Een meerderheid van de gemeenten wil de grondprijzen niet verlagen

Meer dan de helft van de Nederlandse gemeenten (56 procent) verwacht volgend jaar bij de uitgifte van bouwgrond de grondprijzen gelijk te houden of te laten stijgen. Bijna een op de zes gemeenten (15 procent) wil juist de prijzen voor bouwgrond laten dalen – met name middelgrote en grote gemeenten zijn dit van plan.

Dat blijkt uit een jaarlijkse enquête van adviesbureau Stec Groep, waar ruim een derde van alle Nederlandse gemeenten op reageerden. De grondprijs stijgt gemiddeld minder hard dan eerdere jaren. Volgens de onderzoekers wordt bouwgrond volgend jaar 0,23 procent duurder – dat was dit jaar en vorig jaar respectievelijk 2,1 en 5,5 procent.

Dat nog altijd veel gemeenten vasthouden aan een gelijke of hogere grondprijs, verrast de onderzoekers. Vanwege de combinatie van gedaalde huizenprijzen, hoge bouwkosten en gestegen rente zou de zogeheten residuele grondprijs (de waarde van het te bouwen vastgoed, minus de bouw- en ontwikkelkosten) juist met 20 procent moeten dalen, zo stelt onderzoeker Erik de Leve van Stec. „Dat is wat de theorie zegt, in de praktijk werkt het toch anders. Gemeenten willen een gelijkmatig prijsbeleid voeren – dus niet het ene jaar enorm stijgen en het volgende jaar flink dalen. Ook kan het zijn dat gemeenten in eerdere jaren misschien niet het onderste uit de kan gehaald hebben bij de uitgifte van grond, of dat zij hun stijgende kosten moeten dekken met de uitgifte van grond.”

Initiatief demissionair kabinet

Het demissionaire kabinet nam afgelopen zomer het initiatief om de vastgelopen grondmarkt in beweging te krijgen – met lagere prijzen en grondposities die sneller beschikbaar komen voor woningbouw. Ook bouwers en projectontwikkelaars vroegen gemeenten al hun grondprijzen te verlagen, omdat met hoge grondprijzen de bouw van nieuwbouwwoningen vastloopt.

Gemeenten blijken desondanks niet en masse in te gaan op dit argument, zo ziet onderzoeker De Leve. „Wat ook mee kan spelen, is dat gemeenten erop rekenen dat de prijzen van bestaande koopwoningen weer aantrekken en dat daardoor ook de nieuwbouw meer zal opleveren. Hierdoor kunnen zij meer vragen voor de grond.”

De hoge grondprijs wordt als een van de redenen gezien waarom veel nieuwbouwprojecten momenteel stilliggen. De waarde van vastgoed en de grondprijs zijn aan elkaar verbonden. Als de grond duur is, moet het vastgoed meer opbrengen, en vice versa.

Toch is de grondmarkt niet alleen een kwestie van vraag en aanbod. Doordat gemeenten met demissionair minister Hugo de Jonge (Volshuisvesting, CDA) in woondeals hebben afgesproken om zeker twee derde van de nieuwbouw betaalbaar of in het sociale huursegment te bouwen, komen gemeentelijke grondprijzen onder druk.

Met te hoge grondprijzen is het bouwen van dit type woningen al snel financieel onhaalbaar – met als gevolg dat woningbouwplannen vastlopen. Extra opmerkelijk, zo zien de onderzoekers van Stec, is dat zeker een kwart van de gemeenten nog geen apart prijsbeleid voert om middenhuurwoningen te bouwen.

Actief grondbeleid

Verder signaleert Stec dat meer gemeenten zelf grond aankopen met het doel daar in de toekomst woningen op te bouwen. In 2019 was 60 procent actief op de grondmarkt of wilde dat worden, voor komend jaar geldt dat voor meer dan 80 procent van de gemeenten. Dit actievere grondbeleid kan een gevolg zijn van de regionale woondeals die demissionair minister De Jonge met gemeenten heeft gesloten. Hierin is afgesproken om voor het einde van 2030 zeker 900.000 woningen te bouwen.

Actief grondbeleid brengt voor gemeenten financiële risico’s mee. Bij de woningmarktcrisis tussen 2008 en 2013 moesten gemeenten fors afschrijven op hun grondposities toen de huizenprijzen scherp daalden. Sindsdien hebben gemeenten zich teruggetrokken van de grondmarkt, en namen projectontwikkelaars en bouwbedrijven grondposities in.

Ook nu zijn die risico’s nog niet weg, zo waarschuwt Stec. Onder meer een nieuwe inflatiepiek door stijging van lonen of een strenge winter en onduidelijkheid over wet- en regelgeving kan zorgen voor financiële risico’s bij gemeenten.

Lees ook ‘De bouwstop hoeft geen probleem te zijn als je grond gaat belasten’

Leeslijst Mail de redactie

Lees verder…….