De politieagent, de leraar en de verpleegkundige: ze zullen ook deze verkiezingscampagne weer geregeld voorbijkomen in debatten over de woningmarkt. Het zijn de beroepen met inkomens waarvoor in met name de grote steden bijna geen huurwoning meer te krijgen is, wat de woningmarkt een belangrijk verkiezingsthema maakt.
Er bestaat momenteel een tekort van 390.000 woningen – zowel koop als huur. Het demissionaire kabinet zet voor de komende jaren in op grootschalige woningbouw om meer betaalbare huur- en koopwoningen te bouwen. De vele woningzoekenden met een middeninkomen die op dit moment op zoek zijn, kunnen daar niet op wachten.
Uit een representatief onderzoek van I&O Research, in opdracht van woningcorporatiekoepel Aedes, bleek vorige week dat ruim de helft van de woningzoekenden tegen problemen aanloopt bij de zoektocht naar een huurwoning. Zeker 55 procent gaf aan dat er te weinig of alleen te dure woningen te krijgen zijn. Daarbij stellen mensen die al een woning hebben maar willen verhuizen hun zoektocht uit, vanwege de situatie op de woningmarkt.
De sombere conclusie is dat het middensegment in Den Haag bijna niet meer bestaat
Met de Wet betaalbare huur wil demissionair minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) bestaande huurwoningen betaalbaarder maken voor mensen met een middeninkomen. Het wetsvoorstel ligt nog bij de Raad van State en zal na de verkiezingen aan de nieuwe Tweede Kamer worden voorgelegd.
Vanaf 808,06 euro kale huur per maand valt een woning nu in de vrije sector. Vanaf deze ‘liberalisatiegrens’ tot 1.075 euro is er sprake van middenhuurwoningen.
De huur van woningen in de vrije sector kan jaarlijks met een maximumpercentage verhoogd worden (4,1 procent in 2023), wat overschreden kan worden als de verhuurder de woning heeft verbeterd of als er een nieuwe huurder in de woning komt.
Onder de nieuwe wet gaan middenhuurwoningen tot 1.100 euro onder het woningwaarderingsstelsel vallen, het puntenstelsel dat voor sociale huurwoningen bepaalt hoe hoog de huur maximaal mag zijn. Woningen krijgen punten voor kenmerken als woonoppervlak, het energielabel en de aanwezigheid van een tuin of balkon. Hoe meer punten, hoe hoger de maandelijkse huur mag zijn.
Door het puntenstelsel ook toe te passen op woningen in het middenhuursegment, worden huurstijgingen nog meer beperkt. Voor verhuurders en woningbeleggers betekent de wet dat hun huurprijs – en dus het rendement op hun woningen – ineens wordt begrensd.
Terwijl het wetsvoorstel op een nieuwe Tweede Kamer wacht, zijn er nog altijd beleidsgesprekken gaande tussen De Jonge, institutionele beleggers, gemeenten en andere partijen. Martijn Balster (PvdA), de Haagse wethouder voor Volkshuisvesting, zit namens de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) aan tafel. De problematiek speelt vooral in grote steden, maar komt volgen Balster ook steeds vaker in kleinere gemeenten voor. In zijn eigen stad wordt Balster dagelijks met de krapte op de huurmarkt geconfronteerd. Hij wil daarom ingrijpen tegen exorbitante huurprijzen. In 2023 stegen de huren alleen in Amsterdam nog harder dan in Den Haag – en als je de extra huurverhoging van een bewonerswissel niet meerekent, staat Den Haag zelfs op de eerste plaats.
Hoe is het in uw eigen gemeente gesteld met de middenhuur?
„We moeten de sombere conclusie trekken dat het middensegment hier bijna niet meer bestaat. Voor wie een woning zoekt met een maandhuur tussen de 750 en 1.000 euro is het praktisch onmogelijk geworden nog wat te vinden. Daarnaast zijn er de excessen; in sommige buurten gaat een woning van 60 tot 70 vierkante meter voor 2.000 euro per maand weg, waarbij huurders tegen elkaar opbieden. Natuurlijk zijn dat de uitschieters en zijn er ook nog genoeg nette verhuurders, maar dit kan niet blijven bestaan op deze manier.”
Gaat het reguleren van de middenhuur dit probleem oplossen?
„Voor een belangrijk deel, zeker. De meeste impact heeft het puntenstelsel, dat straks ook gaat gelden voor het middensegment. Zo is het duidelijk hoeveel huur je voor een bepaalde woning mag vragen, en voorkom je dat het een markt wordt van ‘wat-de-gek-ervoor-geeft’. Maar wat wij zien en waar we bang voor zijn, is dat er nu met de wet van minister De Jonge een nieuwe set spelregels voorligt en dat daaraan geknabbeld gaat worden. Marktpartijen hebben ongelofelijk veel druk gezet om tot versoepelingen te komen, waarvan wij denken dat ze de wet minder effectief maken.”
Wat de marktpartijen vragen is een huurverhoging van de inflatie plus maximaal 1 procentpunt, is dat zo onredelijk?
„Je hebt gezien hoe hoog die inflatie de afgelopen tijd is geweest – dat kan dan alsnog voor enorme huurbedragen gaan zorgen. Deze wet scheidt het kaf van het koren. Wie hier is om alleen maar dik rendement te maken met woningen, zal vertrekken. En ik denk dat er meer dan genoeg beleggers, zoals pensioenfondsen, overblijven die willen aansluiten bij de woonbehoefte die er nu geldt. Daar willen wij als gemeente graag zaken mee doen.”
Lees ook Terwijl de prijzen van koopwoningen in grote steden dalen, worden huurwoningen er juist duurder
Intussen verkopen veel particuliere beleggers hun huurwoningen, waardoor er toch juist minder huurwoningen overblijven?
„Dat zie ik niet als een probleem. Woningen met een torenhoge huur komen in dat geval in het betaalbare koopsegment terecht. Dat juichen wij in principe toe, je krijgt zo bewoners die zich voor een langere periode wil binden aan een wijk, en dat is volgens mij alleen maar winst. Niet het rendement van beleggers moeten we centraal stellen, maar de woonkansen van onze inwoners.”
Een ander probleem: waarom zouden beleggers investeren in de bouw van nieuwe woningen, als ze er onvoldoende rendement op maken?
„Er zijn veel redenen te noemen waarom de woningbouw stagneert. Naast de hoge bouwkosten en de rente is dat ook de onzekerheid rond het beleid. Terwijl die onzekerheid voortduurt vertrekken internationale beleggers, dus er is vooral behoefte aan duidelijkheid. Je ziet dat belangenverenigingen van projectontwikkelaars en institutionele beleggers ook hebben opgeroepen om de wetgeving niet controversieel te verklaren, al was het maar om duidelijkheid te hebben.”
Wie in een socialehuurwoning woont waarbij de huurprijs volgens het geldende puntenaantal niet klopt, kan naar de Huurcommissie stappen om er een zaak van te maken. Onder de nieuwe wet krijgen ook gemeenten straks de mogelijkheid om in grijpen als verhuurders toch te hoge huren vragen. Er kunnen boetes volgen, en in het uiterste geval kan een verhuurder zijn vergunning verliezen.
Hoe gaat die gemeentelijke rol van handhaver eruit zien?
„Veel gemeenten hebben al bouw- en woningtoezicht. In Den Haag hebben we de ‘pandbrigade’, die controleert op veiligheid van woningen. Met de wet kunnen we ook optreden tegen exorbitante huurprijzen. Ik ben daar blij mee, want zo kunnen we mensen helpen die de drempel naar de Huurcommissie misschien te hoog vinden. Er zal vooral een stevige preventieve werking van uitgaan; bij herhaalde overtredingen kan een verhuurder zijn vergunning verliezen en mag hij helemaal geen woningen meer verhuren in een gemeente.”
Er zijn ook verkiezingsprogramma’s waarin juist het idee doorklinkt om de markt meer ruimte te geven. Zitten die er dan zo naast?
„De afgelopen jaren heeft de markt behoorlijk wat ruimte gehad, het is een hele interessante tijd geweest voor beleggers. Dat is echt doorgeschoten, we moeten nu terug naar een evenwicht waarin mensen die een huurwoning zoeken er weer tussen kunnen komen en betaalbaar kunnen huren. Daar horen deze maatregelen echt bij.”
