De koper krijgt weer wat te vertellen op de woningmarkt

Lisette Brattinga (52) en haar man raakten, in de anderhalf jaar dat ze op zoek zijn, gewend aan een situatie waarin huizen van meer dan een miljoen euro verkocht werden alsof het krentenbollen zijn. „Stonden we met twintig man in een woonkamer, mochten we een kwartiertje rondkijken en moesten we snel een bod uitbrengen. Je had gewoon niks te vertellen als koper.” Drie keer brachten ze een bod uit, zonder voorbehoud van financiering en tienduizenden euro’s boven de vraagprijs. Ze hadden nooit beet.

Eind juni veranderde de situatie. Ineens werd ze na een bezichtiging door de makelaar gebeld: „De prijs is verlaagd vanwege de fundering, wilt u niet toch een bod uitbrengen?” „Huh, dacht ik, wat krijgen we nou?” Het is haar sindsdien een paar keer overkomen.

De signalen die Brattinga beschrijft, zien meer mensen in hun omgeving. Huizen die lang in de verkoop staan. Kopers die kunnen kiezen op welke tijd ze een bezichtiging plannen. Advertenties die van Funda verdwijnen en er later, met lagere vraagprijs, opnieuw op worden gezet. Verkopen die niet doorgaan omdat kopers hun hypotheek niet rondkrijgen – wat betekent dat de koop met voorbehoud van financiering is beklonken, iets wat een halfjaar geleden nog uitzonderlijk was.

De kwartaalcijfers die makelaarsvereniging NVM donderdag presenteerde, laten er geen twijfel over bestaan: de markt is veranderd. Huizenprijzen daalden het afgelopen kwartaal gemiddeld 5,8 procent ten opzichte van een kwartaal eerder: de grootste kwartaaldaling ooit gemeten. Op jaarbasis was er nog wel een stijging, van 2 procent, maar dat is een stuk minder dan de 20 procent die de afgelopen jaren gebruikelijk was. Hoge hypotheekrentes, een energiecrisis en recordinflatie leidden tot de kentering op de woningmarkt waar sommigen – vooral starters – de afgelopen jaren zo reikhalzend naar hebben uitgekeken. Poetins inval in Oekraïne kreeg voor elkaar wat de coronapandemie niet lukte.

„Dit is echt een hele grote knal”, zegt Jasper du Pont, eigenaar van Twitteraccount @Woningnieuws, waarop hij met data de woningmarkt onderzoekt. „Ter vergelijking: op het dieptepunt van de crisis in 2013 daalden de huizenprijzen volgens het Kadaster bijna 10 procent op jaarbasis. Dus als dit soort dalingen nog drie kwartalen aanhouden, is er echt sprake van een crash.”

Niet dat een woning kopen nu ineens gemakkelijk is. De hypotheekrente staat op het hoogste niveau sinds 2014, aldus Van Bruggen Adviesgroep deze week. Bij een koophuis boven de 355.000 euro is de rente gemiddeld 4,68 procent, als je hem twintig jaar vastzet. Maandlasten zijn daardoor flink hoger, terwijl kopers minder kunnen lenen. Het Nibud adviseert de leennormen voor volgend jaar verder aan te scherpen.

Duurdere segment

De afgelopen maanden was in de cijfers al een kentering waar te nemen. Het aantal te koop staande woningen liep hard op, de mediane vraagprijs ook. Dat laatste komt, denkt Du Pont, doordat vooral woningen in het duurdere segment minder vlot verkopen.

Dat valt ook af leiden uit de NVM-cijfers. De vierkantemeterprijs daalde afgelopen kwartaal met 5 procent ten opzichte van het kwartaal ervoor, tot gemiddeld 3.872 euro. Dat is fors, maar een minder grote daling dan die van de gemiddelde verkoopprijs. „Dat bevestigt dat een deel van de prijsdaling waarschijnlijk komt doordat vooral kleinere, goedkopere woningen worden verkocht”, zegt Du Pont.

Jongeren komen er weer meer tussen, maar minder kapitaalkrachtige ouderen stromen niet door, en duurdere huizen blijven staan

Uit cijfers van hypotheekverstrekkers en het Kadaster blijkt dat vooral jongeren vaker een huis kopen. „Zij kunnen niet anders: ze krijgen een kind of gaan samenwonen. Ze moeten verder met hun leven”, zegt Du Pont. „Jongeren komen er weer meer tussen, maar minder kapitaalkrachtige ouderen stromen niet door, en duurdere huizen blijven staan.”

Maar uiteindelijk zal ook daar een kentering plaatsvinden, denkt hij. „Als je mij vraagt in een glazen bol te kijken, verwacht ik dat de druk op de prijzen aan de bovenkant van de markt het grootst is. En dat zakt dan vanzelf naar het lagere segment. Op een gegeven moment denkt ook de starter: als ik nog een jaartje wacht, kan ik voor die drie ton wat groters krijgen. Dan zakt die markt óók in.”

Lees ook: Nog een teken dat de hausse voorbij is: prijsstijging koopwoning vlakt verder af

Stap achteruit

Een kentering op de markt werd al langere tijd verwacht, sinds de rentes begonnen te stijgen. De inval in Oekraïne versterkte de economische onzekerheid. Toch waren de cijfers van de NVM over de koopwoningmarkt in het tweede kwartaal van dit jaar nog diffuus: er waren minder overbiedingen en er stonden meer huizen te koop, maar de prijzen stegen nog steeds – zij het minder dan de afgelopen jaren. Du Pont: „Als iedereen die al een huis heeft een stap achteruit doet, komen de mensen die eerst misgrepen er opeens wel tussen. Dat maakt dat het even duurt voordat iedereen doorheeft dat de markt aan het veranderen is.”

Voor starters zijn dalende huizenprijzen doorgaans goed nieuws, maar mensen die net een huis hebben gekocht en eruit moeten – bijvoorbeeld vanwege een scheiding – kunnen erdoor in financiële problemen komen. Huizenprijzen hebben ook invloed op de economie als geheel, doordat woningeigenaren meer consumeren als hun huis in waarde is gestegen – en andersom.

Lisette Brattinga en haar man hebben hun vorige koophuis al verkocht en wonen tijdelijk in een huurhuis; van de hogere hypotheekrente hebben ze daardoor niet zo’n last. Ze zijn op zoek naar een woning aan het water, in de driehoek Rotterdam-Vechtstreek-Utrecht. Niet te groot, omdat de kinderen al het huis uit zijn, en ook niet te klein. Een „speld in een hooiberg” dus, aldus Brattinga. Maar het aanbod neemt toe: „Aan het begin van het jaar zagen we vierhonderd huizen te koop staan op Funda, nu meer dan duizend”, zegt ze. „Het zou mooi zijn als ons droomhuis nu bereikbaar wordt.”