Waar moeten die 900.000 woningen komen: in het weiland, of in de stad?

Waar moeten die 900.000 woningen komen: in het weiland, of in de stad? In de wereld van woningbouw en ruimtelijke ordening vliegt men elkaar over deze kwestie zowat in de haren. Karikaturen worden in de lobby voor het een of het ander niet geschuwd: zo worden de pleitbezorgers voor bouwen in het weiland – veelal projectontwikkelaars en bouwbedrijven – neergezet als geldwolven die zo snel en goedkoop mogelijk woningen in het groen willen neerplempen, terwijl de pleitbezorgers voor bouwen in de stad – vaak overheden, corporaties en architecten – worden neergezet als verwaande GroenLinksers die denken dat iedereen grootstedelijk wil wonen om wekelijks naar de schouwburg te gaan.

„De dichotomie is hardnekkig”, zegt David Hamers, onderzoeker bij het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). „Als ik tijd had, zou ik er weleens een discoursanalyse op willen loslaten. Waar komt die hevige retoriek toch vandaan?”

Hamers schreef een notitie voor een rondetafelgesprek over de kwestie „binnen- en buitenstedelijk bouwen” in de Tweede Kamer in 2020. Of, in jargon: inbreiden versus uitbreiden. „Een paar jaar later speelt hetzelfde debat nog steeds. En het wordt niet gevoerd op feiten; er zitten hele duidelijke waarden achter. Heel simpel gezegd zijn de meer marktgerichte, conservatieve partijen meer van bouwen in het weiland, terwijl de milieugerichte, progressievere partijen pleiten voor bouwen in de stad.”

Bij de polarisatie speelt ongetwijfeld mee dat vastgoedpartijen vooral grondposities hebben in gebieden buiten de stad, zegt Erwin van der Krabben, hoogleraar vastgoed- en locatieontwikkeling aan de Radboud Universiteit Nijmegen. „Zij zijn erbij gebaat dat op die zogenoemde uitleglocaties gebouwd wordt, want dan kunnen ze daar zelf aan de slag. Daar verdienen ze geld mee. Het is veel lastiger en duurder om in bestaand stedelijk gebied vroegtijdig grond te verwerven: dat is vaker versnipperd eigendom waar nog bedrijven op actief zijn.”

Ook gemeenten hebben een financieel belang: zij bezitten juist vaker grondposities in de stad. „Maar daar is ook een maatschappelijk belang mee gediend”, zegt Van der Krabben. „Dat wordt niet vaak genoemd. Steden hebben een verdienmodel nodig om in stedelijke vernieuwing te kunnen investeren, wat noodzakelijk is om aantrekkelijk te blijven. De enige manier om dat te financieren, is met woningbouw.”

Geen pasklaar antwoord

Er spelen natuurlijk ook andere argumenten mee dan financiële. Op de vraag wat de meest logische keuze is, bouwen in of buiten de stad, is daarom geen pasklaar antwoord, zegt Hamers. „Het is geen kwestie van óf-óf, maar én-én. We moeten niet vergeten dat stedenbouw en ruimtelijke ordening een ambacht is. Je kunt niet even de wetenschap volgen en dan heb je een goede stad. Het hangt van heel veel variabelen af wat een goede beslissing is.”

Een van die variabelen is bijvoorbeeld de woonbehoefte van mensen. „En dan gaat het niet alleen om de behoefte van vandaag, maar ook om de demografie op lange termijn. Wat je nu bouwt, staat er voor honderd jaar.” Een ander belangrijk punt is hoe de bestaande stad in elkaar zit. „Niet in elke stad kun je veel woningen bijbouwen. En ook de landschappen zijn heel verschillend: niemand zal op de Veluwe willen bijbouwen, om maar een extreem voorbeeld te noemen. Maar een zoveelste weiland kan misschien best woningbouw hebben.” Dat ligt meteen gevoelig: boerenorganisaties verzetten zich tegen woningbouwplannen die ten koste gaan van landbouwgrond. Volgens cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek wordt zo’n twee derde van het Nederlandse grondoppervlak gebruikt voor landbouw. Het Economisch Instituut voor de Bouw berekende dat 1,4 procent daarvan naar woningbouw zou moeten, om te kunnen voldoen aan de opgave van 900.000 woningen in 2030.

Het gaat niet alleen om de behoefte van vandaag. Wat je nu bouwt, staat er voor honderd jaar

David Hamers Onderzoeker PBL

Als je ‘in het groen’ wilt bouwen speelt ook de bestaande infrastructuur mee: kunnen mensen naar hun werk reizen? Is er voldoende ruimte op het stroomnetwerk? „En een laatste, typisch Nederlands punt: de gesteldheid van de bodem. Vooral in het westen zijn slappe bodems waar het moeilijk bouwen is. Dat kan duur uitpakken.”

Los van die locatiespecifieke factoren zijn er volgens Hamers wel algemene voor- en nadelen aan binnen- en buitenstedelijk bouwen. Zo willen sommige mensen, zoals empty nesters en starters, wel degelijk in de stad wonen – ook al wordt in de discussie soms gedaan alsof alle Nederlanders een huisje met tuintje wensen in het groen. En daar is ruimte voor. „Mijn collega’s hebben er onderzoek naar gedaan. Afhankelijk van de omvang van de bevolkingsgroei, kun je een derde tot driekwart gewoon in de stad opvangen.” Bovendien worden bestaande infrastructuur en voorzieningen door bouwen in de stad beter benut.

Aan de andere kant is buiten de stad bouwen over het algemeen makkelijker, en gaat het vaak ook iets sneller. „Er zit vaak minder vervuiling in de grond, gemiddeld genomen zijn er minder bedrijven die je moet uitkopen.” Ook zijn de vergunningsprocedures korter en zijn er minder omwonenden die bezwaar kunnen maken. Het is meestal ook iets goedkoper, en de grond stijgt er meer in waarde. „Dat geld kan de eigenaar in zijn zak steken, of het kan gebruikt worden voor herinvesteringen, bijvoorbeeld in klimaat en energie.” Plus: als je buiten de stad bouwt, kan het groen binnen de stad blijven bestaan. „Dat is ook belangrijk, want we hebben groen harder nodig om het regenwater weg te werken.”

Toch zijn dit niet de argumenten die Hamers de doorslag zou laten geven bij de beslissing waar te bouwen. „Ik zou vooral kijken naar: in wat voor stad en omgeving willen we wonen? Wonen is een fundamenteel onderdeel van ons leven. De dichotomie binnen of buiten de stad doet daar geen recht aan.”