‘Onder aan de streep is bouwen in de stad veel efficiënter’

Je zou denken dat Ommoord een gewilde wijk is, nu Rotterdam zo geliefd is en het woningtekort zo groot. Op de rustige straten, met namen als Heidekruid en Balsemkruid, is het prima voetballen. In de buurt zijn scholen, vier metrostations, een treinstation en een groot winkelcentrum. En wie dat wil, staat binnen een half uur in het centrum van de stad.

Toch spelen hier dezelfde problemen als in veel andere jaren 50- en 60-buurten: de huizen verouderen, de bevolking vergrijst, de voorzieningen kalven af. Een groot deel van de bewoners is ouder dan 65, en woont alleen.

Ommoord is een van de stadswijken die architectenbureau KAW onderzocht, samen met economisch onderzoeksbureau Ecorys en adviesbureau Goudappel. Het verzoek kwam van het ministerie van Infrastructuur en Milieu. De vraag: kun je méér bouwen in de stad en tegelijkertijd de mobiliteit verbeteren – en wat zijn daarvan de kosten en baten ten opzichte van hetzelfde aantal woningen bouwen buiten de stad?

Ja, luidt het antwoord van de onderzoekers, dat kan. En het is nog voordeliger ook. „Er wordt standaard gezegd: bouwen in het groen is goedkoper en makkelijker”, zegt Wout Smits, stedenbouwkundige van KAW Architecten. „Maar dan wordt alleen gekeken naar de kosten voor projectontwikkeling. De maatschappelijke kosten zitten daar niet bij.”

Lees ook: Gooi de naoorlogse wijken op de schop en je krijgt er een miljoen woningen bij, zegt deze architect

‘Sluimerende opgaven’

In deze wijk, zegt hij al wandelend langs een leegstaand schoolgebouw, zijn veel „sluimerende opgaven”: stijgende energierekeningen, een riolering die moet worden vernieuwd, jongeren die wegtrekken. „Die opgaven zijn er hoe dan ook, of je nu bouwt binnen of buiten de stad. Het is zowel maatschappelijk als financieel gezien veel slimmer om te kijken welke opgaven je met elkaar kunt combineren.”

Het architectenbureau staat niet alleen in die redenering: onder meer corporaties, het College van Rijksadviseurs en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten zijn voorstander van „bouwen waar de mensen zijn”.

„In de stad ís al infrastructuur”, zei Rijksbouwmeester Francesco Veenstra onlangs in NRC. „Als je daar woningen bouwt, zitten er meer mensen op elkaar, maar het genereert ook inkomsten om het voor iedereen, in het algemene belang, beter te maken. Je hebt dichtheid nodig om economische en maatschappelijke meerwaarde te creëren.”

In dit deel van Ommoord kunnen volgens Smits 500 woningen worden bijgebouwd, waardoor er ruim 30 procent méér mensen kunnen wonen dan nu – ‘verdichten’, in jargon. Daarvoor moet een klein deel van de corporatiewoningen worden gesloopt. Smits wijst naar een gebouw met twee verdiepingen naast een groenstrook. „Dat zijn kleine appartementen zonder lift. Voor ouderen, die vaak veel binding hebben met deze buurt en hier graag willen blijven wonen, zijn deze woningen niet geschikt. Je kunt er wel duurzame appartementengebouwen maken, met vier of vijf verdiepingen.”

De vrees voor Shanghai-achtige toestanden is echt onterecht

Als je het goed doet, zegt hij, zie je niet eens dat deze wijk is verdicht. „De vrees voor Shanghai-achtige toestanden is echt onterecht. En je krijgt er ook nog eens minder auto’s voor terug.” Want het idee achter verdichten is dat je niet alleen woningen bouwt, maar wijken tegelijkertijd groener, duurzamer, gezonder, leefbaarder maakt. „Onderaan de streep is dat natuurlijk veel efficiënter”, zegt Smits. „Maar de systemen zijn daar niet op ingericht.”

Zachte opbrengsten

Zo kijken ministeries en gemeentelijke afdelingen doorgaans alleen naar de kosten en baten binnen eigen kaders. „Dat het ministerie van Infrastructuur heeft gevraagd om een studie naar woningbouw, is dus heel bijzonder”, zegt Smits. Wat ook meespeelt: ‘zachtere opbrengsten’, in gezondheid of verkeersveiligheid bijvoorbeeld, tellen in doorrekeningen zelden mee. Smits: „Alleen het geld telt.”

Ecorys heeft wél bedragen op dat soort zachte opbrengsten geplakt. Ondanks alle kosten voor sloop, verduurzaming en mobiliteit, zoals parkeerhubs en fietspaden, zou verdichten in deze buurt in Ommoord een ‘maatschappelijke meerwaarde’ opleveren van 1,7 miljoen euro ten opzichte van bouwen buiten de stad. De opbrengsten zitten nbehalve in woningaantallen in zaken als meer sociale veiligheid en minder uitstoot.

„Dit park is mooi”, zegt Smits over de groenstrook, „maar loopt van niets naar nergens. En het wordt nauwelijks gebruikt: de woningen eromheen liggen er met de achterkant naartoe. In de jaren zestig werd geloofd dat mensen hun tuin open zouden laten richting de openbare ruimte, maar de praktijk is dat iedereen er een Gammaschuur heeft neergezet.” Door een fietstunnel aan te leggen onder de aangrenzende snelweg zou het park een aantrekkelijke wandel- en fietsroute worden. „Dat doet wat met het veiligheidsgevoel. Dan nodigt zo’n park uit tot picknicken in de zomer.”

Zo’n fietstunnel kost wat, zegt hij, maar bewoners hebben er ook wat aan. „Ze hoeven dan niet tien minuten met de auto naar het winkelcentrum, maar slechts een paar minuten op de fiets.”