Het is voor starters op de woningmarkt in veertig jaar niet zo moeilijk geweest om een eerste woning te kopen. Het gat tussen het bedrag dat zij kunnen betalen en het bedrag dat gemiddeld nodig is om een woning te kopen, is de afgelopen jaren fors gegroeid. Een koopwoning bemachtigen is voor hen steeds verder uit zicht geraakt.
Wie al een eigen woning bezit, heeft hier minder last van. Doorstromers hebben meer te besteden doordat zij de overwaarde op hun woning kunnen inzetten om weer een duurdere woning te kopen, en doordat zij hun hypotheek al deels hebben afgelost. Ook zijn starters structureel een groter deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten dan doorstromers.
Dat blijkt uit onderzoek van hypotheekverstrekker BLG Wonen, onderdeel van de Volksbank. De onderzoekers gebruikten data uit het driejaarlijkse Woononderzoek door het CBS en het ministerie van Binnenlandse Zaken, dat voor het laatst in 2021 werd uitgevoerd. Zij onderzochten wat beide groepen – starters en doorstromers – bereid zijn te betalen voor een koopwoning.
Verschil starter en doorstromer
In de afgelopen decennia zijn de huizenprijzen – afgezien van een dip tussen 2008 en 2013 – blijven stijgen. Deels komt dit door een grotere vraag naar koopwoningen, gestimuleerd door overheidsbeleid zoals de koopsubsidies van de jaren tachtig en negentig. Het liberaliseren van de huurmarkt maakte de Nederlandse woningmarkt in de jaren na 2013 bijzonder aantrekkelijk voor beleggers, die particuliere kopers ruim konden overbieden. Ook liep de nieuwbouwproductie terug. De lage hypotheekrente en ruime financieringsmogelijkheden deden de rest: de huizenprijzen stegen harder dan de inkomens, en het verschil tussen starters en doorstromers groeide mee.
Lees ook Kentering op de woningmarkt? Daar merkte starter Danique nog niet veel van
In 1981 zochten kopers en doorstromers nog woningen in ongeveer dezelfde prijsklasse: doorstromers wilden omgerekend 21.000 euro meer besteden aan een woning. Inmiddels is dat verschil opgelopen tot 120.000 euro. En wat de doorstromer bereid is te betalen, is in 2021 vrijwel gelijk aan de gerealiseerde prijs. In veel gevallen kunnen alleen tweeverdieners die al een eigen woning bezitten nog aan de eisen voldoen om een nieuwe woning te kopen en verdringen zij starters van de markt.
Dat blijkt ook uit het onderzoek. In 1981 gaf 8 procent van de doorstromers nog aan geen woning te kunnen vinden vanwege de (on)betaalbaarheid, tegenover 10 procent van de starters. In 2021 is dat verschil opgelopen naar respectievelijk 21 en 33 procent, wat ook aangeeft dat betaalbaarheid niet eerder zo’n grote rol speelde.
‘Meer aanbod nodig’
Directeur Frank Soede van BLG Wonen spreekt van een dieptepunt voor de koopstarter. „Je hoort wel eens dat het altijd al moeilijk was om een woning te kopen als starter. Maar dit onderzoek laat zien dat het voor hen nu moeilijker is dan ooit.” Om koopstarters meer kansen te bieden op de woningmarkt, zou volgens Soede het aanbod op de woningmarkt vergroot moeten worden. „Naast nieuwbouw kan dit ook door het makkelijker te maken om woningen te splitsen, leegstaande kantoren te transformeren of meer in te zetten op bouwmethoden die minder stikstof uitstoten.”
De woningmarkt aan de vraagkant (via de prijs) dempen, is volgens Soede lastiger. Volgens de onderzoekers bij BLG Wonen blijkt dat zowel starters als doorstromers geneigd zijn de volledige financieringsruimte te benutten die ze hebben. „Er zijn grofweg drie factoren: de hypotheekrente, het inkomen en de koopprijs. Als een van de drie ruimte geeft om meer te financieren, dan nemen mensen die ruimte”, zegt Soede. „Dat is ook logisch: een woning is een van de basisbehoeften en er is een chronisch tekort. Mensen willen er alles aan doen om een goed dak boven hun hoofd te hebben.”
Lees ook DNB: woningmarkt stuk gunstiger, maar blijft ‘bijzonder moeilijk’ voor starters
Rol verstrekkers
Volgens sommigen zijn banken en hypotheekverstrekkers mede verantwoordelijk voor de stijging van de huizenprijzen door de ruime financieringsmogelijkheden die jarenlang zijn geboden. Zo kreeg de Rabobank vorige week nog een boete van 12 miljoen euro van de Autoriteit Financiële Markten voor het verstrekken van „onverantwoorde hypotheken”.
Soede erkent dat het aan de financiële sector is om te bewijzen dat er niet onverantwoord wordt gefinancierd. „Het blijft een lastige en vaak ook ethische afweging: wat is macro-economisch wenselijk en wat doen we individueel? Wij willen niet over-crediteren, maar wel met mensen blijven meedenken die zeggen: ik wil een volgende stap zetten in mijn leven of gaan samenwonen.”
Het inperken van de leencapaciteit om de prijzen van woningen te dempen, vindt de Soede geen goede oplossing. „Als je het financieringswapen gaat inzetten om de woningmarkt te managen, maak je het huidige woningtekort niet kleiner. Dat zou voor veel starters betekenen dat zij helemaal geen woning kunnen krijgen. Je zou een jong stel hebben dat met twee inkomens een huis wil kopen. Dan moet je tegen hen zeggen: ‘Wij vinden de woningfinanciering verantwoord, maar uit macro-economisch perspectief gaan we dat niet financieren.’ Dat vind ik oneerlijk.”
Leeslijst
