Wel of niet tijdelijke huurcontracten afschaffen? Daar is in de politiek flinke ruzie over

Wekenlang zag het er goed uit voor de Tweede Kamerleden Henk Nijboer (PvdA) en Pieter Grinwis (ChristenUnie). Hun initiatiefwet om het tijdelijke huurcontract af te schaffen leek op een meerderheid te kunnen rekenen, ondanks tegenstand van minister voor Volkshuisvesting Hugo de Jonge (CDA).

Maar wijzigingen op het voorstel, ingediend na het laatste debat afgelopen woensdag door de VVD en CDA, ondergraven volgens Grinwis en Nijboer wat hun wet beoogt te doen: het beter beschermen van huurders. Het politieke gevecht dat hierop is ontstaan, maakt het onzeker of het initiatiefvoorstel überhaupt ter stemming komt.

CDA en VVD willen als wijziging dat kleine verhuurders, met maximaal één verhuurd pand, hun contracten makkelijker kunnen ontbinden. Wanneer familieleden in het verhuurde huis willen wonen bijvoorbeeld, of wanneer ze het huis willen verkopen. Nu gaan een huurder en zijn of haar contract – met de bijbehorende rechten en plichten – bij de verkoop over van eigenaar op eigenaar. Dat maakt een huis in de regel minder waard. In 2018 waren er zo’n 225.000 verhuurders met één woning op de huurmarkt.

Deze wijziging heeft weinig te maken met het oorspronkelijke voorstel van Grinwis en Nijboer, maar is volgens de VVD en CDA nodig om leegstand te voorkomen. Het afschaffen van tijdelijke contracten zou het aanbod van huurwoningen verminderen, omdat eigenaren minder geneigd zouden zijn hun geërfde of als investering gekochte woning te huur aan te bieden. „Een tijdelijk huis is altijd nog beter dan geen huis”, aldus VVD-Kamerlid Peter de Groot.

Initiatiefnemers Nijboer en Grinwis noemen de voorgestelde wijzigingen, met name de wijziging die contractontbinding bij verkoop mogelijk moet maken, op hun beurt „destructief”. Ze roepen de Tweede Kamer in een brief op ertegen te stemmen. „Onze wet is bedoeld om de huurbescherming te verbeteren. Maar met dit amendement zal dat alleen verslechteren”, zegt Grinwis. „Dat kan niet de bedoeling zijn.”

De stemming voor het initiatiefvoorstel en de bijbehorende amendementen staat dinsdagmiddag op de planning. Maar de rel rond het initiatiefvoorstel maakt de kans klein dat er daadwerkelijk gestemd zal worden.

Steun voor extra debat

Mocht er om een extra debat over de amendementen en daarmee om uitstel gevraagd worden, zegt Grinwis, dan zullen de PvdA en CU dat steunen. Maar als de wijzigingen van VVD en CDA worden aangenomen, trekken de initiatiefnemers hun wetsvoorstel terug. Grinwis: „Wij gaan dit niet verdedigen in de Eerste Kamer.”

De Wet doorstroming huurmarkt werd in 2016 van kracht onder regie van Stef Blok (VVD), destijds minister voor Wonen in Rutte II. Deze wet gaf verhuurders de optie een contract voor maximaal twee jaar aan te bieden voor woningen en vijf jaar voor kamers. Daarmee konden zij flexibeler omgaan met hun bezit en zouden zij eerder geneigd zijn om leegstaande woningen toch te verhuren.

Lees meer over tijdelijke huurcontracten: Studenten in de stress door tijdelijk huurcontract

Want wie een vast contract heeft, geniet huurbescherming. Vaste contracten zijn alleen onder strikte voorwaarden op te zeggen door verhuurders. Wanneer een huurder overlast veroorzaakt bijvoorbeeld of weigert de huur te betalen, of wanneer de verhuurder in woningnood komt en geen andere optie heeft dan het huis zélf te bewonen. In de praktijk is het moeilijk om vaste huurders uit te zetten, omdat een rechter het huurcontract moet ontbinden en ook toetst of dit terecht gebeurt.

Van het beschikbaar komen van meer huurwoningen zouden ook huurders profiteren, zo was de gedachte. Meer aanbod betekende immers meer keus. Geen overbodige luxe op de gespannen huurmarkt, waar schaarste en prijsverhogingen – zeker in de grote steden – eerder regel waren dan uitzondering. Ook de doorstroming naar nieuwe woningen zou gemakkelijker gaan. Huurders zouden daardoor makkelijker een passend huis vinden bij veranderde leefomstandigheden, zoals het uitgaan van een relatie of het krijgen van kinderen.

Maar in 2021, vijf jaar na de invoering, toonde een evaluatie van de wet aan dat van die voordelen voor huurders weinig sprake was geweest. Het aanbod van huurwoningen was in die periode niet aantoonbaar vergroot, terwijl tijdelijke contracten wel veelvuldig werden ingezet, met name door particuliere verhuurders.

Van contract naar contract

Het gevolg: in plaats van na een tijdelijke woning een vaste plek te vinden, zoals bij invoering werd gehoopt, bleken huurders vanaf 2016 van het ene tijdelijke huurcontract naar het andere te hoppen. Van keuzevrijheid was weinig sprake. In gebieden met veel woningschaarste was het tijdelijke contract de enige manier om snel een woning te vinden.

Ook heeft de maatregel mogelijk bijgedragen aan stijgende huurprijzen, omdat een verhuurder de prijs niet zomaar mag verhogen wanneer er een huurder in zit, maar moet wachten tot een zittende huurder vertrekt. Tussen 2014 en 2022 is de gemiddelde huur in de vrije sector met ruim de helft toegenomen.

Dit alles bracht huurders meer onzekerheid, stress en hogere kosten. Huurders waren er kortom niet op vooruit, maar juist op achteruitgegaan, constateerden de onderzoekers.

Met het voorstel voor de Wet vaste huurcontracten kwamen de PvdA en CU met een antwoord op de evaluatie. Het vaste huurcontract moet weer de norm worden, vinden Grinwis en Nijboer. Enkele uitzonderingen zijn ook in het initiatiefvoorstel opgenomen, zoals voor de verhuur van kamers aan studenten. Hun voorstel kan op tevredenheid rekenen van onder meer huurdersorganisatie de Woonbond, koepelvereniging voor woningcorporaties Aedes en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten.

Critici, zoals particuliere verhuurders en hun politiek vertegenwoordigers, zijn boos dat de hun gegunde flexibiliteit weer wordt afgenomen. En ze waarschuwen, opnieuw, voor de afname van huurwoningen.

Daar komt bij dat het afschaffen van de tijdelijke huur de zoveelste maatregel is die de verhitte huurmarkt moet afkoelen. Het ministerie van Financiën voerde per dit jaar een aantal fiscale maatregelen in die de staat geld opleveren, maar het verhuren van woningen beduidend minder rendabel maken. Tegelijkertijd reguleert het ministerie voor Volkshuisvesting per volgend jaar de verhuur van woningen in het middensegment.

Dat gebeurt via een puntenstelsel: alle kenmerken van een woning zijn een vast aantal punten waard. De grootte en welk energielabel het heeft bijvoorbeeld, of de woning een tuin of dakterras heeft, hoe luxe de badkamer en keuken zijn. Woningen die minder dan 187 punten halen, krijgen in het nieuwe systeem een vaste huur tot ongeveer 1.100 euro. Huizen boven die grens vallen in de vrije sector. Daarvoor mag een huurder vragen wat hij zelf wil. Het kabinet verwacht dat uiteindelijk ruim 90 procent van alle huurwoningen gereguleerd zal zijn.

Verhuurders verkopen

Verhuurders waarschuwen sinds vorig jaar dat het verhuren van panden niet meer rendabel is, en dat zij hun bezit zullen verkopen. De eerste tekenen daarvan zijn al zichtbaar. In de vier grote steden is in het laatste kwartaal van vorig jaar 7 procent van alle verkochte huizen van particuliere investeerders naar bewoners gegaan, zo bleek eerder deze maand uit onderzoek van het Kadaster en de Volkskrant. De vrees is dat de huurmarkt hierdoor nog krapper wordt.

Deze opeenstapeling van maatregelen was ook de reden dat minister Hugo de Jonge zich niet achter een algemeen verbod op tijdelijke verhuur schaarde. In plaats daarvan kwam hij vorige maand met een aanpassing op een eerder wetsvoorstel, waarin gemeenten de vrijheid krijgen om tijdelijke contracten in bepaalde wijken te verbieden. Mogelijk krijgt De Jonge door toedoen van de VVD en zijn eigen CDA alsnog zijn zin.

De huurder Jean Pierre de Breed, woont in Den Haag

Jean Pierre de Breed: „Door die tijdelijke contracten leef ik inmiddels al jaren van dag tot dag en dat is best ellendig.” Foto Roger Cremers

„Een jaar of vijf geleden ben ik in de tijdelijke huur gerold. Dat kwam door privéomstandigheden. Ik had een vast huurcontract en werkte als ambulancechauffeur. Maar ik kreeg een burn-out en belandde in een vechtscheiding, en toen kukelde ik mentaal in elkaar. Ik betaalde rekeningen niet meer en kreeg te maken met huisuitzetting. Een week ben ik dakloos geweest, toen sliep ik bij een vriend op de bank.

„Ik vond een huis waarin ik twee jaar kon wonen. Aan de ene kant een redding: ineens had ik weer een dak boven het hoofd. Maar het betekende ook dat ik in een circuit terechtkwam waarin alles tijdelijk is.

„Na een paar jaar moet ik steeds ergens anders heen, inmiddels zit ik in mijn derde tijdelijke woning. Dit is sociale huur en het pand wordt binnenkort gesloopt. Wanneer ik eruit moet, weet ik niet zeker: ook dat verandert steeds, omdat het project wordt uitgesteld.

„Door die tijdelijke contracten leef ik inmiddels al jaren van dag tot dag en dat is best ellendig. Ik snap wel dat er weinig woonruimte is, maar je hebt als mens nou eenmaal een dak boven je hoofd nodig.

„En de meeste woningen met een tijdelijk contract verdwijnen niet. Dan zou je denken dat je de tijdelijkheid er ook af kan halen en het contract permanent kan maken.”

De verhuurder Ebru Umar, eigenaar van tien woningen in Rotterdam en hoofdredacteur van platform voor particuliere beleggers overwaar.de

„Het is heel simpel. Ik ben een ongelofelijk goede huisbaas, maar ik ben geen filantropische instelling, net zo min als institutionele beleggers dat zijn. Ik heb goed vastgoed op goede locaties, en dat wil ik maximaal optimaliseren. Als verhuurder wil je een kans hebben het huis weer te verkopen. En een huis waar huurders in zitten, is veel minder waard dan een huis zonder huurders. Mijn huurders krijgen daarom in eerste instantie een tweejarig contract, dat na die periode bijna altijd automatisch wordt omgezet naar een vast contract. Op een enkele uitzondering na heb ik er nog nooit iemand uitgezet.

„Maar door de aangekondigde regels [naast het einde van de tijdelijke verhuur ook het reguleren van de middenhuur] ga ik mijn strategie aanpassen. Ik ben van plan appartementen, wanneer ze vrijkomen, samen te voegen. Dan leveren ze in het nieuwe stelsel meer punten op en vallen ze alsnog in de vrije sector. Als ik alleen huurders voor kleine bedragen heb, wordt mijn vastgoed minder waard. En er bestaat het probleem dat je mensen er nooit meer uit krijgt.

„Het vergroten van de huizen tot ze in de vrije sector vallen, maakt me als verhuurder ook wat flexibeler wanneer het afsluiten van een tijdelijk contract niet meer kan.”