Snel veel nieuwe woningen? De fabriek ervoor staat er al

Alleen met een getraind oog kun je het zien: komt een woning uit de fabriek of heeft een ‘echte’ metselaar er op de bouwplaats aan gewerkt? Het zit in de details, of juist het ontbreken ervan – zoals een platte kopgevel zonder uitstekende elementen als een erker of luifeltje.

In fabrieken dat soort onderdelen construeren blijft lastig, weet woningbouwonderzoeker Marjet Rutten. Toch gaat industrieel bouwen volgens haar echt niet meer over de wooncontainers waaraan sommige mensen nog denken. „Ik kan je meenemen langs vijftig nieuwbouwprojecten, waarvan je niet zal weten welke woningen uit de fabriek komen en welke niet.”

‘Industrieel bouwen’ betekent dat woningen ergens in een fabriekshal in losse delen worden geproduceerd. Per trailer gaan die onderdelen naar de bouwplaats, waar het huis in enkele dagen in elkaar wordt gezet. Ook prefab-woningen, die al veel verder gemonteerd – inclusief het leidingwerk bijvoorbeeld – op transport gaan, vallen onder industriële bouw.

Grote woningbouwers als Heijmans, BAM, Van Wijnen, Hurks, Plegt-Vos, VolkerWessels en Daiwa – het voormalige Jan Snel – investeerden al honderden miljoenen in fabriekshallen met productielijnen. Demissionair minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) ziet de woningfabrieken als onmisbaar voor zijn doelstelling 981.000 woningen te hebben bijgebouwd in 2030.

Door al die fabrieken nam het aandeel industriële woningen in de woningbouwproductie de afgelopen jaren sterk toe, zegt onderzoeker Rutten. Ze houdt sinds 2017 de productiecijfers van industriële bouwers bij, en staat in de bouwwereld bekend als aanjager van industriële bouw. Fabrikanten kennen haar inmiddels en vullen haar lijst met vragen in over geleverde prestaties en verwachtingen voor het komende jaar.

Ook uit de jongste enquête, over 2023, blijken de grote investeringen in fabrieken zichtbaar in meer industrieel gebouwde woningen. In 2018 waren vijftien producenten samen goed voor 4.461 fabriekswoningen, zo’n 6 procent van alle nieuwbouw toen. Inmiddels maakt industriële woningbouw ongeveer 20 procent van de bouwproductie uit, met zo’n 15.026 woningen. Ook het aantal bedrijven dat industrieel woningen bouwt is ruim verdrievoudigd. Rutten heeft er vijftig in haar dataset. „We mogen wel zeggen dat industrieel bouwen de kinderfase definitief is ontgroeid.”

Blokkendozen

De meeste woningfabrieken zien eruit als distributiecentra: grote, raamloze blokkendozen. Binnen staan productielijnen die doen denken aan de auto-industrie. Geveldelen – veelal met houten skelet in plaats van beton – krijgen vorm aan zo’n lijn. Op de stations staan de benodigde materialen klaar, mensen en robots voeren de bewerkingen uit. Ze brengen beplating aan, isolatiemateriaal en als afwerking soms keramische strips, als vervanger van baksteen. Aan het eind van de lijn is een volledige gevel gemaakt, klaar voor transport naar de bouwplaats.

Bouwondernemingen die de middelen hebben voor een eigen fabriek zien enorme voordelen. Om te beginnen kost een fabriekswoning veel minder manuren – van groot belang in de bouw, waar personeelsschaarste al jaren een hardnekkig probleem is. Bouwen in de fabriek verloopt volgens een standaardproces en is daardoor efficiënter. De productiekosten zijn lager en, belangrijker nog voor bouwers, voorspelbaarder dan die van traditionele bouw. Door het geautomatiseerde proces is de productie van constante kwaliteit.

Ook voor wie op duurzaamheid let, hebben industriële woningen voordelen. Er worden vaker hout en biobased materialen als vlas en olifantsgras voor gebruikt. Ook leidt industriële bouw tot minder uitstoot van stikstof en CO₂. En de levering van kant-en-klare woningdelen scheelt een hoop ritjes van bouwbussen richting de bouwplaats.

Miljoeneninvestering

Menso Oosting, directeur van woningconcept Fijn Wonen is trots. „Ik heb in een hoekje van de fabriek 24 heel trouwe medewerkers staan. Ze hebben geen naam maar een nummer, ze klagen nooit en metselen ambachtelijk tot op de millimeter nauwkeurig.” Hij doelt op de gele armen van de metselrobot waar zijn bedrijf zo’n 20 miljoen euro in heeft geïnvesteerd.

Fijn Wonen is het industriële merk van woningbouwer Van Wijnen. De bouwer opende vorig jaar in Heerenveen een nieuwe fabriek voor industriële bouw, naar eigen zeggen de grootste van Europa. In de fabriek staan zeventig robots en vijftig werknemers, die samen het werk van 1.350 bouwvakkers overnemen. De investeringskosten waren flink: Van Wijnen stak er meer dan 150 miljoen euro in.

De grootste uitgave betrof de software. Zo valt voor ontwerpen te kiezen uit miljoenen bouwopties, die de robots met hetzelfde gemak uitvoeren. „Tot aan de laatste schroef is alles nauwkeurig uitgedacht. Zodat we heel precies kunnen bouwen wat een bepaalde buurt vraagt”, aldus Oosting. „We hebben het over kilometerslange codes.”

Capaciteit

Wordt de capaciteit van Van Wijnens woningfabriek volledig benut, dan kunnen er 4.000 woningen per jaar van de band rollen. Maar vorig jaar bedroeg de productie 200 woningen en voor dit jaar wordt op 700 stuks gemikt. Opschalen van een fabriek is geen kwestie van „een grote knop indrukken”, zegt Oosting. „Veel software moet nauwkeurig op het bouwproces worden afgestemd. Dat kost heel veel tijd.”

Volgens Rutten is Van Wijnen daarmee niet de enige. „Niemand benut zijn productielijn nog volop. Als je meer ploegendiensten zou draaien, moet je ook meer ploegleiders en medewerkers in dienst nemen.”

Rutten schat dat de Nederlandse fabrieken voor industrieel bouwen nu samen 30.000 woningen kunnen produceren, als dat gevraagd zou worden. Halen alle bouwbedrijven het maximum uit hun fabriek, dan kan dit zelfs naar 80.000 tot 100.000 woningen oplopen, concludeert ze uit haar onderzoek. „De bouwers geven aan dat hun fabriek veel meer kan leveren, maar dat ze zeker een half jaar nodig hebben om op te schalen. En dat ga je natuurlijk pas doen als er structureel vraag is – en dat is nu niet zo.”

Rutten doelt daarmee op het aantal bouwopdrachten dat de fabrikanten nu ontvangen van woningcorporaties en projectontwikkelaars. Want de vraag naar nieuwbouw mag groot zijn, vorig jaar werden slechts 55.000 vergunningen voor nieuwbouwwoningen afgegeven. Dat was 15 procent mínder dan een jaar eerder. Een ‘nieuwbouwdip’ lijkt dit jaar dan ook onvermijdelijk, ondanks de grote capaciteit van de woningbouw.

Is 150 miljoen euro investeren in een fabriek voor industriële bouw dan niet riskant? Directeur Oosting zegt geen last van zenuwen te hebben. „Je kunt niet meteen winstgevend zijn in de eerste periode van zo’n fabriek. Wij opereren in de markt voor betaalbare en sociale huurwoningen en werken veel met corporaties samen. We hebben nog zo’n 10.000 woningen in aanvraag staan. De vraag naar de woningen die wij bouwen blijft heel groot.”

Eenheidsworst

Hoewel de voordelen duidelijk zijn, is industriële woningbouw in de bouwsector niet onomstreden. Sommige architecten vrezen eenheidsworst, en voelen zich creatief belemmerd door de software van grote bouwfabrikanten. En er zijn kleinere woningbouwers die vrezen kopje onder te gaan in de miljoenenverslindende concurrentieslag.

Moeten metselaars en timmerlieden met liefde voor bouwsteigers vrezen voor hun baan? Die kans lijkt klein. Industriële bouw is voor nieuwbouw zeer geschikt, maar heeft op veel verbouw- en verduurzamingsopgaven nog geen antwoord.

Intussen zal het aandeel industriële woningen verder blijven groeien, zo schat onderzoekster Rutten in op basis van haar laatste enquête. „Ik verwacht dat in 2024 tot wel een derde van de nieuwbouwwoningen uit een fabriek komt.”