Stagnerende nieuwbouw, minder vergunningen, verduurzaming: de bouw staat voor een zware opgave

Het is altijd wel wat in de bouw, verzucht een analist aan de telefoon. Zijn het geen enorme kostenoverschrijdingen, personeelstekorten of een stikstofdossier, dan is het wel de stijgende rente. Het afgelopen jaar was dan ook zeker niet saai te noemen. De bouwsector kreeg te maken met forse inflatie, stijgende bouwkosten en een energiecrisis door de oorlog in Oekraïne.

Toch kan de sector terugkijken op een geslaagd jaar, waarin het groeitempo van 2021 werd vastgehouden, blijkt uit de nieuwste productiecijfers van het CBS. De toegevoegde waarde van de bouwproductie groeide vorig jaar met 2,9 procent ten opzichte van het jaar ervoor. De omzet van de totale bouwsector steeg hetzelfde jaar 9,8 procent, met name dankzij een sterk vierde kwartaal.

Dit was deze week terug te zien in de jaarcijfers van de grote beursgenoteerde bouwbedrijven. Heijmans zag de nettowinst met 20 procent toenemen tot 60 miljoen euro. Het bouwbedrijf uit Rosmalen boekte daarnaast een omzetgroei van 3,6 procent tot 1,8 miljard euro.

Ook bij BAM steeg de bedrijfswinst. Mede dankzij de verkoop van het Duitse dochterbedrijf Wayss & Freytag kwam de brutowinst uit op 350 miljoen euro. Dat de totale omzet met 6,6 miljard euro uiteindelijk 9,5 procent lager uitviel, kwam volgens BAM hoofdzakelijk door het afstoten van Duitse en Belgische dochterbedrijven.

De groeicijfers zeggen iets over de marktomstandigheden, maar ook over hoe BAM en Heijmans te werk gingen. Na jaren van grote verliezen op risicodragende projecten in het buitenland, ligt de focus weer grotendeels op Nederland. „Heijmans heeft de zaken inmiddels op orde. Ook BAM heeft zijn strategie van risicovermindering goed doorgezet, maar ze zijn er nog niet”, aldus analist Martijn den Drijver van ABN Amro. „BAM verkocht met Wayss & Freytag zijn aandeel in de bouw van de Fehrmanbelt-tunnel tussen Duitsland en Denemarken. Het is juist dit soort enorme projecten waar ze vanaf willen, maar waar het concern er nog altijd een aantal van heeft.” Ook in Nederland zette BAM een streep onder twee miljoenen verslindende hoofdpijndossiers. De Zeesluis IJmuiden is opgeleverd en over de kostenoverschrijdingen bij de Afsluitdijk werd geschikt met opdrachtgever Rijkswaterstaat. Intussen vordert de bouw van de sluis bij Terneuzen gestaag. Waar bouwers zich veel liever op storten, is de bouw van woningen. Nieuwbouwprojecten zijn kleinschaliger dan de vaak enorme infrastructuurprojecten, waarvan de opdrachtwaarde en de bijkomende risico’s tot in de tientallen miljoenen lopen. BAM bouwde ruim ruim 2.000 woningen in 2022, Heijmans zette er ruim 1.800 neer.

Hoewel de orderboeken van bouwbedrijven nog goed gevuld zijn, houden bouweconomen rekening met een krimp van de sector in 2023. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) voorziet een krimp van 1,5 procent van de bouwproductie, en ook ING Research gaat uit van een lichte krimp – met name in de bouw van huizen. De gestegen rente en de daardoor afkoelende huizenmarkt vertragen het nieuwbouwtempo.

Het stagnerende vergunningsproces betekent bovendien dat er ook de komende jaren een terugval in de bouwsnelheid in zit – tegen het voornemen van minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) in. Grond- weg- en waterbouwers wachten nog altijd op een oplossing voor het stikstofdossier, waardoor grote infrastructuurwerken nu al maanden stilliggen. Hoe ziet het bouwjaar 2023 eruit?

OPGAVE 1: STAGNERENDE NIEUWBOUW

De interesse voor nieuwbouwwoningen daalt

Hoewel de vraag naar woningen nog altijd groot is, is er van totale gekte op de woningmarkt sinds afgelopen zomer geen sprake meer. Door de stijgende hypotheekrente hebben de huizenprijzen een daling ingezet, terwijl de inflatie de bouwkosten juist opdrijft. Dit zorgt voor spanning in de nieuwbouwsector: beleggers en projectontwikkelaars krijgen hun projecten niet meer rondgerekend, terwijl bouwers de kostenstijgingen niet zelf op zich kunnen nemen.

Ook de huizenkoper draagt zijn steentje daaraan bij, aldus bouweconoom Maurice van Sante van ING Research. „Als je een nieuwbouwwoning koopt, moet je doorgaans nog 1,5 tot twee jaar wachten tot je erin kunt. Die periode vormt een risico: wat doet de waarde van je huidige woning de komende twee jaar, nu de prijzen dalen?” Woningzoekenden kiezen volgens Van Sante daarom vaker voor een bestaande woning, waar ze sneller in kunnen. „De keuze is ook steeds groter, mensen verkopen tegenwoordig eerst hun eigen woning voordat ze zelf iets nieuws kopen. Dat was hiervoor andersom.”

Het gevolg: wegens gebrek aan interesse vallen nieuwbouwprojecten stil. „Waar er voorheen nog tien mensen in de rij stonden voor een nieuwe woning, is die rij nu wel een stuk korter”, aldus financieel directeur Frans den Houter van BAM. Ook bij Heijmans komt dit voor, zo erkende bestuursvoorzitter Ton Hillen bij de presentatie van de jaarcijfers. Heijmans verwacht dit jaar minder woningen te zullen bouwen, zo zegt Hillen. „Maar we houden op middellange termijn vertrouwen in de woningmarkt. De vraag naar woningen blijft enorm.”

OPGAVE 2: MINDER VERGUNNINGEN

Complexe berekeningen vertragen uitgifte bouwvergunningen

Politieke oneliners als „Bouwen, bouwen, bouwen” (Kamerlid Daniel Koerhuis, VVD), en „harder trappen bij tegenwind” (Hugo de Jonge, CDA) ten spijt: het aantal verleende vergunningen voor nieuw te bouwen woningen daalde in 2022 met 16 procent ten opzichte van een jaar eerder. Er werden volgens het CBS vorig jaar vergunningen voor 63.000 woningen afgegeven – lang niet genoeg om het kabinetsdoel van 900.000 woningen te halen in 2030.

Dat er nog altijd geen oplossing voor de stikstofcrisis is, helpt bepaald niet mee. Een belangrijke uitspraak van de Raad van State zorgde voor forse vertraging in het verlenen van bouwvergunningen. Doordat nu per bouwproject berekend moet worden of er sprake is van schadelijke stikstofneerslag, loopt de bouw van zeker 100.000 woningen forse vertraging op. Ruim 8.000 geplande woningen worden hoogstwaarschijnlijk helemaal niet gebouwd.

Hoewel er nog tienduizenden woningen gebouwd worden in 2023, is het stilvallen van de vergunningsverlening vooral een probleem voor de langere termijn.

Het duurt immers zo’n twee jaar voordat een afgegeven bouwvergunning resulteert in een nieuwe woning. „In 2024 gaat de bouw dit wel merken”, zegt Maurice van Sante van ING Research. En dat terwijl de bevolking volgens alle prognoses blijft doorgroeien. Volgens jaarlijks onderzoek van Capital Value, een adviesbureau voor vastgoedbeleggers, loopt het woningtekort in 2023 op naar 400.000 woningen.

Intussen liggen ook grote infrastructuurprojecten stil door de stikstofcrisis. Grote werkzaamheden aan snelwegen als de A15 bij Arnhem en de N65 tussen Den Bosch en Tilburg kunnen voorlopig niet van start gaan vanwege stikstofbezwaren.

Dit voorjaar volgt bovendien nog een belangrijke uitspraak bij de Raad van State die nog meer projecten kan stilleggen.

Lees ook: deze vier projecten laten zien hoe indringend de stikstofcrisis in Nederland is

De bouwbedrijven wachten het niet af, maar zorgen voor een alternatief. Zo verlegt Heijmans de focus van nieuwbouw naar herstel en verduurzaming van vastgoed, wegen en bruggen, en laat BAM weten dat het bij aanbestedingen rekeninghoudt met de stikstofproblematiek. „In de moeilijke gebieden zullen we minder geneigd zijn in te tekenen”, aldus financieel directeur Frans den Houter.

OPGAVE 3: DE BOUWKOSTEN

De oorlog in Oekraïne en de wisselende energieprijzen maken plannen lastig

Met de kostenstijgingen van de coronacrisis nog maar amper achter de rug, werd de bouw in 2023 geconfronteerd met een historische stijging van bouwkosten door de oorlog in Oekraïne. Onderzoeksbureau IGG Bouweconomie onderzocht de kostenontwikkeling in opdracht van vakblad Cobouw. Woningbouwers waren gemiddeld 9 procent duurder uit dan een jaar eerder, bouwers van kantoor- en bedrijfspanden waren 11 procent meer kwijt en bouwondernemingen in de grond- weg- en waterbouw zagen een kostenstijging van 7 procent.

Vaststaat dat de loonkosten zullen stijgen; bouwvakkers krijgen een loonsverhoging van 5 procent

Met name energie-intensieve bouwmaterialen duurder. In de prijzen van beton, isolatiemateriaal, wapening en staal waren de grootste uitschieters te zien. Wie daar als bouwer geen afspraken over had gemaakt, moest terug naar de onderhandelingstafel. Inmiddels zijn de prijsexplosies van diesel en materialen als staal en kunststof op hun retour. Toch blijft het in 2023 onvoorspelbaar welke kant de wereldmarkt voor bouwmaterialen opgaat, gezien de geopolitieke onrust en de hoge inflatie. Wat vaststaat is dat de loonkosten zullen stijgen; bouwvakkers kregen een loonsverhoging van 5 procent.

OPGAVE 4: VERDUURZAMING

Verduurzaming van bouwmaterialen vergt forse investeringen

Een van de grote thema’s bij bouwbedrijven is verduurzaming. Alleen al de productie van bouwmaterialen al staal, beton en wapening is goed voor 11 procent van de mondiale CO₂-uitstoot. BAM en Heijmans investeerden in 2022 tientallen miljoenen in het verduurzamen van hun machines en hun productie – iets wat voor veel mkb-bedrijven niet is weggelegd. Net als andere grote woningbouwers als Dura Vermeer, Plegt-Vos en Dijkstra Draisma openden de beursgenoteerde bouwers afgelopen jaren ‘woningfabrieken’, waarin houtbouw een hoofdrol speelt en waardoor er met een lagere uitstoot gebouwd kan worden. De hoge energieprijzen en de maatschappelijke opgave om te verduurzamen, zorgen overigens ook voor nieuw werk: installatiebedrijven die gevels isoleren, zonnepanelen ophangen en warmtepompen plaatsen, draaiden de afgelopen jaren overuren.