Gunstige hypotheekrente meeverhuizen? Dat gaat niet zomaar

Stel, je bent huiseigenaar en hebt een succesvol bod gedaan op een ander huis en daarvoor heb je een hypotheek nodig. Volgens de zogeheten meeneem- of verhuisregeling mag je voor het bedrag dat nog van je vórige hypotheek resteert de oude voorwaarden meenemen, dus ook die gunstige hypotheekrente. Voor wat je extra wilt lenen, geldt de huidige hypotheekrente. Dat staat ook zo in het hypotheekcontract van je bank. Maar dan mag dat opeens toch niet en zit je vast aan een veel hogere rente of kan de koop zelfs niet meer doorgaan.

Vergelijkbare situaties is belangenorganisatie Vereniging Eigen Huis (VEH) de afgelopen tijd meerdere keren tegengekomen. Hoe dat zit? Het kan misgaan als je rentevaste periode niet zo lang meer duurt, namelijk minder dan tien jaar. In dat geval moet de bank (die opnieuw een inkomenstoets doet) zich bij de berekening hoeveel je mag lenen baseren op een fictieve hypotheekrente van 5 procent. Worden de zo becijferde maandlasten te hoog, dan mag je minder lenen. Om toch aan het benodigde bedrag te komen, kun je proberen om een geheel nieuwe hypotheek af te sluiten tegen de huidige marktrente van zo’n 4,5 procent. Misschien lukt dat nog net, maar dan ben je sowieso een stuk duurder uit.

Lees ook: Grootste daling huizenprijzen ooit: ‘Dit is echt een hele grote knal’

Toetsrente van 5 procent

Die toetsrente van 5 procent is vastgesteld door toezichthouder AFM, om te voorkomen dat mensen in de knel komen als hun rentevaste periode eindigt en hun rentetarief plotseling omhoogschiet. Daar zit wat in, maar het levert nu wel rare situaties op, aldus beleidsadviseur Michel Ligtlee van VEH. „Het is buitengewoon lastig uit te leggen aan mensen dat een hypotheek met een hogere rente en een aanzienlijk hogere maandlast wél past en de oude hypotheek met de lagere rente en lagere maandlast niet.”

Meer mensen zullen hier de komende tijd tegenaan lopen, voorziet Ligtlee. „Als de hypotheekrente verder stijgt, is de kans groot dat AFM de toetsrente opschroeft. Bovendien worden de leennormen per 1 januari volgend jaar waarschijnlijk strenger, omdat mensen door de inflatie meer kwijt zijn aan levensonderhoud en energie.” Zo bereik je sneller de grens van hoeveel je kunt lenen en wordt het bij een verhuizing lastiger om je oude hypotheek mee te nemen.

Op dit moment valt het nog mee, constateert Oscar Noorlag van hypotheekadviesbureau Van Bruggen Adviesgroep. „Doorstromers hoeven vaak niet maximaal te lenen, omdat zij flink wat overwaarde meenemen. Maar dit probleem kan zich wel vaker gaan voordoen, zeker bij mensen die een paar jaar geleden een woning hebben gekocht en nog niet zoveel overwaarde hebben opgebouwd.” Als deze groep de lage hypotheekrente destijds wijselijk voor twintig of zelfs dertig jaar heeft vastgezet, kan dat voordelige tarief wel gewoon mee naar het volgende huis. Dat wil zeggen, gesteld dat zij ook aan de overige voorwaarden voor de meeneemregeling voldoen.

Lees ook deze column van Maarten Schinkel: De hypotheekrente zal verder stijgen

Dertig dagen

Er zijn namelijk meer omstandigheden waarop het kan afketsen. Zo moet je tijdig bij je bank aangeven dat je gebruik wilt maken van de regeling, bij sommige partijen minimaal dertig dagen voor de verkoop van je oude huis. Daarnaast eisen enkele hypotheekverstrekkers dat je eerst je vorige woning hebt verkocht voordat je een nieuwe woning koopt. Nu de huizenprijzen beginnen te zakken, gebeurt dat ook weer vaker, constateerde huizensite Funda onlangs. Mensen willen eerst zeker zijn van een koper en gaan daarna pas op zoek naar een nieuwe woning.

Maar ook daarmee moet je uitkijken, want er mag niet te veel tijd zitten tussen de verkoop en de aankoop. Meestal is dat maximaal zes maanden, maar bij sommige partijen slechts drie maanden. Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep: „Het gaat mis als je je huis verkoopt en tijdelijk in een vakantiehuisje gaat zitten, bijvoorbeeld omdat je hoopt dat tussentijds de huizenprijzen verder dalen.” Overschrijd je de termijn, dan mag je je oude rente niet meer meenemen, ook niet als je een uiterst gunstig tarief hebt dat nog voor meer dan tien jaar vaststaat. „Dan heb je het echt over een serieuze tegenvaller”, aldus Noorlag.

Voor een grote groep doorstromers is de meeneemregeling gunstig geworden. Het merendeel van de huiseigenaren betaalt momenteel een hypotheekrente die onder de huidige marktrente ligt, aldus Noorlag. Op dit moment bedraagt de rente voor een tienjaarlening met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) gemiddeld ongeveer 4,5 procent, en daarmee is het tarief terug op het niveau van begin 2013. Iedereen die daarna een huis heeft gekocht, kon een lagere rente krijgen. De meeste anderen zijn intussen ofwel een nieuwe rentevaste periode aangegaan of hebben hun hypotheek overgesloten naar een lagere rente. „De groep die nog met een hoge rente zit, ook wel de slapers genoemd, is beperkt”, aldus Noorlag.

Oude renteniveau

Tijdig bij je hypotheekverstrekker naar de precieze voorwaarden informeren is natuurlijk wijs. Maar Vereniging Eigen Huis vindt dat banken zich ook soepeler moeten opstellen als een klant zijn oude rente niet mag meenemen. Een oplossing is om het verschil te middelen, dus grofweg het gemiddelde te nemen tussen de oude en nieuwe rente. Stel dat een huiseigenaar zijn oude renteniveau van 2 procent hoopte mee te kunnen nemen, maar bot ving bij de bank. Die zou bij middeling een rente van ongeveer 3,25 procent kunnen krijgen, toch wat gunstiger dan de marktrente van 4,5 procent.

De enige geldverstrekker die dit al doet is ING. Andere partijen twijfelen nog, merkt VEH-beleidsadviseur Ligtlee. „Ze zien het probleem wel. Maar dat de klant een hogere rente gaat betalen, vinden ze waarschijnlijk ook weer niet zó erg.” Ook Noorlag van de Van Bruggen Adviesgroep ziet middelen nog geen vlucht nemen. De AFM heeft de regels hiervoor de laatste jaren aangepast en daardoor pakken de berekeningen voor de banken minder gunstig uit, zegt Noorlag. „Ik vind dat ze het gezien het klantenbelang zouden moeten aanbieden, maar zie het op dit moment nog niet gebeuren.”

Gezien het risico dat je je gunstige rentetarief moet inleveren, is een financieringsvoorbehoud bij de aankoop van een nieuw huis des te belangrijker. Mocht de meeneemregeling afketsen en er is geen alternatief, dan kun je er nog vanaf. Zo’n voorbehoud kan nu ook weer makkelijker, zegt Ligtlee van VEH. „De tijd is voorbij dat tien of twintig mensen stonden te trappelen om een bod te doen zonder ontbindende voorwaarden. Dat is wel een voordeeltje van deze afkoelende markt.”