N.B. Het kan zijn dat elementen ontbreken aan deze printversie.
Analyse
woningmarkt Zes beleidsprogramma’s heeft minister De Jonge sinds januari gelanceerd. Onduidelijk is nog of die de wooncrisis gaan oplossen.
:format(webp)/s3/static.nrc.nl/images/gn4/stripped/data94354129-f03f0f.jpg)
Foto Lex van Lieshout/ANP
Wie een alomvattende analyse wil van de problemen op de woningmarkt: lees de Nationale Woon- en Bouwagenda van minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, CDA). Zoek je meer specifieke informatie over één onderwerp, sla er dan een van de zes beleidsprogramma’s op na: over de betaalbaarheid van wonen bijvoorbeeld, of over nieuwbouw. Ze zijn de afgelopen maanden, na het aantreden van Rutte IV in januari, in rap tempo gelanceerd. En vrijwel alles staat erin.
De problemen zijn talrijk – je zou er een hard hoofd in krijgen dat ze ooit allemaal worden opgelost. Huizen zijn te duur, zowel op de huur- als op de koopmarkt. Sociale huurwoningen zijn er te weinig. Er is een woningtekort en de huizen die er wél zijn, voldoen niet altijd meer: ze hebben een slecht energielabel of komen niet tegemoet aan nieuwe wensen door vergrijzing en de toename van eenpersoonshuishoudens. Wijken verloederen, waardoor de kloof groeit met buurten waar het juist goed gaat. Het aantal daklozen stijgt, studenten wonen noodgedwongen bij hun ouders, statushouders moeten lang wachten op een woning.
Maar een ‘hard hoofd’ is niet aan De Jonge besteed. Wie zijn doelen leest, zou denken dat de woningmarkt er over een paar jaar weer pico bello voor staat. Veel van de doelen zijn abstract, zoals: ‘De leefsituatie van bewoners in kwetsbare gebieden wordt verbeterd.’ Sommige zijn heel concreet, vooral de nieuwbouwdoelen: het kabinet wil 900.000 woningen realiseren tot en met 2030, waarvan twee derde ‘betaalbaar’. Dat wil zeggen: 250.000 sociale huurwoningen en 350.000 huur- en koopwoningen in het middensegment. Jaarlijks moeten er 15.000 flexwoningen worden opgeleverd en 15.000 woningen door transformatie van winkels en kantoren. Bovendien moet een derde van de woningen voor ouderen zijn gebouwd, waarvan 80.000 in een hofje of serviceflat en 40.000 voorzien van extra voorzieningen voor mensen die veel zorg nodig hebben. En dan is het ook nog de bedoeling dat een derde van de woningen in elke gemeente sociale huur is.
Daar is niets Chinees aan. Maar wie meer wil weten over de weg ernaartoe, over hóé het ministerie dit wil gaan klaarspelen, moet goed zoeken. Terwijl dat relevant is, zeker omdat het ministerie in gebiedsontwikkelingen afhankelijk is van veel verschillende partijen – waaronder marktpartijen, die niet aan projecten beginnen als er niet mee te verdienen valt.
De ‘wortel en de stok’ zijn nu nog vaag
Niels Koeman milieurechtspecialist
Tussen de utopische vergezichten staan wel degelijk maatregelen met concrete gevolgen voor mensen – zelfs als ze relatief klein zijn, zoals het vanaf volgend jaar verplichte biedlogboek voor makelaars. De regulering van de huurmarkt, waardoor 90 in plaats van 80 procent van de huurhuizen huurprijsbescherming zal krijgen, en waarmee De Jonge excessieve huurprijzen wil tegengaan, zorgt tot nu toe voor de meeste controverse. Veel particuliere beleggers zijn er woedend over. Elke draai aan een knop heeft een effect, doorgaans in iemands portemonnee.
:format(webp)/s3/static.nrc.nl/images/gn4/stripped/data92389072-1d95a5.jpg)
Lees ook: Gaat het plan om een deel van de huurmarkt te reguleren wel werken?
De Jonge heeft tijdens zijn vele werkbezoeken de zinsnede die alle belangen overstijgt in zijn oren geknoopt: er is meer regie nodig vanuit het Rijk. ‘Terug naar de volkshuisvesting’ is zijn mantra, meer staat en minder markt. Maar wat is regie? Hoe ziet dat eruit? „De ‘wortel en de stok’, hóé de minister ervoor gaat zorgen dat zijn plannen ook echt gebeuren, dat is nu nog vaag”, zei milieurecht-specialist Niels Koeman van de Raad voor de leefomgeving eerder in NRC. „Het moet sneller en minder vrijblijvend dan wat er nu aan beleid ligt”, schreef onderzoeksbureau TNO onlangs in een notitie over de verduurzaming van woningen. En de Vereniging van Nederlandse Gemeenten schreef in mei bezorgd te zijn over het proces, omdat de programma’s in zo’n rap tempo werden ontwikkeld, dat het ten koste gaat van „kwaliteit, diepgang en draagvlak”.
Regionale woondeals
De komende tijd moet blijken of de zorgen terecht zijn. Wat betreft nieuwbouw zijn er inmiddels prestatieafspraken gemaakt met provincies. Zij hebben de aantallen woningen doorgegeven die zij de komende jaren willen realiseren, en die tellen bij elkaar keurig op tot iets meer dan 900.000. Die prestatieafspraken worden nu omgezet in regionale woondeals, met afspraken met gemeenten en corporaties over locaties, doelgroepen en percentages huur en koop. Maar de markt is nog niet bij alle provinciale afspraken betrokken, aldus Bouwend Nederland.
Volgens de branchevereniging is dan ook helemaal niet zeker of alle afspraken realistisch zijn. Veel van de plannen zijn nog niet ‘hard’, wat betekent dat er nog geen bestemmingsplan rond is. De provincie Gelderland bijvoorbeeld zegt 107.000 woningen te kunnen bouwen, maar daarvan zijn er maar 35.000 ‘hard’. Provincies stellen bovendien extra voorwaarden, zoals dat het Rijk bijspringt om sociale huurwoningen mogelijk te maken. Die kosten namelijk meer dan ze opleveren. Ook vragen ze om investeringen in infrastructuur, meer ambtenaren, en voldoende stikstofruimte. Bouwend Nederland is in gesprek met De Jonge over realistische woondeals.
Het Rijk heeft 1,75 miljard euro beschikbaar gesteld via de zogeheten woningbouwimpuls – waar de Rekenkamer onlangs uiterst kritisch over was – en 7,5 miljard euro voor infrastructuur; het is de vraag of dat genoeg is.
:format(webp)/s3/static.nrc.nl/bvhw/files/2022/10/data91892824-be5c06.jpg)
Lees ook: Ambitieuze bouwambities. Maar zijn ze ook haalbaar?
Intussen zitten de omstandigheden niet mee: de rente stijgt, de huizenprijzen dalen, wat het risicovol maakt in nieuwbouw te investeren. Beleggers trekken zich al terug, waardoor bouwprojecten niet doorgaan. Woensdag kwam naar buiten dat er te weinig kopers zijn voor 160 nieuwbouwwoningen in voormalig ING-kantoor het Zandkasteel in Amsterdam Zuidoost, waardoor ze allemaal in de verhuur gaan. En dan is er ook nog de recente uitspraak in stikstofzaak Porthos, waardoor alle bouwprojecten voortaan een natuurvergunning nodig hebben voor de stikstof die ze uitstoten – nóg meer vertraging.
