DNB: Risico dat huishoudens niet aan hypotheekverplichtingen kunnen voldoen, neemt toe

Piekende inflatie, een stijgende rente, een toenemend risico op een recessie, dalend vertrouwen door de oorlog in Oekraïne, dalende huizenprijzen: het zijn economisch allesbehalve kalme tijden.

De risico’s voor de financiële stabiliteit nemen toe, zo blijkt uit de halfjaarlijkse risicoanalyse die De Nederlandsche Bank maandag publiceerde. Van een acuut risico op een financiële crisis, zoals die uitbrak in 2008, is nu geen sprake. Toch neemt DNB een voorzorgsmaatregel.

Vanwege de „aanhoudende systeemrisico’s op de woningmarkt” verlengt de toezichthouder een maatregel die moet voorkomen dat banken in de problemen komen doordat huishoudens hun hypotheeklasten niet meer kunnen opbrengen. Banken kennen aan hypotheken een bepaald risico toe, om te bepalen hoeveel kapitaal ze aanhouden. Eind vorig jaar oordeelde DNB dat de weging van dat risico in sommige gevallen te laag was. Daarom stelde de toezichthouder per 1 januari een ondergrens in. Deze ondergrens wordt nu verlengd tot „in ieder geval” 1 december 2024.

Het door DNB gesignaleerde „systeemrisico” op de woningmarkt gaat over de toegenomen financiële druk op huizenbezitters. Zij worden door de zeer hoge inflatie in hun dagelijks leven op kosten gejaagd. Huizenbezitters van wie de rentevaste periode afloopt, krijgen bovendien te maken met plots hogere maandlasten, door de recente forse stijging van de hypotheekrente. „Het risico dat huishoudens niet aan hun hypotheekverplichtingen kunnen blijven voldoen, neemt daardoor toe”, aldus DNB.

De weerbaarheid van de Nederlandse financiële sector wordt op de proef gesteld

DNB-president Klaas Knot zei in een gesprek met journalisten „geen andere keus” te hebben dan langer in te grijpen bij het risicobeheer van banken. Al jaren pleit Knot tevergeefs bij opeenvolgende kabinetten voor strengere leennormen en voor verdere inperking van de hypotheekrenteaftrek. Zulke maatregelen zouden de hypotheekrisico’s voor banken beperken, maar blijven vooralsnog uit, omdat politici er hun vingers niet aan willen branden.

De leennormen zijn in Nederland relatief erg soepel. Huizenkopers mogen maximaal 100 procent van de waarde van hun huis lenen (in het verleden was dat nog meer). In de meeste andere landen moet je eigen geld inleggen. Ook mogen huishoudens in Nederland veel lenen ten opzichte van hun inkomen. Met name jonge huizenkopers hebben hoge schulden ten opzichte van hun inkomens. Ongeveer 60 procent van de huishoudens onder de 36 jaar en 45 procent van de oudere huishoudens heeft een schuld van meer dan 4,5 maal het inkomen. „In het buitenland is dat onvoorstelbaar”, zei Knot.

Huizen onder water?

Bij een verdere daling van de huizenprijzen in Nederland – een trend die afgelopen kwartaal is ingezet – denkt DNB niet dat hypotheken massaal ‘onder water’ komen te staan (de woningwaarde valt dan lager uit dan de hypotheek). In de periode 2009-2013, toen de huizenprijzen kelderden in het kielzog van de kredietcrisis, gebeurde dit met een derde van de hypotheken. Intussen is er veel veranderd. Nederlandse huizenbezitters hebben sindsdien meer vrijwillig en verplicht op hun hypotheek afgelost (dit laatste is sinds 2013 een voorwaarde voor hypotheekrenteaftrek). Ook zijn huizenprijzen de laatste jaren zo fors gestegen dat de daling wel heel sterk moet uitpakken om woningwaardes onder die van hypotheken te laten zakken.

Bij een daling van de huizenprijzen met 20 procent zou 8 procent van de huiseigenaren onder water komen te staan, zo berekende DNB. Bij 13 procent van de huiseigenaren wordt het in zo’n scenario krap: de hypotheek zou meer dan 90 procent van de woningwaarde worden.

Lees ook: Grootste daling huizenprijzen ooit: ‘Dit is echt een hele grote knal’

De toezichthouder ziet wel een risico dat een mogelijke recessie in Nederland zwaarder zal uitvallen dan in de buurlanden, vanwege de „correctie” op de woningmarkt die mogelijk eveneens sterker uitpakt dan elders in Europa. De Nederlandse woningmarkt geldt, mede door de soepele leennormen, als nogal volatiel. „Hoge pieken, diepe dalen”, aldus Knot. In 2009-2013 maakte Nederland een dubbele recessie door, die zwaarder uitviel dan in buurlanden. Hierin speelde de huizenmarktcrash een belangrijke rol: het vertrouwen van consumenten verdampte.

Kapitaalbuffers

Gezien de verslechterende economische omstandigheden van nu is het van belang dat de kapitaalbuffers van banken op peil blijven, meent DNB. „Hoewel de uitgangspositie van de Nederlandse financiële sector sterk is, wordt de weerbaarheid opnieuw op de proef gesteld. Banken moeten zich voorbereiden op een toename in kredietverliezen en hier tijdig adequate voorzieningen voor treffen”, zo waarschuwt DNB.

Behalve de dwingende maatregel over de risicoweging van hypotheken heeft de toezichthouder ook een oproep aan bankbestuurders: wees terughoudend met de uitkering van dividend en inkoop van eigen aandelen, omdat dit ten koste gaat van de eigen buffers. Tijdens de coronacrisis gold er een verbod op de uitkering van dividend, nu komt dat er (voorlopig) niet. „Uiteindelijk is de financiële sector een commerciële sector. Als je te instructief wordt als toezichthouder, ga je op de stoel zitten van ondernemers”, aldus Knot.

Bij de voorzichtigheid van DNB speelt ook mee dat banken in 2022 naar verwachting nog „behoorlijk winstgevend” zullen zijn, zei Knot. Hij tekende daarbij wel aan dat het voor DNB een „behoorlijke teleurstelling” zou zijn als de kapitaalratio’s van Nederlandse banken eind dit jaar lager uitvallen dan begin dit jaar.