In de ravage van miljardair Benko wankelt de hele Duitse warenhuissector

‘Ik haat het KaDeWe”, snuift een jonge man terwijl hij de geelfluwelen barstoel waar hij zojuist nog op zat een duw geeft. Samen met zijn vrienden beent hij weg. Het probleem? Ze wilden oesters eten, maar zaten per abuis niet in de oesterbar, maar in de zalmbar. En die verkoopt geen oesters.

Op de vijfde verdieping van het Kaufhaus des Westens (KaDeWe) in Berlijn heeft Lily uit Keulen (30) hetzelfde probleem. Ze kwam voor oesters en sekt, belandde in de zalmbar en moet het nu met een glas cava stellen. „Het probleem met het KaDeWe is dat je er zo veel over gehoord hebt. In de werkelijkheid valt het dan altijd tegen”, zegt ze.

„Van mijn vader hoorde ik bijvoorbeeld altijd verhalen over de oesterbar hier”, die dus moeilijk te vinden blijkt tussen de zoevende roltrappen en alle bars waar het winkelende publiek wijn zit te drinken.

Lily kreeg van haar vader voor kerstmis een KaDeWe-bon van 250 euro. Maar in de Saint Laurent-winkel op de eerste verdieping van het warenhuis bleek die bon weinig waard. „De tas die ik op het oog had kost 5.500 euro. Ik heb gezegd dat ik er nog even over nadenk”, zegt Lily en rolt met haar ogen. Omdat ze het gevoel heeft dat ze niks kan betalen wil ze niet met haar achternaam in de krant.

Het Kaufhaus des Westens is een legendarisch warenhuis. Het is oud (het opende in 1907), kolossaal, en in de Koude Oorlog was het de consumptietempel in West-Berlijn, een kapitalistisch baken in de omliggende DDR. Toch wankelt dit winkelicoon nu: twee weken geleden vroeg KaDeWe faillissement aan. Het warenhuisconcern dreigt te worden meegesleurd in de val van de Signa-Holding: het vastgoedimperium van de Oostenrijkse miljardair René Benko.

KaDeWe is, net als Harrods, het ultieme luxe warenhuis

KaDeWe is het meest recente probleemgeval, maar het is zeker niet het eerste. Elders in de Duitse warenhuisbranche zijn de problemen zo mogelijk nog groter. In november viel ook Galeria om, eveneens door de problemen bij Signa. Dat concern is eigenaar van twee andere grote namen in de branche: het meer dan 140 jaar oude Karstadt en het nog iets oudere Kaufhof. De drie K’s zijn de grootste warenhuisbedrijven van het land, voor de kleinere keten Breuninger – niet van Signa.

Hoewel de ketens dezelfde voorletters delen, verschillen ze compleet van elkaar. KaDeWe is het ultieme luxe warenhuis, zoals het Britse Harrods of La Rinascente in Milaan. Kleine winkels van luxemerken als Prada en Louis Vuitton zijn gevestigd op de begane grond, make-up en parfumafdelingen beslaan honderden vierkante meters, roltrappen voeren naar iets betaalbaardere afdelingen, en op de bovenste verdiepingen is in het KaDeWe de bekende delicatessen- en horeca-afdeling.

Tot de KaDeWe-groep (728 miljoen euro omzet, 4.000 werknemers) behoren ook twee andere warenhuizen in hetzelfde segment Oberpollinger in München en Alsterhaus in Hamburg.

De winkels van Karstadt of Kaufhof richten zich daarentegen op het middensegment. Ze zijn het best te vergelijken met de voormalige Nederlandse keten Vroom & Dreesman, die in 2015 omviel. In ieder stadscentrum in Duitsland zijn ze te vinden. Met negentig winkels in bijna zestig Duitse steden is Galeria (geschatte omzet: 2,9 miljard, 17.000 werknemers) het derde warenhuisbedrijf van Europa, na het Britse Marks & Spencer en Spaanse El Corte Inglés.

Warenhuisimperium

Wat de drie noodlijdende warenhuizen verbindt, is een (mede-) eigenaar met een bijna grenzeloze ambitie: René Benko. De 46-jarige oprichter van Signa maakte zijn fortuin in het vastgoed, maar probeerde de laatste tien jaar ook een Europees warenhuisimperium op te tuigen. Sinds twee jaar is Benko mede-eigenaar van de Britse Selfridges Group, het moederbedrijf van De Bijenkorf. Hij is tevens mede-eigenaar van de noodlijdende Zwitserse warenhuisketen Globus.

Op zijn 19de maakte Benko zijn eerste klapper

De loopbaan van Benko (46), tot een jaar geleden een van de rijkste Oostenrijkers, is spectaculair. Hij groeide op in een doorsnee gezin, leerde op de middelbare school iemand kennen die in de bouw zat en rolde zo het vastgoed in. Dat begon met het opkopen van vervallen zolderkamers in Wenen, die het duo ombouwde tot luxe studio’s die dan werden doorverkocht of waarvoor hoge huren konden worden geïnd. Op zijn negentiende volgde de eerste klapper: de snelle aan- en verkoop van een kuuroord in de bergen bij zijn geboorteplaats Innsbruck.

In de jaren daarop kocht Benko onder andere Kaufhaus Tyrol, het belangrijkste warenhuis in Innsbruck, halve straten in het centrum van Wenen, een palazzo in Venetië, en het Chrysler-gebouw in New York, ooit de hoogste toren van de wereld. Het verdienmodel bleef hetzelfde als bij de zolderkamertjes: luxe opknappen en dan met forse winst doorverkopen of tegen de hoofdprijs verhuren.

Vanaf 2013 stortte Signa zich, naast vastgoed in de winkelstraat, ook op winkelbedrijven zelf. In dat jaar kocht de investeerder KaDeWe, samen met de Thaise Central Group, een van de grootste winkeleigenaren van Zuidoost-Azië. Een jaar later volgde Karstadt, in 2018 nam Signa ook Kaufhof over. Toen in 2021 de Selfridges Group te koop kwam, sloeg Benko opnieuw toe, wederom samen met Central.

Chocolademaker

Behalve een neus voor gebouwen wist Benko ook hoe hij aan geld moest komen. Voor zijn aankopen en renovaties had Benko hulp nodig van investeerders. De Oostenrijkse ‘Wunderwuzzi’, het ‘wonderkind’, wist invloedrijke zakenmensen én politici ervan te overtuigen met hem in zee te gaan. Zo investeerde Klaus-Michael Kühne, grootaandeelhouder van het transportbedrijf Kühne + Nagel, fors in Benko’s Signa, net als Ernst Tanner, topman bij chocolademaker Lindt & Sprüngli, en autofabrikant Robert Peugeot.

Benko palmde invloedrijke mensen in door ze uit te nodigen op één van zijn jachten (op dieren), op zijn jacht (van 68 meter), of in zijn huis aan het Gardameer. Ook Oostenrijkse politici lieten zich graag met Benko zien. Alfred Gusenbauer, sociaal-democratische kanselier van Oostenrijk van 2007 tot 2008, trad enkele dagen na zijn aftreden als kanselier in dienst van Signa als toezichthouder. Sebastian Kurz, kanselier tot 2021 voor de ÖVP, werd door Benko betaald om nieuwe investeerders voor Signa te zoeken. Volgens onderzoek van het Oostenrijkse dagblad Der Standard reisde Kurz onder meer met Benko naar Abu Dhabi om daar gesprekken met het staatsfonds Mubadala te begeleiden.

Al tijdens Kurz’ kanselierschap werd Signa door mensen rond Kurz geholpen snelle deals te sluiten. „Service-georiënteerd bestuur”, noemde een woordvoerder van Kurz de assistentie aan Benko destijds. Een naaste medewerker van Kurz, Thomas Schmid, die inmiddels de belangrijkste getuige is in de corruptiezaken die lopen tegen Kurz, zegt bovendien dat Benko grote druk uitoefende op hem en andere medewerkers bij Financiën om belastingvoordelen te krijgen. In ruil daarvoor, zegt Schmid, werd hem een goedbetaalde baan bij Signa in het vooruitzicht gesteld.

Signa bezat voor 27 miljard euro aan panden

De Oostenrijkse Justitie heeft sterke twijfels of de werkwijze van Benko wel zo zuiver is. Begin vorig jaar diende een grote corruptiezaak waarin Benko en Kurz als verdachte waren aangemerkt. Benko werd daarin vrijgesproken. Een ander strafonderzoek naar omkoping loopt nog. In een zaak uit 2012 kwam het wel tot een veroordeling: Benko zou volgens de rechter zijn belastingconsulent opdracht hebben gegeven tot het omkopen van de toenmalige Kroatische premier Ivo Sanader. Hij kreeg een voorwaardelijke celstraf van een jaar.

Zelf zou de Oostenrijkse miljardair dat voorval liefst uit de geschiedenisboeken poetsen. Nadat Der Spiegel er in 2018 over schreef, ontving het Duitse tijdschrift een dreigbrief van Benko’s advocaten. In Oostenrijk worden kleinere misdrijven na vijf jaar van het strafblad geschrapt. Volgens de brief was het onnodig het voorval in het vervolg nog op te rakelen, dat zou het imago van Benko alleen maar kwaad doen. Der Spiegel sprak Oostenrijkse journalisten die eveneens het dwingende verzoek kregen om in het vervolg niet meer over de veroordeling te schrijven.

De verwijten en beschuldigingen weerhielden Benko er intussen niet van verder te bouwen aan zijn imperium. Op het hoogtepunt, vlak voor het uitbarsten van de coronapandemie, was Signa naar eigen zeggen een van de grootste particuliere vastgoedbedrijven in Europa. Het bezat voor 27 miljard euro aan panden, en had 25 miljard belegd in bouwprojecten.

Tegen zakenrelaties merkte Benko volgens persbureau Bloomberg af en toe gekscherend op dat slechts twee anderen konden pronken met net zo’n uitbundige verzameling luxueus vastgoed: de toenmalige Britse koningin en de paus.

Halve Chrysler-toren

Alles veranderde toen de rentes begonnen op te lopen. Benko financierde zijn vastgoedverzameling voor een groot deel via goedkope leningen. Toen het niet langer lukte om bijna gratis geld aan te trekken, begon dat bouwwerk te wankelen. Dat leidde er in november vorig jaar toe dat geldschieters de Oostenrijker dwongen het bestuur van Signa over te dragen, in een poging een faillissement af te wenden.

Drie weken later ging het alsnog mis. Sinds dat faillissement brokkelt het imperium van Benko uiteen. Onder de Oostenrijkse wet krijgen bedrijven negentig dagen de tijd om met een levensvatbaar toekomstplan te komen en schuldeisers daarin mee te krijgen. Onderdeel daarvan: geld ophalen door onderdelen te verkopen. Zo deed Signa winkelpanden van de hand, zou het de helft van de Chrysler-toren willen verkopen en zocht het naar een koper voor het bedrijfsvliegtuig.

De curator die het faillissement overziet, Christof Stapf, heeft intussen de grootste moeite om overzicht te houden in het bedrijf. Hij identificeerde de afgelopen weken meer dan duizend bv’s die onder de Signa-paraplu vallen. Het organogram van de investeringsmaatschappij beslaat volgens hem 46 pagina’s van A3-formaat.

Stapf zoekt nu uit hoe die verband met elkaar houden. Het was voor zover hij nu kan inschatten goed gebruik om geld van de ene bv naar de andere te schuiven. Ook investeerders, veelal ervaren zakenmensen, kregen daar geen hoogte van. Eind vorige week deed een groep investeerders aangifte tegen Benko, omdat er volgens hen meer dan 662 miljoen euro door Benko uit het bedrijf is getrokken. Volgens Financial Times ging het geld in de maanden voor het faillisement naar dochterbedrijven en een privéfonds van Benko. De curator verwacht niet dat hij dat kapitaal nog kan terughalen.

Mogelijke redding

Te midden van de Signa-puinhopen vecht de Duitse warenhuissector nu voor zijn voortbestaan. En ook buiten Duitsland kent de vastgoedbelegger problemen. Het Zwitserse Globus, voor de helft van Signa, wankelt. En warenhuisbedrijf Galeria is naast Karstadt en Kaufhof ook eigenaar van Inno, de belangrijkste warenhuisketen van België. Het is onduidelijk wat die merkt van het faillissement, al zei Inno eerder „niet beïnvloed” te worden.

In sommige gevallen brengt Signa’s mede-investeerder mogelijk redding: de Thaise familie Chirathivat van de Central Group. Die kondigde in november aan de controle te grijpen bij de Britse Selfridges Group. Central en Signa kochten die firma eind 2021 elk voor 50 procent. De Thaise eigenaar heeft nu een lening van honderden miljoenen aan Selfridges omgezet in aandelen, waardoor Central nu meerderheidsaandeelhouder is.

Bij KaDeWe overweegt de Thaise winkelreus eenzelfde ingreep. Daar is Central al voor 50,1 procent eigenaar. Nadat KaDeWe faillissement aanvroeg, liet de mede-eigenaar weten „klaar te staan om in te grijpen en een oplossing te vinden”. Want Central ziet ook dat met de financiële prestaties weinig mis is. De omzet steeg vorig jaar naar recordhoogte, en ligt bijna een kwart hoger dan voor de coronapandemie.

Het grote probleem zit in de huur die KaDeWe betaalt. De rekening voor de drie kolossale panden in Berlijn, Hamburg en München is „onhoudbaar hoog”, stelt Central, veel hoger dan andere warenhuisketens betalen. En die rekening wordt opgesteld door de andere eigenaar, Signa, die óók de panden zelf bezit. Volgens de topman van de KaDeWe-groep is dan ook vooral faillissement aangevraagd om de tijd te krijgen om te onderhandelen over betere huurvoorwaarden.

Ook bij Galeria wordt Signa aangewezen als de grote boosdoener: de hoge huur zou de „toekomstplannen ernstig hebben gehinderd”, schreef het bedrijf in een toelichting. Toch beperken de problemen van Karstadt en Kaufhof zich niet tot louter hoge huren: de ketens worstelen al jaren om overeind te blijven en vroegen alleen al in de laatste vier jaar drie keer faillissement aan. Zo’n twintig jaar geleden hadden Karstadt en Kaufhof samen nog zo’n 220 filialen, toen Benko beide ketens combineerde waren er daarvan al 50 gesloten. In de zomer van 2020 kondigde Galeria aan te willen afbouwen naar 110 warenhuizen, begin vorig jaar werd dat bijgesteld naar 80 vestigingen.

Een paar jaar geleden werd Signa door veel Duitse gemeentes nog binnengehaald als het bedrijf dat de Duitse binnensteden zou redden. Zeker in kleinere steden, waar de warenhuizen Kaufhof of Karstadt vaak het middelpunt zijn van de winkelstraat en waar werd gevreesd voor de opkomst van Amazon voor de lokale winkels, werd de ‘Wunderwuzzi’ uit Oostenrijk met enthousiasme onthaald, en kreeg Signa min of meer vrij spel.

Daarbij vergaten Duitse bestuurders naar het precieze verdienmodel van Signa te kijken. Om Galeria door de coronacrisis te slepen, stopte de Duitse overheid ongeveer 680 miljoen in de keten – geld dat met het faillissement verdampt.

Ook de rol van kanselier Olaf Scholz in het monopoliespel van Signa wordt door verschillende Duitse media onderzocht. Scholz was burgemeester in Hamburg toen Signa het contract kreeg om de ‘Elbtower’ te bouwen, een prestigeproject aan de Hamburgse haven. Scholz onmoette Benko zeker één keer. Hoewel andere partijen hoger boden, kreeg Signa de opdracht, volgens de stad omdat het zo’n „betrouwbare” partij was. Dat was in 2017, dus al na Benko’s eerste veroordeling. Inmiddels is de bouw van de ‘Elbtower’ gestaakt omdat bouwbedrijven niet meer werden betaald, en is het prestigeproject veranderd in een bouwruïne van ongeveer 100 meter hoog, in plaats van de geplande 245 meter.

Het faillissement van Signa is daarmee niet alleen een kwestie van een aantal warenhuizen dat zal moet sluiten, maar ook van hooggeplaatste politici, bestuurders en investeerders die zich hebben laten verblinden door een charmeoffensief van Benko en de belofte van hoge rendementen. Het doet denken aan de razendsnelle opkomst van Wirecard, een bedrijf dat zoveel succes uitstraalde dat niemand de boot wilde missen en mensen in de rij stonden om te investeren. Net als bij Wirecard bleef het verdienmodel voor vrijwel iedereen ondoorgrondelijk. Anders dan bij Wirecard had Benko zijn tactiek van investeren en doorverkopen vermoedelijk nog lang door kunnen zetten als de rentes laag waren gebleven en de investeerders vol vertrouwen. Nu staan in stadscentra in heel Duitsland halfvoltooide Signa-projecten en warenhuizen die permanent uitverkoop hebben.

Delen Mail de redactie