De tijden van extreme krapte op de woningmarkt lijken terug van weggeweest. Het jaar 2023 eindigde met een woningmarkt waarin het aanbod lager is dan aan het begin, en waarin de prijzen weer stegen. Dat contrasteert met 2022, waarin huizenprijzen daalden, woningen langer te koop stonden en kopers weer wat meer te kiezen hadden.
Donderdag publiceerde makelaarsvereniging NVM de jongste cijfers over de woningmarkt. Opvallend is dat met name in het vierde kwartaal het aantal woningen in de verkoop rap is afgenomen. Waar kopers vorig jaar meer te besteden hadden en vooral in de laatste maanden in groten getale toesloegen, signaleren NVM-makelaars dat het aanbod van woningen hapert. En dat terwijl de vraag onverminderd groot blijft.
De koopgolf heeft meerdere oorzaken: woningprijzen zijn in 2022 gedaald, en kopers kunnen door dalende hypotheekrente en stijgende inkomens – door flinke inflatiecorrecties in nieuwe cao’s – hogere hypotheken afsluiten. Dat heeft weer geleid tot toenemende druk op het beschikbare aanbod, waardoor de huizenprijzen de laatste maanden van 2023 opnieuw zijn gaan stijgen. Een koopwoning was eind december gemiddeld 3 procent duurder dan een kwartaal eerder.
Makelaars zien taferelen terug die ze kennen uit de oververhitte woningmarkt van een aantal jaar geleden. Zo wordt inmiddels weer vaker wel dan niet overboden en staan huizen minder lang te koop.
De woningmarkt in vijf getallen:
36.368 huizen verkocht
NVM-makelaars hadden het de afgelopen maanden druk. Ze verkochten 36.368 woningen; volgens de makelaarsvereniging het hoogste kwartaalcijfer in ruim twee jaar. Als ook de woningverkopen van niet-NVM-makelaars worden meegerekend, komt het aantal in de laatste drie maanden van het jaar naar schatting uit op 52.000. Zo’n zeven op de tien makelaars zijn aangesloten bij de NVM.
In het vorige kwartaal zijn vooral veel appartementen verkocht. Van ruim 11.000 stuks kon de notaris een koopakte opmaken, ruim 21 procent meer dan een jaar eerder.
De dalende hypotheekrente en de stijgende inkomens zorgen voor vertrouwen bij woningzoekenden, die zich volgens de NVM nu vaker tot de koopmarkt richten. Alternatieven zijn schaars, omdat huurwoningen in de vrije sector (nu boven 879 euro per maand) vaak niet beschikbaar of niet betaalbaar zijn.
Het gebrek aan huurwoningen wordt versterkt doordat sommige beleggers hun huurpanden te koop aanbieden. Zij zagen vanwege nieuwe belastingregels hun rendement erop dalen, en weten dat demissionair minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) nog verder wil reguleren. Door hun vertrek uit de huurmarkt krijgen particuliere woningzoekers meer kans op een woning, stelt de NVM, al blijft het voor starters lastig ertussen te komen.
2,1 woningen per zoekende
De verkoopgolf van het afgelopen kwartaal heeft het woningaanbod flink gedrukt. In drie maanden tijd nam het aantal huizen dat via de NVM te koop stond met 11,4 procent af. Nu staan nog zo’n 25.000 woningen te koop, ruim een kwart minder dan een jaar geleden.
Vooral het aanbod van eengezinswoningen met buren aan weerszijden, de zogenoemde tussenwoningen, is flink teruggevallen. Stonden er eind 2022 nog 7.350 te koop, eind vorig jaar waren dat er nog 4.060 – een afname van 45 procent. Ook het aantal hoekwoningen in de verkoop is met ruim een derde afgenomen en zelfs vrijstaande woningen – traditioneel duurder en moeilijker te verkopen – bleken weer aantrekkelijker. Doordat relatief veel vrijstaande woningen en appartementen op de markt kwamen, is het met de beschikbaarheid daarvan wat minder slecht gesteld.
Toch is bij alle woningtypen in vrijwel heel het land sprake van snel opgelopen schaarste. Kon een woningzoekende eind september nog uit 2,6 woningen kiezen, inmiddels is dat 2,1. Ter indicatie: vanaf 5 woningen spreekt de makelaarsvereniging pas van een ‘gezonde’ kraptesituatie. Vooral in Flevoland zit de markt op slot. Daar is per woningzoekende nog slechts keuze uit 1,4 woningen.
Overbieding bij 53 procent van de verkopen
In 2022 kwam weer wat lucht in de overspannen woningmarkt, toen de hypotheekrente steeg en de huizenprijzen daalden. Dat was vorig jaar een ander verhaal. Nu een grotere groep kopers meer te besteden heeft en er minder te kiezen valt, is overbieden weer de realiteit geworden.
Bij meer dan de helft (53 procent) van de woningverkopen is het afgelopen kwartaal meer geboden dan de vraagprijs. Opvallend, want in de eerste helft van 2023 gingen de meeste huizen nog onder de vraagprijs weg. Bij veelgezochte woningtypen wordt nog vaker overboden; zo is voor bijna twee op de drie tussenwoningen meer geboden dan de vraagprijs.
Ook stonden woningen in 2023 minder lang te koop. Gemiddeld stond het Te Koop-bord de laatste maanden van het jaar dertig dagen in de tuin, twee dagen korter dan in september. Op de top van de markt in 2022 was dat 23 dagen.
Koopprijs stijgt: 434.000 euro
De grotere financiële slagkracht van kopers en het afnemende aanbod leidde vorig jaar tot stijgende huizenprijzen. In de laatste maanden werd een woning voor gemiddeld 434.000 euro verkocht, ruim 3 procent meer dan een kwartaal eerder. Overigens is dat nog onder de piek van voorjaar 2022, toen de gemiddelde huizenprijs 450.000 euro bedroeg.
De prijsstijgingen waren gedurende 2023 in vrijwel het hele land zichtbaar, met opmerkelijke regionale uitschieters. In Noord-Limburg stegen de prijzen 10,8 procent, waardoor het prijspeil daar nu hoger ligt dan in 2022. In Zuidoost-Friesland, de Zaanstreek en Oost-Zuid-Holland stegen de prijzen ruim 8 procent. In de Randstad stegen de prijzen in de regio rond Utrecht met ruim 7 procent het hardst. De regio’s rond Amsterdam, Rotterdam en Den Haag zagen prijsstijgingen van 3 tot 4 procent.
Nieuwbouw: 19.150 huizen verkocht
De nieuwbouwverkoop kwam terug van het dieptepunt in 2022. Afgelopen jaar stegen die verkopen elk kwartaal opnieuw, tot samen 19.150. Hoge koopsommen in de steden en de dubbele maandlasten voor kopers van een nieuwbouwwoning, drukken de verkoop nog.
De laatste drie maanden van 2023 leidde toenemende druk op het aanbod van bestaande woningen ertoe dat meer mensen voor nieuwbouw kozen. De 5.750 verkochte woningen toen waren er weliswaar meer dan in het kwartaal ervoor, maar historisch gezien zijn het er nog altijd weinig. In het laatste kwartaal van de ‘betere jaren’, 2016-2021, verkochten NVM-makelaars gemiddeld ruim 2.000 nieuwbouwhuizen meer.
Volgens beleidsmakers, bouwers en ook de NVM is nieuwbouw de sleutel tot een groter woningaanbod. Het inmiddels vaak herhaalde kabinetsdoel van 900.000 woningen extra in 2030 raakt door vertraagde procedures en door hoge kosten stilgevallen bouwprojecten uit beeld. Ook wordt het dalende aantal bouwvergunningen als voorbode gezien van een dip in de nieuwbouw.
