Het woningtekort in Nederland is nijpend, maar dat neemt niet weg dat starters in het laatste kwartaal van vorig jaar 8,5 procent meer huizen kochten dan een jaar eerder. Het ging om bijna 22.000 woningen, en het was voor het vijfde kwartaal op rij dat dit aantal transacties steeg, zo blijkt uit cijfers van het Kadaster. De toename werd echter tenietgedaan door de doorstromers, kopers die al een koopwoning bezitten. Zij kochten in het laatste kwartaal juist 8 procent minder woningen.
Hun verhuislust blijft al langer achter, om precies te zijn sinds de hypotheek-rente begin 2022 begon te stijgen. Waarom? Dat is op het oog een mysterie, want deze groep staat er gunstig voor. Huis-eigenaren beschikken vaak over tonnen overwaarde die zij in een nieuw huis kunnen steken, zij kunnen de (meestal) lage rente op hun huidige hypotheek meenemen, net als hun aflossingsvrije hypotheekdeel. Alleen voor het bedrag dat ze extra moeten lenen, zullen ze de hogere marktrente moeten betalen. „Dat zijn vaak overzichtelijke bedragen. Daar kun je toch eigenlijk niet van wakker liggen”, zegt woningmarkteconoom Paul de Vries van het Kadaster.
Wat doorstromers tegenhoudt, is toch vooral het schaarse aanbod, zeggen experts. Daar hebben starters ook last van, maar bij hen is de nood hoger. Zij wonen noodgedwongen nog bij hun ouders of in een peperduur huurappartement, terwijl de potentiële doorstromer al een huis heeft. Die kan bij gebrek aan aantrekkelijke opties altijd nog gaan klussen. Dat gebeurt ook volop: in de eerste twee maanden van dit jaar lag het aantal aanvragen voor extra hypotheken voor een verbouwing of verduurzaming 8 procent hoger dan het aantal hypotheekaanvragen voor de aankoop van een ander huis, concludeert Van Bruggen Adviesgroep op basis van cijfers van dataverzamelaar HDN. Voor de doorstroming is dat niet best.
Goedkopere appartementjes
Toch is het woningaanbod voor starters iets verbeterd, zegt De Vries van het Kadaster. „Door nieuwe regelgeving is investeren in huurwoningen minder aantrekkelijk geworden. Daardoor komen aardig wat goedkopere appartementjes op de markt die bij uitstek geschikt zijn voor starters.”
Doorstromers hebben daar geen voordeel van. Op de achtergrond speelt volgens De Vries ook de vergrijzing mee: de groeiende groep oudere huiseigenaren heeft minder behoefte om te verhuizen dan dertigers en veertigers.
En de stijgende rente van de afgelopen jaren? Daarvan lijkt het effect – samen met licht dalende huizenprijzen, hoge inflatie en een onzekere economie – vooral psychologisch. Zodra de stemming minder gunstig wordt, blijft de doorstromer zitten waar hij zit, aldus econoom De Vries. „Doorstromers zijn conjunctuur-gevoeliger dan koopstarters.”
En dat terwijl die doorstromers in de meeste gevallen dus gewoon de lage rente op hun huidige hypotheek mogen meenemen naar de hypotheek voor hun nieuwe woning. Net als een eventueel aflossingsvrij deel, mits dat bedrag niet hoger is dan de helft van de woningwaarde. Dankzij de forse stijging van de woningprijzen de afgelopen tien jaar is dat zelden het geval, zegt Michel Ligtlee van belangenorganisatie Vereniging Eigen Huis (VEH).
Toch is er een probleem, dat Ligtlee in 2022 aankaartte. Je kunt als doorstromer je lage rente niet meenemen als je voor de aankoop van je nieuwe huis maximaal moet lenen en de periode dat de rente nog vaststaat minder dan tien jaar is. Op zich is dat logisch, want als je na een paar jaar een nieuwe lening tegen een hogere rente moet afsluiten, zouden je kosten te hoog worden. VEH stelde voor de rente in die situatie te middelen: een tarief af te spreken tussen de oude rente en de marktrente. Alleen ING bood destijds die mogelijkheid, vertelt Ligtlee, en daar is het bij gebleven. Toch heeft hij nog niet van al te veel mensen gehoord die er tegenaan lopen.
Oversluiten
Dat komt misschien nog, zegt Martin Hagedoorn van hypotheekadviseur De Hypotheekshop. „Vanaf 2015 zijn huiseigenaren massaal hun hypotheken gaan oversluiten om van de lage rente te profiteren. Veel mensen, ook kopers, hebben toen voor een looptijd gekozen van twintig, soms wel dertig jaar. Zij hebben nog even te gaan en kunnen hun lage rente bij een verhuizing dus gewoon meenemen, wat natuurlijk geweldig gunstig is.”
Van de huidige doorstromers doet 60 procent dat, volgens HDN. Waarom niet meer? Hagedoorn heeft een paar verklaringen. Zo kun je niet van hypotheekverstrekker wisselen als je je oude rente wilt meenemen, terwijl een andere partij misschien wel een veel voordeliger aanbod heeft voor het nieuwe hypotheekdeel. Verder mag bij een echtscheiding meestal maar een van de exen de oude voorwaarden meenemen. En loopt je hypotheek bij een verzekeraar, dan kunnen Europese kapitaaleisen in de weg zitten. Deze partijen mogen geen hypotheken boven 1 miljoen euro verstrekken. Daar zit je al gauw aan, al is het maar tijdelijk. De berekening is namelijk een optelsom van de oude, de nieuwe én de eventuele overbruggingshypotheek. Ook in deze situatie zul je dus een nieuwe hypotheek moeten afsluiten.
Is de meeneemregeling wel een optie, dan vergt het vooraf alsnog wat uitzoekwerk. De precieze voorwaarden verschillen nogal per aanbieder. Zo mag de periode tussen aflossen van je oude hypotheek en aangaan van de nieuwe meestal maar drie of zes maanden duren, wil je je oude rente mogen meenemen. Ook kan een langer voorbehoud van financiering bij de koop nodig zijn, doordat de aanvraagprocedure wat meer voeten in aarde heeft. Vereniging Eigen Huis adviseert acht weken. Dat kan bij onderhandelingen een nadeel zijn, zeker nu de woningmarkt weer wat aantrekt.
Stemming verbetert
Vorig najaar begon de hypotheekrente te dalen. ABN Amro voorspelt dat die daling doorzet en gepaard gaat met een verdere stijging van de huizenprijzen. Het Kadaster zag het aantal transacties begin dit jaar al stijgen, aldus econoom Paul de Vries. „De stemming verbetert en salarisstijgingen compenseren de hogere hypotheekrente. Ik verwacht dat de doorstromers een inhaalslag gaan maken.”
Al blijft het karige aanbod van vooral nieuwbouwwoningen in het hogere segment volgens Martin Hagedoorn een probleem. „Dat kan de showstopper worden.
