principe bij de eigenaar van het pand. Die moet zorgen dat de fundering op orde is. Maar er is weinig impuls geweest om ervoor te zorgen dat die eigenaar ook wist hoe de situatie van de fundering was. Vandaar ons voorstel tot een informatieplicht.

„Wij hebben er bewust voor gekozen om niet de invalshoek te kiezen van wie verantwoordelijk is voor welke schade. Daarmee zou je een traject van juridisering ingaan, wat alleen maar tot vertraging leidt. Dat lost nu niks op, en het probleem blijft dan bij de individuele pandeigenaar.”

Een huiseigenaar draait nu voor de kosten op, maar heeft vaak weinig invloed op oorzaken van de schade.

„Soms geldt dat inderdaad. Bij het kanaal Almelo-De Haandrik [waar vierhonderd panden zijn verzakt na werkzaamheden aan het kanaal] was inderdaad sprake van ingrijpen van derden, waar pandeigenaren niks aan konden doen. Het grondwaterpeil is ook een ingrijpen, van het waterschap of de gemeente, maar dat gebeurt vaak op basis van democratische besluitvorming. Veel oorzaken van funderingsproblemen zijn in toenemende mate het gevolg van klimaatverandering. Daar hebben we allemaal invloed op, absoluut, maar als huiseigenaar alleen niet genoeg om schade te voorkomen.”

Bij een nationale funderingsaanpak gaan alle belastingbetalers meebetalen – ook mensen zonder funderingsproblemen. Ze gaan betalen voor woningcorporaties, en soms voor particuliere huiseigenaren die herstel wel kunnen betalen. Is dat niet gek?

„Nee dat vinden wij niet gek, anders hadden we dat niet voorgesteld. Kijk, morgen kunnen we allemaal eigenaar willen zijn van een woning die baat heeft bij funderingsherstel. Dat als eerste. En twee: als je alle kosten nu op de huidige eigenaar legt, dan is dat ook niet helemaal eerlijk. Want die heeft te maken met een vorige eigenaar. Die heeft niet ingegrepen, die heeft geen herstel uitgevoerd. Ook de sociaal-maatschappelijke gevolgen die het kan hebben, spelen mee in onze keuze om te zeggen: dit moet een tijdelijke nationale aanpak zijn. Dus ja, het is veel geld: 12 miljard euro, maar verdeeld over de jaren.”

Hoe moet dit betaald worden?

„Dat is bewust geen onderdeel van ons voorstel. Je kan als overheid bezuinigen op iets anders, of extra belasting heffen op huiseigenaren. Maar dat is wat ons betreft politieke besluitvorming. Wij pleiten ervoor om de dekking en verdeling binnen het jaarlijkse belastingplan te wegen. Niet binnen de funderingsaanpak; dat kan leiden tot complexe regelingen, hoge uitvoeringskosten én afname van de doeltreffendheid.”

Hypotheekverstrekkers zullen goed gaan verdienen, als meer mensen gaan lenen voor funderingsherstel. Moeten die niet meer mee betalen? Via de voorgestelde verhoging van bankenbelasting bijvoorbeeld?

„Dat is een serieuze discussie die we ook gehad hebben in de raad. We hebben uiteindelijk gezegd: we gaan dat niet voorstellen. Als wij gaan meedenken over de financiering, gaat dat ook weer vertragend werken. Dan zouden we ons belangrijkste criterium van doelmatigheid niet halen. Maar een kabinet kan natuurlijk zelf wel deze overweging voor de bankenbelasting gaan maken. We hebben wel met de banken gesproken. We gaan ervan uit dat ze bereid zijn om tot convenantsafspraken te komen om ervoor te zorgen dat pandeigenaren die om financiering vragen voor funderingsherstel, die in principe ook kunnen krijgen.”

Zijn er wel genoeg bouwbedrijven voor een nationale aanpak?

„Nee, dat is nog niet zo. Daarover moet je met de branche in gesprek. Daarom is ook zo’n nationaal coördinator funderingsaanpak nodig. Je moet samen met de branche kijken naar het werving van mensen. En ook kijken naar certificering. Want als je het herstel gaat versnellen, dan moeten mensen ook zeker zijn dat ze niet in zee gaan met een beunhaas.”

Hoe voorkom je dat bouwbedrijven hun prijzen omhoog gooien als eigenaren 30 procent subsidie krijgen?

„Dat zou ook in de vorm van een convenant moeten. Wellicht gekoppeld aan dat certificaat. Maar daarvoor is dus echt een boegbeeld nodig, om die regie daarin te pakken en die ervoor kan zorgen dat die afspraken met de branche er ook echt komen.”

Als van veel meer panden bekend wordt dat zij funderingsrisico’s hebben, kan dat enorme invloed hebben op de prijsvorming op de woningmarkt. Wat verwachten jullie?

„Het zal ongetwijfeld gevolgen hebben. Het is moeilijk te zeggen wat precies, omhoog of omlaag. Je ziet nu ook bij de verplichte energielabels, dat die invloed niet precies te bepalen is. Vandaar dat we zo benadrukken: als er een informatieplicht komt, moet de overheid in de overgangsperiode eigenaren ondersteunen met informatie en subsidies.”

Het vergoeden van gedupeerden is de laatste jaren niet altijd goed gelukt: denk aan de Toeslagenaffaire en de aardbevingsschade in Groningen. Hebben jullie er geloof in dat jullie aanpak wel gaat slagen?

„Het grote verschil met de Toeslagenaffaire en Groningen is dat de overheid daar los van de oplossing zelf ook een directe rol had in de oorzaak: een veel ingewikkeldere positie dan bij funderingsproblematiek. Wat wij hier voorstellen is daarbij een soort aanpak, zoals op Montessori-scholen: help mij mijzelf te helpen. Het haalt de verantwoordelijkheid niet weg bij de eigenaar. Die eigenaar zal nog steeds zijn eigen herstel moeten gaan oppakken. Die eigenaar wordt daar alleen wel bij geholpen. Dat is een andere vorm van regie.”

Het gaat om veel geld: 12 miljard euro over de periode van elf jaar. Is er genoeg politiek draagvlak voor zo’n nationale aanpak?

„De grootste vraag moet niet zijn, hoeveel geld steken we hier in? De vraag moet zijn: willen we dit? En als je uitspraken van de afgelopen periode van politici serieus wil blijven nemen, dat zij naast de burger willen gaan staan, dan kun je eigenlijk niet anders dan deze aanpak kiezen.”

Paalrot in Rotterdamse wijken:‘Van de herstelkosten kunnen we ook 2.000 woningen bouwen’

Mohamed el Achkar heeft niet één huis dat vraagt om funderingsherstel: hij heeft 7.500 woningen met een hoog risico op verzakking en schade.

Als bestuurder van woningcorporatie Woonstad heeft El Achkar doorlopend te maken met funderingsproblemen. „De Rotterdamse bodem is slap, en veel van onze woningen zitten in de oude stadswijken”, vertelt hij op een bouwplaats in de wijk Spangen.

In totaal is een kwart van het vastgoed van Woonstad (55.000 woningen) gebouwd op houten palen of ‘op staal’. „Dat heeft niks met het materiaal staal te maken. Dat betekent dat die woningen geen fundering hebben, maar zó op de bodem zijn gebouwd.”

Op termijn zal een kwart van die 55.000 woningen dus te maken kunnen krijgen met ‘paalrot’ of bodemverzakking – zeker met drogere zomers. En de herstelkosten van de funderingen drukken op de investeringsruimte om nieuwe woningen te kunnen bouwen.

„Ik heb het eens laten uitrekenen”, zegt El Achkar. Funderingsherstel kost Woonstad per woning gemiddeld 50.000 euro. De 7.500 panden die in de komende vijftien jaar aangepakt moeten worden, gaan zo 375 miljoen euro kosten. „Daarvan zouden we ongeveer 2.000 woningen extra kunnen laten bouwen.”

„We hebben een enorme woningnood in Nederland, met een groot tekort aan betaalbare huisvesting. Er wordt van corporaties zoals Woonstad ook verwacht dat we daarbij helpen door veel te bouwen. Maar met kosten van funderingsherstel erbij wordt die ambitie eigenlijk onbetaalbaar voor ons.”

Om paalrot en bodemverzakking tegen te gaan, zouden huiseigenaren eigenlijk meer invloed moeten krijgen op het lokale grondwaterbeleid, vindt hij. „Waterschappen bijvoorbeeld hebben van die ‘geborgde’ of vaste bestuurszetels, onder meer voor boeren. Waarom eigenlijk niet voor woningcorporaties, denk ik wel eens?”

Zware scheuren in een langgevelboerderij:‘Ik heb niet zo even een ton voor de schade’

Op een dag begon het poortje aan de langgevelboerderij van Simone de Waart ineens te klemmen. „Wat gek”, dacht ze. Dat poortje sloot heel netjes toen ze het pand in het Gelderse Huissen in 2019 kocht. Ze woont er heerlijk in het groen, met haar twee kinderen en twee paarden.

Nu is het poortje op het oog zeker „een dikke centimeter” verzakt, vertelt De Waart. En dat niet alleen: de boerderij uit 1947 heeft zware scheuren en de constructie is aangetast. „Het dak is gaan lekken, en de voorgevel breekt als het ware los.”

Een „acuut en hoog risico voor funderingsproblemen”, oordeelde een onderzoeksbureau vorig jaar. Oorzaak: uitdroging van de klei- en zandgrond. „Ons huis heeft geen echte fundering. Als de bodem verzakt, verzakt het huis.”

Het is tientallen huiseigenaren in de regio overkomen na de hete zomers van afgelopen jaren. Ze hebben zich net als De Waart verenigd in het Platform Funderingsschade Lingewaard. „Een hele actieve club. Ik ben import in Huissen, dus het is fijn als je van dit soort initiatieven hoort.”

De offertes voor funderingsherstel die de leden met elkaar delen, lopen op tot een ton, zegt ze. „Ik heb niet zo even een ton liggen, dus dat is echt wel een ding. De gemeente biedt wel leningen aan, en dat is dan zogenaamd goedkoop. Een renteloze lening zou vriendelijker zijn.”

Naar de oorzaak voor de bodemdaling wordt onderzoek gedaan. Het grondwaterbeleid, het uitdiepen van wateren, de grote, dorstige platanen in de straat en misschien ook klimaatverandering kunnen allemaal een rol spelen, volgens De Waart. „Een huiseigenaar heeft er geen invloed op, maar betaalt nu uiteindelijk wel de rekening.”

Een bijdrage van het Rijk voor funderingsherstel zou ze daarom rechtvaardig vinden. „In Groningen is er na jaren ook een vergoedingsregeling voor bevingsschade gekomen. Met toenemende droogte en bodemdaling zal ook dit funderingsprobleem steeds groter worden.”

Delen Mail de redactie