Beleid lijkt te werken: beleggers steeds minder actief op de woningmarkt

Beleid om beleggers van de woningmarkt te weren, lijkt te werken. Er worden minder vaak woningen gekocht met als doel rendement te behalen en vaker om zelf in te wonen. Dat blijkt uit het derde kwartaalbericht over de woningmarkt van het Kadaster.

Het aantal door beleggers gekochte woningen nam af van een kleine 8.000 in het eerste halfjaar van 2018 naar ruim 5.200 in de eerste zes maanden van dit jaar. Dat komt neer op een daling van 8 procent naar 6 procent van de verkochte woningen. Vooral in de grote steden trekken beleggers zich in hoog tempo terug: zo daalde het percentage door beleggers gekochte woningen tussen 2018 en 2022 in Rotterdam van 19 naar 8 procent, in Amsterdam van 17 naar 9 procent en in Den Haag van 18 naar 11 procent. Ook in Groningen is een grote daling te zien, van 15 naar 8 procent.

Opkoopbescherming

„Dat het beleid werkt, is nog niet significant vastgesteld”, licht Paul de Vries toe, woningmarktexpert van het Kadaster. „Maar we vermoeden het wel. We zien bijvoorbeeld dat in gemeenten met opkoopbescherming het aandeel verkopen van ‘eigenaar-bewoners’ aan beleggers daalt, terwijl het in gemeenten zonder opkoopbescherming juist stijgt.”

Een andere aanwijzing is dat er in het tweede halfjaar van 2021, vlak voordat die zogenoemde opkoopbescherming mogelijk werd, juist een piek te zien was in het percentage woningen dat aan beleggers is verkocht. Alsof zij anticipeerden op de nieuwe wet, die het gemeenten sinds begin dit jaar mogelijk maakt een verbod in te stellen op het kopen van woningen specifiek voor de verhuur. Ze kunnen dat invoeren op plekken waar goedkope en middeldure koopwoningen schaars zijn, en waar de leefbaarheid onder druk staat doordat woningen op grote schaal als investering worden opgekocht.

Lees ook: Dat de huren de pan uit rijzen komt deels door beleggers, maar er zijn meer oorzaken

De grote steden maken hier allemaal gebruik van. In Amsterdam gaat het om woningen met een WOZ-waarde tot 512.000 euro, in Rotterdam tot 355.000 euro. Juist in de Randstad, waar de druk op de woningmarkt hoog is, werden beleggers de afgelopen jaren het actiefst.

Grote invloed beleggers

Het kabinet en ook veel gemeenten vinden de grote invloed van beleggers op de woningmarkt onwenselijk. Starters krijgen hierdoor moeilijker een voet tussen de deur. Ook is het aandeel ‘dure huur’, vrije sectorwoningen met een huurprijs van meer dan 1.000 euro per maand, de afgelopen jaren sterk gestegen. Maakten dure huurwoningen in 2015 nog 3 procent uit van de totale woningvoorraad, in 2021 was het al 8 procent, bleek dit voorjaar uit CBS-cijfers. Veelal jonge huurders zijn hierdoor een groter deel van hun inkomen kwijt aan huur.

Opkoopbescherming is slechts een van de maatregelen om de koopwoningmarkt minder aantrekkelijk te maken voor particuliere beleggers. Voor veel nieuwbouwwoningen geldt sinds 2020 een zelfbewoningsplicht, wat betekent dat een (goedkope of middeldure) woning niet mag worden gekocht voor de verhuur. De overdrachtsbelasting voor beleggers is vorig jaar verhoogd van 6 naar 8 procent en wordt nog verder verhoogd naar 10,4 procent. Ook op andere manieren moeten beleggers meer belasting betalen. En dan hangt nog de regulering middenhuur in de lucht, waardoor de regels voor de maximale huurprijs strenger worden en de vrije sector slinkt.

Energielabel

„De slimme belegger weet bovendien dat alle particuliere huurwoningen in 2030 minimaal label D moeten hebben”, voegt De Vries toe. „Ook dat neemt weer een hap uit het rendement.”

De woningen met de slechtste energielabels staan in de duurste gemeenten, blijkt uit het Kadaster-onderzoek. In de regio Haarlem (Bloemendaal, Heemstede en Haarlem) en in het Gooi (Laren, Hilversum en Gooise Meren) heeft zelfs 40 procent of meer label F of G. Ook in Wassenaar staan veel woningen met een slecht energielabel.

Het geldt ook voor de grote steden, zegt De Vries. „Kleine particuliere investeerders hebben vooral woningen met label F of G. Die zijn namelijk goedkoper. En een prikkel om te verduurzamen was er niet.”