Zet de daling van de huizenprijzen door – en zo ja, hoe hard?

Terwijl de huizenprijzen afgelopen zomer overal in Nederland fors daalden – gemiddeld met 5,8 procent ten opzichte van een kwartaal eerder, de grootste daling op kwartaalbasis ooit gemeten – stegen ze in Delfzijl onverstoorbaar door. De Groningse regio bleef met een gemiddelde verkoopprijs van 282.000 euro in het derde kwartaal dan wel een van de goedkoopste; de huizenprijzen plusten liefst 14,4 procent. Op grote afstand volgden de prijzen in Zuidoost-Friesland, die ‘slechts’ 3 procent stegen.

„De woningmarkt raakte hier langzamer verhit en koelt ook langzamer af”, verklaart makelaar Menne Kamp van Kamp & Koolhof Makelaars die uitzonderingspositie. Zijn kantoor is al meer dan honderd jaar in Delfzijl gevestigd. „Ik zeg altijd tegen mijn klanten: wij hebben hier een goede deining op zee. Soms zit het mee, soms tegen, maar er is geen storm die we niet zien aanwaaien.” Vanuit de stad Groningen, bijvoorbeeld. In die regio daalden de prijzen vorig kwartaal met bijna 5 procent.

Lees ook: Grootste daling huizenprijzen ooit: ‘Dit is echt een hele grote knal’

Hoe hevig de storm de afgelopen drie maanden was, wordt donderdag duidelijk. Dan presenteert de grootste makelaarsvereniging van het land, de NVM, de cijfers over het laatste kwartaal van 2022. De vorige kwartaalcijfers waren spectaculair: zó’n snelle daling van de gemiddelde huizenprijs hadden experts niet voorzien. Wel dat er een keerpunt zou komen na jarenlange prijsstijgingen – door de oorlog in Oekraïne, fors gestegen energielasten en hypotheekrentes die in een jaar tijd verviervoudigden, moest er wel iets gebeuren.

De grote vraag is: zet de daling door, en zo ja, hoe hard? In de omgeving van Delfzijl is de woningmarkt in elk geval nog „onverminderd goed”, zegt makelaar Kamp. Er zijn minder kijkers per woning dan een halfjaar geleden; zo’n zes in plaats van vijftien. Maar acht van de tien woningen die hij verkoopt, zijn nog altijd binnen één à anderhalve maand weg – mét overbieding. „Vorige week hebben wij vier woningen verkocht, waarvan drie boven de vraagprijs”, zegt hij. „Bij allemaal ongeveer 5 procent – dus niet meer zo extreem. Alleen bij heel nette, goede woningen zijn er uitschieters; wij merken dat mensen die graag willen hebben. De woning die net onder de vraagprijs is verkocht, is wat ouder. Daar moet meer aan gedaan worden.”

Kopers kieskeuriger

Ook andere makelaars zien dat kopers kieskeuriger zijn geworden. De afwerking van een woning is belangrijk geworden, het imago van de buurt speelt weer mee. Sinds de energiecrisis informeren kopers veel vaker naar het energielabel en leveren duurzame woningen meer op. Kluswoningen doen het al een tijdje niet goed meer: aannemers zijn moeilijk te krijgen, bouwmaterialen zijn duur.

Makelaar Kamp heeft nog een verklaring voor de stabiele prijzen in Delfzijl: de gestegen hypotheekrente heeft door de lagere huizenprijzen in de regio minder effect op de maandlasten. De hypotheekrente stabiliseerde de afgelopen drie maanden en staat nu op ongeveer 4 procent voor tien jaar vast, aldus hypotheekadviseur Van Bruggen Adviesgroep deze week. De stijging sinds begin 2022, toen die rente zo’n 1,1 procent bedroeg, was niettemin ongekend fel. „Maar onder de streep maakt dat bij een goedkoper huis toch minder uit”, zegt Kamp. „En het is natuurlijk niet zo dat mensen aan de andere kant van het land drie keer zoveel geld verdienen. Dus dat zet ze aan het denken: wil ik een hypotheek van 650.000 euro, of van 250.000 euro? Zeker nu ze sinds de coronacrisis vaak nog maar twee dagen per week op kantoor hoeven zijn.”

In Amsterdam, waar de woningmarkt de afgelopen jaren het meest gespannen was, is de situatie heel anders. Makelaar Willem Schilder, eigenaar van SEM Makelaars, bedient het „middensegment” in de gezinsbuurt de Watergraafsmeer. „Dus tussen de 750.000 en 950.000 euro”, zegt hij. „Ja, dat noemen we hier middensegment.” Schilder zag de vierkantemeterprijs in de buurt in tien jaar tijd drie keer over de kop gaan: van gemiddeld 3.000 euro in 2013 naar 8.700 à 9.500 euro per vierkante meter vorig jaar. „Naar mijn idee gaan we nu weer naar een significante daling.”

Voor een dubbele bovenwoning met dakopbouw en dakterras van zo’n 120 vierkante meter betaal je nu 875.000 tot 925.000 euro, zegt Schilder. Voor 7,5 ton koop je zo’n 80 vierkante meter, maar die grootte is er nauwelijks in de Watergraafsmeer. „Tot vorig jaar verkochten we 60 à 70 procent van onze woningen aan expats, jaar na jaar”, zegt hij. „Dat is significant afgenomen toen de rente fors ging stijgen. Internationals wijken uit naar de huurmarkt. Die staat sterk onder druk, met zeer hoge prijzen.”

Overbieden

In Flevoland werd het derde kwartaal van 2022 het meest overboden: 83 procent van de woningen ging boven de vraagprijs weg (landelijk was het 64 procent). Een kwestie van meer vraag dan aanbod, zegt Hans van Dijk, eigenaar van Flevo Makelaars. Het kantoor is in de hele provincie actief, in alle segmenten. „Nog steeds wordt er overboden. Ik heb eigenlijk nog bijna geen woning gehad waar mensen onder de vraagprijs boden.”

Lees ook: prijsstijging koopwoning vlakt verder af

Wel werkt zijn kantoor vaker met een iets lagere ‘bieden vanaf’-prijs, zodat er meer bezichtigingen komen. „We hebben vorige week bijvoorbeeld nog een woning te koop gezet waar we deze week gewoon weer twintig bezichtigingen voor hebben. Nou, daar gaat een prima bieding uit komen, hoor.”

Zijn credo naar klanten toe is nu: u krijgt nog steeds méér dan het bedrag waarvoor u gekocht heeft, u krijgt alleen iets mínder meer. „Mensen hebben altijd even tijd nodig om aan verandering te wennen”, zegt hij. „Toen de markt enorm booming werd, zeiden ze, als we over de vraagprijs adviseerden: meent u dat écht? Nu zijn verkopers aan hogere bedragen gewend. Ze hebben gehoord dat de buurman vorig jaar dit en dat bedrag kreeg. Maar uiteindelijk zien ze dat hun huis, weliswaar met een iets andere prijs, nog steeds heel snel verkoopt.”