De woningbouwdoelen die demissionair minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) voor 2030 met woningcorporaties heeft afgesproken, zijn op dit moment voor de corporaties onhaalbaar. Dat concludeert de Autoriteit woningcorporaties (Aw) in de jaarlijkse Staat van de corporatiesector, die minister De Jonge woensdag aan Eerste en Tweede Kamer aanbiedt.
De toezichthouder pleit voor „meer realiteitszin” in de bouwafspraken. De recente huurverlaging die de overheid heeft bepaald, maakt het bouwen voor de corporaties niet makkelijker, aldus de Aw. Er zijn „onvoldoende concrete, harde en wederkerige afspraken met een reële tijdshorizon.”
Bij corporaties moet duidelijk onderscheid komen tussen de ambitie in een ideale wereld en de realistische aantallen te bouwen woningen
Corporaties vervullen een sleutelrol in de plannen van het kabinet om snel veel betaalbare sociale huurwoningen te bouwen. De corporatiesector kan namelijk voordeliger bouwen dan institutionele beleggers als pensioenfondsen en verzekeraars, die hogere rendementen op hun investering willen. In de Nationale Prestatieafspraken voor de woningbouw spraken de corporaties in 2022 met De Jonge af tot en met 2030 zo’n 300.000 nieuwe woningen te bouwen. Daarvan moeten vijf op de zes binnen het sociale segment vallen, met een maandhuur tot 880 euro. Verder moeten 675.000 van de huidige corporatiewoningen geïsoleerd worden en moeten 450.000 woningen worden afgekoppeld van het aardgasnet.
De Autoriteit woningcorporaties, een onafhankelijke toezichthouder die onderdeel is van de Inspectie Leefomgeving en Transport, is uitgesproken kritisch over de sterk op aantallen gestuurde woningbouwaanpak. Volgens de Aw behelzen de afspraken vooral intenties, en is niet concreet hoe ze moeten worden uitgevoerd. Partijen kunnen elkaar daardoor ook niet aan de afspraken houden. Ter illustratie: voor twee derde van alle 981.000 woningen die tot en met 2030 in Nederland gebouwd moeten worden, hebben gemeenten nog geen grond aangekocht.
„De corporatie spreekt met een gemeente een woningbouwambitie af”, legt Aw-directeur Ton Hugens uit, „maar in de praktijk blijken ze dat niet waar te kunnen maken. Bijvoorbeeld omdat de gemeente niet genoeg bouwgrond beschikbaar stelt. Gemeenten wijzen daarop weer naar het Rijk.” Het Rijk werkt aan regels om de positie van corporaties bij grondaankoop te verbeteren.
Groeiend gat
De toezichthouder ziet een groeiend gat tussen de beoogde woningbouwaantallen en de werkelijke productie. Om de Nationale Prestatieafspraken in 2030 te halen, zou het bouwtempo van corporaties in 2022 verdubbeld moeten zijn tot 29.500 woningen per jaar. In werkelijkheid nam het tempo in 2022 juist af, tot slechts 13.694 woningen. Daardoor moet het tempo de komende jaren nóg veel hoger liggen dan eerder beoogd om de doelstelling voor 2030 te halen. Dat gaat op dit moment niet lukken. „Wees daar realistisch in”, luidt kort en duidelijk het advies. De toezichthouder waarschuwt voor plannersoptimisme en wensdenken. „De prijs hiervan is teleurstelling en een afnemend vertrouwen van de burger in de corporatiesector en de overheid.” Die aanwijzing lijkt niet in de laatste plaats gericht aan minister De Jonge, die in debatten en Kamerbrieven steevast het streven blijft noemen naar de bouw van 981.000 woningen tot en met 2030.
Corporaties en gemeenten zouden volgens de Aw onderling scherpere afspraken moeten maken. Hugens: „Bij corporaties moet duidelijk onderscheid komen tussen de ambitie in een ideale wereld en de realistische aantallen te bouwen woningen, zodat corporaties en gemeenten elkaar eraan kunnen houden.”
Paradoxale situatie
Volgens het Aw-verslag zijn de corporaties wel goed op stoom met verduurzaming. In 2022 daalde het aantal woningen met de slechtste energielabels (E, F en G) met ruim 28.000 tot 206.302.
Ook financieel gaat het de corporaties goed; niet eerder stond de sector er volgens de toezichthouder zo sterk voor. De schuldposities en de vastgoedwaarde ten opzichte van de leningen waren eind 2022 verbeterd. Met name de afschaffing van de verhuurderheffing – een belasting op huurwoningen van jaarlijks 1,7 miljard euro – heeft ervoor gezorgd dat de waarde van het corporatievastgoed flink is gestegen. Doordat het eigen vermogen in 2022 met ruim 9 procent is gegroeid tot 142,2 miljard euro, kunnen corporaties meer geld lenen om te investeren in nieuwbouw en verduurzaming.
Toch is het niet alleen maar feest. Stijgende rente, hogere bouwkosten en inflatie verslechteren de investeringsmogelijkheden van woningcorporaties. Bovendien hebben ze te maken met kabinetsbeleid dat hun financiële positie ook negatief beïnvloedt. Zo oordeelt de Aw hard over de huurverlaging die vorig jaar op last van de overheid is doorgevoerd. Per 1 juli kwamen naar schatting 625.000 corporatiehuurders met een laag inkomen in aanmerking voor die aanpassing. De kabinetsmaatregel is volgens de toezichthouder „te eenzijdig gericht” op verlagen van de huur voor sociale huurders en treft de corporaties hard. Zij mogen minder huur vragen voor woningen die door verduurzaming een hogere kwaliteit hebben – en kunnen daardoor ook weer minder woningen verduurzamen.
De Aw spreekt in het rapport van een „paradoxale situatie”. Hoewel de financiële positie van corporaties beter is dan ooit – de waarde van hun bezit steeg flink – krijgen de corporaties niet genoeg huurpenningen binnen om de gestegen rente op hun leningen te betalen. Als de Nationale Prestatieafspraken in hun geheel zouden worden uitgevoerd, hebben de corporaties daar het geld niet voor.
Deze conclusie komt voor minister De Jonge niet als verrassing. Maandag bleek dat het ministerie van Binnenlandse Zaken, waar Volkshuisvesting onder valt, er rekening mee houdt dat de corporaties miljarden tekortkomen om de Nationale Prestatieafspraken te halen. In de brief met ‘tegenvallers’ die formateur Ronald Plasterk van het ministerie kreeg, werd dat tekort geschat op 5,1 miljard euro als de corporaties alle afspraken voor 2030 nakomen.
Aanbevelingen
Willen de corporaties voldoende betaalbare woningen bouwen, dan is daar steun en regie voor nodig vanuit het Rijk, aldus de Aw. Zo zou minister De Jonge „zo snel mogelijk” met beleid moeten komen waardoor gemeenten betaalbare grond op bouwlocaties kunnen aankopen. Door vestiging van voorkeursrecht kunnen gemeenten grondprijzen bij gebiedsontwikkeling beperken.
Volgens Hugens zou minder nadruk op het aantal van 981.000 te bouwen woningen ook helpen. „Het is belangrijk om de totale opgave in beeld te hebben, maar je kunt je ook voorstellen dat je je eerder moet focussen op het hier en nu. Minder focus op het eindgetal dus, meer op de vooruitgang.”
