Roep om meer bouwsubsidie: ‘250 miljoen is druppel op gloeiende plaat’

Na jaren van afwezigheid is de sturende hand van de rijksoverheid op de woningmarkt weer helemaal terug. Met behulp van subsidies en regelingen moet de stagnerende woningbouw weer vlotgetrokken worden.

Het demissionaire kabinet steekt „minimaal” 250 miljoen euro in de startbouw-impuls. Het geld is bedoeld om „het laatste zetje” te geven aan projecten die al ver in de planning zijn, maar door financiële problemen nu stilliggen.

De Haagse miljoenen worden bij gemeenten en de bouwsector met open armen verwelkomd. De inschrijving van de startbouwimpuls werd fors overvraagd; ruim zeven op de tien Nederlandse gemeenten meldden zich bij het loket. De aanvragen zijn voor de bouw van in totaal 260.000 woningen en zouden in totaal ruim 3 miljard euro kosten.

In de tussenstand die demissionair minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting aan de Tweede Kamer stuurde, verscheen ineens het woordje „minimaal” bij de 250 miljoen – wat aangeeft dat er mogelijk nog te sleutelen valt aan het bedrag. Onno Dwars, directeur projectontwikkeling bij bouwbedrijf Ballast Nedam, pleit samen met de Amsterdamse wethouder Reinier van Dantzig (Wonen, D66) voor een forse vergroting van de subsidiepot. De twee doen een oproep aan de Tweede Kamer, met de Algemene Politieke Beschouwingen in het vooruitzicht. Van Dantzig: „Laat de subsidie uit 1 miljard in 2024 bestaan, we zien dat de impuls goed werkt om vastgelopen woningbouwprojecten uit het slop te trekken.” Dwars vult aan: „Er is voor ruim 3 miljard aan woningbouwplannen aangekondigd, dus 250 miljoen is echt een druppel op een gloeiende plaat.”

De enorme drukte bij het subsidieloket is tekenend voor de zorgen over de huidige situatie in de woningbouw. Halverwege dit jaar zijn er volgens het CBS slechts 27.900 omgevingsvergunningen verleend voor nieuwbouw. Het door De Jonge heiligverklaarde jaarlijkse aantal van 100.000 nieuwbouwwoningen komt daarmee verder uit zicht. Dat lijkt ook in de komende jaren niet goed te komen: door de hoge rente en sterk gestegen bouwkosten rekenen bouwers, ontwikkelaars en woningmarktdeskundigen in 2024 op een flinke dip in de woningbouw.

Bouwcrisis

Met name de inflatie en de stijgende rente zijn een bron van zorg. Hierdoor blijven veel bouwprojecten steken op de tekentafel omdat projectontwikkelaars de kostenplaatjes niet dekkend krijgen. De gestegen rente maakt geld lenen duurder en ingewikkelder, en door de inflatie zijn de bouwkosten ook flink gestegen. Ook aan de inkomstenkant is er een effect te zien. Aspirant-kopers kunnen minder lenen vanwege de stijgende hypotheekrente, waardoor de huizenprijzen dalen.

Bij bouwbedrijf Ballast Nedam merken ze de gevolgen van de gure marktomstandigheden volop, aldus Dwars. „We hebben er heel veel last van. De verkopen vallen fors tegen, in de vrije sector is het aantal nieuwbouwverkopen gehalveerd. Niet alleen bij ons, maar ook bij bedrijven als BAM en Heijmans lopen de orderportefeuilles terug in de woningbouw. Er moet echt iets gebeuren. De startbouwimpuls is een geweldige optie die zichzelf ook terugverdient. Voor elke woning die dankzij de subsidie wordt opgeleverd gaat weer 21 procent btw terug naar de staat.”

De Amsterdamse wethouder Reinier van Dantzig vroeg voor de gemeente Amsterdam subsidie aan voor de bouw van 12.500 woningen. Van Dantzig: „We hebben als gemeente alles al gedaan wat mogelijk is. De gemeentelijke leges [betalingen vergunningen, red.] omlaag en de grondprijzen gemaximeerd. En toch lopen sommige projecten nog vast op geldproblemen.” Ook bij de afdeling projectontwikkeling van Ballast Nedam zijn er volgens Onno Dwars geen knoppen meer om aan te draaien. „Ontwikkelaars werken al jaren met veel lagere winstmarges en ook de bouwers zijn daarin tot het maximale gegaan.”

Het belangrijkste doel van de subsidie is volgens de directeur van Ballast Nedam ook om een bouwcrisis, zoals die in 2008 ontstond, te voorkomen. „In die jaren zijn de bouwsector en gemeenten veel mensen verloren, die iets anders gingen doen. Het heeft jaren geduurd voordat dat was opgevangen. Dat wil je echt voorkomen. Als we nu niets doen dan valt de bouw volgend jaar nog verder stil – terwijl het woningtekort juist toeneemt.”

Doelmatig en doelgericht

Het idee van de startbouwimpuls grijpt terug naar het crisisjaar 2009, toen toenmalig minister Eberhard van der Laan (Wonen, Wijken en Integratie, PvdA) subsidie beschikbaar stelde om de vastgelopen woningbouw ‘een kontje’ te geven. De ‘Van der Laan-subsidie’ is sindsdien een begrip in woningbouwland als het over bouwsubsidies gaat.

In 2019 introduceerde toenmalig minister Kajsa Ollongren (Binnenlandse Zaken, D66) een vergelijkbare regeling: de woningbouwimpuls. Daarin werd over zes tranches ruim 1 miljard euro beschikbaar gesteld voor woningbouwprojecten die niet verder konden door praktische problemen, zoals een betoncentrale die voor de bouw moest wijken.

Ollongren beweerde dat er 140.000 woningen gebouwd konden worden dankzij de woningbouwimpuls. In kabinet Rutte-IV zette Hugo de Jonge deze regeling voort. Van 250 miljoen euro die ‘over’ was uit de woningbouwimpuls werd de startbouwimpuls gefinancierd.

Gemeenten en ontwikkelaars waren in 2019 enthousiast, maar er klonk ook kritiek. Met name de Algemene Rekenkamer, die als taak heeft te kijken naar hoe doelmatig en doelgericht rijksgelden worden besteed, was scherp in zijn oordeel. Na een studie naar de eerste drie tranches van de woningbouwimpuls concludeerde de Rekenkamer in 2022 dat het onmogelijk viel vast te stellen hoeveel extra woningen er dankzij de subsidieregeling nou werkelijk gebouwd zijn.

Ollongrens onderbouwing van de ruim 140.000 woningen die dankzij de woningbouwimpuls gebouwd zouden zijn, was volgens de onderzoekers „onvoldoende”, net als de onderbouwing van het subsidiebedrag van 1 miljard zelf. Door het ingrijpen in de markt ontstaat volgens de Rekenkamer een situatie waarin gesubsidieerde woningbouw andere projecten verdringt, en is er een reëel risico op een „cadeau-effect”; het Rijk financierde ook projecten die er zonder subsidie waarschijnlijk ook wel waren gekomen.

Ook uit de Rekenkamer zich er kritisch over dat de subsidie niet gerichter werd ingezet. Elke gemeente in Nederland kwam in aanmerking voor de woningbouwimpuls. Het geld gaat daarmee niet naar de gebieden met de grootste druk op de woningmarkt of de hoogste bouwkosten, waardoor de subsidie minder effect sorteert.

In hoeverre de startbouwimpuls vergelijkbaar is met de woningbouwimpuls uit 2019 kan een woordvoerder van de Algemene Rekenkamer niet zeggen. De startbouwimpuls is nog niet onderzocht. Wel valt op dat De Jonge in de regeling voorbijgaat aan sommige aanbevelingen die de Rekenkamer deed over de woningbouw-impuls. Nog steeds kan elke gemeente in Nederland zich melden – ook in regio’s waar de druk op de woningmarkt relatief laag is. Ook gaat het nog steeds om bouwprojecten die al in vergevorderde planfase zijn, waardoor het risico op het ‘cadeau-effect’ groot is.

Doelmatig en doelgericht – het zijn nou eenmaal de kernwoorden van de Rekenkamer, maar volgens Onno Dwars van Ballast Nedam is het belangrijker om naar het grote geheel te kijken bij het beoordelen van de subsidie. De kritiek van de Rekenkamer op subsidieregelingen is in zijn ogen overdreven; als je een impuls geeft, zul je altijd zien dat er geld gaat naar partijen die dat niet helemaal nodig hebben, zo zegt Dwars. „Als je eerst alles gaat zitten napluizen duurt dat veel te lang en roep je alsnog de crisis over je af. Of er aan het einde van de rit nou 260.000 of 200.000 woningen van die 3 miljard zijn gebouwd – daar kun je nog jaren over dimdammen. Mijn punt: het Rijk heeft met de startbouwimpuls een tool in handen waarvan iedereen denkt dat die kan werken. Dat moet je zo ruim mogelijk inzetten.”

De Amsterdamse wethouder Reinier van Dantzig sluit zich daarbij aan. „Volkshuisvesting kost nou eenmaal geld. Als je prioriteit wilt geven aan betaalbare woningen, moet je ook boter bij de vis doen.” Van Dantzig hoopt dat de Tweede Kamer tijdens de Politieke Beschouwingen zal aandringen op de door hem gevraagde verhoging van het subsidiebedrag tot 1 miljard euro in 2024. „Als straks blijkt dat we wat te veel geld hebben uitgegeven en daar een hoop betaalbare woningen voor terug hebben gekregen, dan is dat maar zo. Vanuit de toekomst van ons land en onze kinderen gezien lijkt me dat geen probleem.”