De zaak
Twee gezinnen willen van woning ruilen. Het ene gezin – vader, moeder twee kinderen – zit in een klein huurappartement; de zoon van elf en de dochter van zes delen er een kamertje van zes vierkante meter. Nu de zoon in de puberteit komt, willen de ouders dat veranderen. Ook heeft de dochter behoefte aan meer buitenruimte en willen de ouders hun kinderen naar een andere school sturen, vlakbij de woning van het gezin waarmee ze willen ruilen.
Dat gezin bestaat uit een vrouw en haar meerderjarige, schoolgaande zoon. Ze zitten in een eensgezinswoning met meer buitenruimte. De vrouw heeft om medische redenen een urgentieverklaring voor een gelijkvloerse woning. Als de ruil doorgaat, komt ze in een appartement zonder trappen, dat minder onderhoud vergt. En zit ze dichter bij een volwassen dochter, die haar moeder de nodige hulp biedt.
Beide gezinnen zitten in de bijstand en betalen om die reden een verlaagde huur: 575 euro.
Omdat de twee woningcorporaties die de huizen bezitten niet akkoord gaan met de ruil, beginnen beide huurders een procedure tegen hun verhuurder om een ‘machtiging tot indeplaatsstelling’ te krijgen. De corporaties voeren als verweer dat de huurders geen huisvestingsvergunning hebben. Dat is de gemeentelijke toestemming die een huurder bij sommige sociale woningen moet hebben om die te mogen huren. Ook willen de corporaties na vertrek van hun huurder een huurverhoging kunnen doorvoeren of de woning verkopen. Tot slot wijzen ze erop dat deze ruil het woningtoewijzingsstelsel zou doorbreken.
De uitspraak: Toegewezen
De kantonrechter constateert dat de huurders evenveel huur betalen, dus dat er voldoende waarborg is dat ze ook na de gewenste ruil de huur zullen kunnen betalen. Ook hebben beide huurders een ‘zwaarwichtig belang’ bij de ruil.
Bij het gezin van vier is de behoefte aan een extra slaapkamer op zichzelf al voldoende. Dat veel anderen ook een slaapkamertje moeten delen, betekent nog niet dat het wenselijk is, zegt de kantonrechter. De behoefte aan meer buitenruimte en een andere school telt ook mee. Een situatie hoeft niet onhoudbaar te zijn om woningruil toe te wijzen.
Bij de moeder met meerderjarige zoon blijkt het ‘zwaarwichtige belang’ uit haar medische urgentiebewijs. Dat ze op basis daarvan eventueel ook op een andere manier een gelijkvloerse woning kan krijgen, is geen reden de woningruil af te wijzen.
Verder blijkt dat de woningen helemaal niet op de lijst staan met postcodes waarvoor je een huisvestingsvergunning nodig hebt. En de belangen van de corporaties wegen niet op tegen die van de huurders. Dat het langer kan duren voordat ze hun plannen – huurverhoging, verkoop – kunnen uitvoeren, is inherent aan woningruil. Ook de doorbreking van het toewijzingsstelsel is geen belemmering: anders zou woningruil bij corporaties nooit kunnen.
De kantonrechter machtigt de huurders in beide zaken om de ander ‘in zijn plaats te stellen’, zodat ze kunnen ruilen.
Het commentaar
„Goed om aan deze mogelijkheid aandacht te geven”, zegt de Amsterdamse kantonrechter Kees de Waal. Hij doet veel huurzaken, maar was bij deze (Rotterdamse) zaak niet betrokken. „Woningruil komt best vaak voor, maar meestal in overleg met de woningcorporaties, waarbij nieuwe huurovereenkomsten tot stand komen. De mogelijkheid van indeplaatsstelling is in 1979 ingevoerd voor de situatie dat de verhuurder niet instemt met de ruil, of voorwaarden stelt die de huurder niet wil accepteren. Het is, zeker bij een vastzittende woningmarkt, een van de weinige mogelijkheden om een beter passende woning te krijgen.”
Bij indeplaatsstelling loopt de huurovereenkomst gewoon door, alleen de persoon van de huurder verandert. Kantonrechter De Waal: „De rechter kan wel voorwaarden stellen, bijvoorbeeld dat beide huurders geen huurachterstand mogen hebben.” Dat is maar goed ook, want anders word je als opvolger voor die achterstand aansprakelijk. „En de opvolger moet de woning uiteindelijk weer opleveren in de staat waarin de voorganger hem heeft gekregen. Het is dus verstandig om af te spreken dat eventuele schade eerst hersteld moet zijn”, zegt De Waal.
De Woonbond kreeg afgelopen jaar 24 adviesaanvragen over woningruil, vertelt Salima el Bousmaqui, die er werkt als jurist. „Grote woningcorporaties die op hun websites woningruil aanbieden, wijzen huurders niet altijd op de mogelijkheid van indeplaatsstelling”, zegt ze. „En je ziet in deze casus dat ze alles uit de kast halen om dit te voorkomen. Verhuurders willen liever een nieuwe huurovereenkomst, zodat ze de huur kunnen verhogen. Ik begrijp wel dat ze zich op hun voorrangsbeleid beroepen, maar indeplaatsstelling is niet te vergelijken met toewijzing van een woning. Het zijn appels en peren.”
Het beleid van de corporatie kan wel een rol spelen bij de afweging van de belangen, vertelt De Waal. „Als de woning bestemd is voor een bepaalde doelgroep, bijvoorbeeld jongeren, gehandicapten of statushouders. En als een ruil ertoe zou leiden dat een gelijkvloerse woning gaat naar iemand die met gemak zes trappen op kan lopen, kan dat een reden zijn om de indeplaatsstelling af te wijzen.”
Als een woningruil via de verhuurder niet lukt, is een indeplaatsstelling via de kantonrechter dus een mogelijkheid. Je maakt dan wel kosten, je moet aan voorwaarden voldoen en zwaarwegende belangen hebben. Maar alleen al het kennen van de mogelijkheid geeft je als huurder in onderhandelingen met de verhuurder een steuntje in de rug.
