Gaat het plan van Hugo de Jonge om een deel van de huurmarkt te reguleren wel werken?

Leidt het plan van minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, CDA) om een aanzienlijk deel van de huurmarkt te reguleren tot meer betaalbare huurwoningen, zoals zijn bedoeling is?

Nee, reageerden vastgoedbeleggers en investeerders op zijn voornemen, dat hij voor de zomer presenteerde. Verdere regulering van de huurmarkt zou zelfs leiden tot minder betaalbare huurwoningen, omdat investeren in middenhuur hierdoor niet meer aantrekkelijk is. Aan lagere huren valt immers minder te verdienen.

Nu De Jonge de eerste contouren van zijn plan heeft gepresenteerd, is juist de doelgroep die ermee geholpen zou moeten zijn ontevreden. Het plan is te slap, vinden huurdersorganisaties, en het is maar de vraag of de betaalbaarheid van huren erdoor verbetert. „Al die stakkers achter enkel glas in de grote steden hebben hier weinig baat bij”, zegt Janhuib Blans, voorzitter van de Federatie Huurders Commerciële Sector. Volgens de federatie heeft de minister zijn oren laten hangen naar de lobby van beleggers – een wrange beschuldiging voor De Jonge, die steeds belooft weer aan volkshuisvesting te zullen doen. De Woonbond schrijft in een brief aan de Kamer „zeer teleurgesteld” te zijn in het proces, „ontevreden” met de uitkomst en „ernstig bezorgd” over de effecten.

Grote ingreep huurmarkt

In een recente Kamerbrief maakte De Jonge bekend te kiezen voor de minst verregaande vorm van de opties die hij had: hij legt de gereguleerde huurgrens op 1.000 euro. Dat heeft gevolgen voor de portemonnees van zowel huurders als verhuurders.

De huurmarkt bestaat momenteel uit twee sectoren: de gereguleerde huursector, met sociale huurwoningen met een huurprijs van maximaal 763 euro. En de vrije sector, waarin verhuurders vrij zijn in de prijs die ze vragen. Door de hausse op de woningmarkt is de vrije sector de afgelopen jaren gegroeid, en zijn de bijbehorende huurprijzen enorm gestegen – vooral in de grote steden. Daardoor is het fenomeen ‘middenhuur’, woningen met een huur tussen de 763 en 1.000 euro, in de Randstad een zeldzaamheid geworden. Dat zijn de woningen voor de spreekwoordelijke leraar en agent.

Lees ook: Ook een fijne huurwoning is een lot uit de loterij

De Jonge wil middenhuurwoningen terugbrengen door de gereguleerde sector op te rekken tot 1.000 euro. Hij wil dat doen door het puntenstelsel, waarmee de prijs van een gereguleerde huurwoning wordt bepaald, op te rekken tot (vermoedelijk) 187 punten. Alleen als een woning volgens dat systeem méér punten krijgt toebedeeld, bijvoorbeeld omdat het een heel duurzame woning is met een enorme tuin, mag de huurprijs hoger liggen dan 1.000 euro per maand. Volgens de minister zal daardoor ruim 90 procent van de huurhuizen gereguleerd worden. Nu is 80 procent gereguleerd.

Lees ook: Hugo de Jonge wil flink ingrijpen op de huurmarkt

Toen de minister zijn plannen in mei bekendmaakte, zei hij een gereguleerde huurgrens van 1.250 euro (en 250 punten) te overwegen. Dan zou dus een groter deel van de huurwoningen gereguleerd worden. Ook zei hij na te gaan of de nieuwe regels ook voor zittende huurders kunnen gelden, al was direct duidelijk dat dit juridisch lastig ligt.

Ontwikkelaars en investeerders hebben de afgelopen maanden tegen de minister gezegd dat ze projecten uitstellen of zich terugtrekken vanwege de plannen. Dat is slecht nieuws, omdat het kabinet óók wil dat er de komende jaren 900.000 woningen worden gebouwd. Daarmee moest juist de woningschaarste worden opgelost die ook de oorzaak is van de hoge huurprijzen.

Ingrijpen in de huurmarkt om de betaalbaarheid te verbeteren, zónder de beschikbaarheid van huurwoningen op het spel te zetten, is dan ook dansen op een slap koord. De Jonges voorganger Kajsa Ollongren (D66) schreef de Kamer al dat strengere regulering de betaalbaarheid op korte termijn verbetert, maar de investeringsbereidheid van beleggers (en daarmee de beschikbaarheid van huurwoningen op de langere termijn) vermindert.

Twee teleurstellingen

De Jonge kiest nu dus voor een ‘lage’ gereguleerde huurgrens én voor het niet ingrijpen in bestaande huurcontracten: de nieuwe regels gelden alleen voor nieuwe huurders. Dat zijn twee teleurstellingen voor huurdersorganisaties. De Vereniging van Institutionele Beleggers in Nederland (IVBN) en NEPROM, die de belangen van projectontwikkelaars behartigt, zijn juist positief over de keuzes van De Jonge. Met het huidige voorstel blijft het voor institutionele beleggers mogelijk om te investeren in de woningmarkt, aldus IVBN.

Maar hoe het beleid precies zal uitpakken, is nog onduidelijk. Behalve de gereguleerde huurgrens oprekken, zal De Jonge ook het puntenstelsel aanpassen, waarmee hij de pijn voor marktpartijen vermoedelijk verzacht. Zo gaat de WOZ-waarde zwaarder meetellen, wat betekent dat een huurwoning in Amsterdam meer mag kosten dan in Stadskanaal. Terwijl juist in de grote steden de middenhuur verdwenen is – en de behoefte aan regulering het grootst. Ook komt er een percentage waarmee de huurprijs van een middenhuurwoning mag worden verhoogd. Dat maakt het twijfelachtig of de betaalbaarheid wel verbetert door de plannen, aldus de Woonbond.

Het ministerie zegt dat eventuele aanpassingen aan het puntenstelsel beïnvloeden hoeveel woningen er uiteindelijk middenhuur worden. Volgens berekeningen van Ollongren zou het voor 230.000 huurwoningen gelden – maar dat is gebaseerd op achterhaalde gegevens. Er lopen nieuwe onderzoeken, maar die resultaten worden pas in december verwacht. De Jonge heeft beloofd de preciezere uitwerking van het beleid in november naar de Kamer te sturen.