Overwaarde al gebruikt, maar het huis nog niet verkocht – en nu dalen de prijzen

Vincent de Winter (47) uit Hilversum is niet stressgevoelig. Ook al heeft hij in augustus een huis gekocht, veranderde de woningmarkt sindsdien rap en raakt hij zijn oude woning maar niet kwijt: geen paniek. „Maar mijn spaargeld raakt op. Langer dan vier maanden moet deze situatie niet duren.”

De Winter maakte voor de koop van zijn nieuwe huis gebruik van een zogeheten overbruggingshypotheek. Hiermee leende hij de verwachte winst die zijn oude huis zou opleveren – de overwaarde – voor de aankoop van zijn nieuwe huis. Een taxateur stelt die overwaarde vast.

In augustus werd de verwachte winst op het huis waarin De Winter met zijn partner en twee kinderen woont vastgesteld op 200.000 euro. Hij sloot een overbruggingslening af voor 170.000 euro. Dat geld gebruikte hij voor de aankoop en een forse verbouwing van zijn nieuwe huis. Inmiddels heeft hij de vraagprijs van zijn bestaande woning in Hilversum tweemaal verlaagd: mocht iemand het willen voor de huidige vraagprijs, dan speelt hij quitte. Lukt dat niet, dan ontstaat er een financieel gat.

Mensen die vroeg kopen en laat verkopen, lopen een groter risico.

Sinds 2014, toen de huizenprijzen na een dip door de financiële crisis weer begonnen te stijgen, is de overbruggingshypotheek een vrij stabiel middel gebleken om vermogen in te zetten bij het kopen van een nieuw huis, zegt hypotheekexpert Marga Lankreijer-Kos van adviseur Independer. Maar nu de huizenmarkt sinds vorig jaar afkoelt, rijst de vraag: is het wel verstandig om verwachte opbrengsten uit te geven voordat deze binnen zijn?

Lees ook: Het ‘feestje’ op de huizenmarkt is nu echt voorbij

Het afgelopen kwartaal daalden de prijzen van de gemiddelde koopwoning het hardst in negen jaar tijd, bleek vorige maand uit cijfers van makelaarsvereniging NVM. Met name in de gebieden rond Amsterdam en Haarlem zijn relatief forse dalingen te zien, met gemiddeld 9 tot 10 procent op jaarbasis. Zowel ING als Rabobank verwacht dat de huizenprijzen ook dit en volgend jaar zullen dalen.

Veel mensen met een koophuis zullen weinig last hebben van deze afkoeling. Zij kochten hun huis jaren geleden en zagen de waarde dusdanig stijgen, dat een kleine correctie geen problemen met zich meebrengt. Maar wie op het hoogtepunt kocht – eind 2021 of begin 2022 bijvoorbeeld – en nu gedwongen is te verkopen, kan in de knel raken. Net als wie de gehoopte overwaarde al uitgaf.

Overbruggingshypotheken zijn kortlopende leningen, van enkele maanden (bij de koop van bestaande woningen) tot twee jaar (bij nieuwbouw). Dat is voor veel ‘doorstromers’ op de woningmarkt een uitkomst. Zeker wanneer het nieuwe huis fors gerenoveerd moet worden, of bij nieuwbouw: daarvan worden koopcontracten niet zelden getekend op het moment dat er nog geen steen gemetseld is. Het kan daarna nog jaren duren voor het huis bewoonbaar is.

Marge

De meeste hypotheekverstrekkers lenen niet de volledige verwachte overwaarde uit, maar houden een marge aan. Meestal ligt die op 10 procent van de totale waarde van het huis. Ter illustratie: wie verwacht een huis te verkopen voor 300.000 euro met 100.000 euro overwaarde, krijgt bij zo’n marge op de totale geschatte woningwaarde een overbruggingshypotheek van 70.000 euro. Als het huis twee jaar later in waarde is gedaald en in werkelijkheid ‘slechts’ 250.000 euro oplevert, zit de verkoper met een gat van 20.000 euro.

De marges kunnen per aanbieder verschillen. Sommige verstrekkers zijn strenger en hanteren 20 procent. Maar tot voor kort waren er ook aanbieders die zónder buffer werkten. Volgens hypotheekexpert Lankreijer-Kos pasten sinds oktober 11 van de 49 aanbieders hun marges aan – het grootste deel ging van een buffer van 0 of 1 procent naar 10 procent of meer. Momenteel is er volgens haar nog één aanbieder die de volledige overwaarde leent: Obvion, een dochter van Rabobank.

De overbrugging is een belangrijk instrument voor doorstroom op de woningmarkt

Marga Lankreijer-Kos hypotheekadviseur Independer

Omdat veel woningen de afgelopen jaren fors in prijs zijn gestegen, is de overbrugging een belangrijk instrument, zegt Lankreijer-Kos. Het zorgt voor doorstroom op de woningmarkt omdat het woningeigenaren in staat stelt een nieuw huis te kopen en vervolgens een ander huis achter te laten. Maar nu de huizenprijzen dalen, lopen mensen die vroeg kopen en laat verkopen, een groter risico.

Daar komt bij dat volgens makelaarsvereniging NVM het vorig kwartaal ook het aantal verkopen terugliep. Niet alleen riskeren mensen een lagere prijs voor hun oude huis te krijgen, ook bestaat de kans dat ze die woning lastiger kwijtraken – en dus langer met dubbele woonlasten zitten, zoals de familie De Winter uit Hilversum.

Stress

Hoeveel mensen momenteel in de knel komen met zo’n overbruggingshypotheek, is lastig te zeggen. Cijfers daarvan worden niet bijgehouden. Independer en adviseur De Hypotheker laten allebei weten de problematiek te herkennen, maar stellen de exacte aantallen niet te hebben. Ook verschillende makelaars zien stress bij klanten die al een nieuwe woning hebben vóór hun oude huis is verkocht.

Lees ook: Zet de daling van de huizenprijzen door? Kopers zijn kieskeuriger geworden en regionale verschillen zijn groot

Volgens Lankreijer-Kos is het belangrijk om voldoende buffer aan te houden bij zo’n hypotheek, soms meer dan de verstrekker noodzakelijk acht. „Ik zou zelf adviseren om een ruimere marge dan 10 procent aan te houden, zeker nu de huizenprijzen dalen. Je komt anders snel met de gebakken peren te zitten.” Een overbruggingshypotheek zónder buffer is volgens haar zeer risicovol.

„Vraag je taxateur ook om realistisch te zijn en je huis op de echte waarde te schatten”, zegt Lankreijer-Kos. Dat advies is minder voor de hand liggend dan het lijkt. Onderzoek van de Nederlandsche Bank uit 2019 wees uit dat woningtaxaties destijds veelal hoger uitvielen dan wat er daadwerkelijk betaald werd.

Twee opties

Wie nu al in de problemen ze situatie zit, heeft twee opties. Eén daarvan is de bank vragen om het financiële gat te dichten door de hypotheek voor het nieuwe huis te verhogen – als die ruimte er is, tenminste. Een andere optie, zegt medeoprichter Hergen Dutrieux van hypotheekadviseur Viisi, is het direct verkopen van het oude huis, ook als het nieuwe nog niet bewoonbaar is.

„Je moet wel een andere woning beschikbaar hebben om in te wonen, bijvoorbeeld door iets te huren. Dat kan vervelend zijn. Maar je haalt zo wel het risico eruit”, zegt Dutrieux. Hij ziet de markt nu omslaan. Huizenbezitters doen precies het tegenovergestelde van een jaar geleden: eerst de eigen woning verkopen, dan pas op zoek naar een nieuw huis.

Daarbij helpt het niet dat het aantal verkopen momenteel ook terugloopt. Dat merkt ook de Hilversumse Vincent de Winter. Met wat hij nu weet terugwerkende kracht had hij de volgorde liever veranderd, omgedraaid, want „de woningmarkt draaide precies om” toen hij zijn huis aankocht. „Maar ja. Achteraf is het altijd makkelijk praten.”