De Nederlandse woningmarkt loopt verder vast. Het aantal Nederlanders dat zijn huis te koop zet blijft achter, terwijl nieuwbouw de groeiende vraag naar woonruimte niet kan bijhouden. Dit zorgt ervoor dat de huizenprijzen ten opzichte van een jaar eerder met 9,1 procent zijn gestegen en er weer flink wordt overboden. Als dit zo doorgaat, waarschuwt makelaarsvereniging NVM, droogt het woningaanbod in Nederland verder op en stokt de doorstroming op de woningmarkt.
Hoewel de eerste maanden van het jaar vaak de rustigste zijn op de woningmarkt, duiden de cijfers van de grootste makelaarsvereniging over het eerste kwartaal erop dat de druk op de markt toeneemt. Makelaars signaleren dat het drukker is op bezichtigingen en per woning vaker en hoger geboden wordt. Een huis staat gemiddeld een week korter te koop dan vorig jaar. In het voorbije kwartaal werd 55 procent van het aanbod boven vraagprijs verkocht. Vorig jaar was dat nog 33 procent. En waar een woningzoekende in het eerste kwartaal van vorig jaar nog uit 3,2 woningen kon kiezen, is dat nu 2,4. Er werden bijna 7.000 nieuwbouwwoningen verkocht – twee keer zoveel als in het eerste kwartaal vorig jaar.
De NVM-makelaars (ruim 70 procent van de makelaars is aangesloten bij de NVM) vrezen dat de doorstroming stokt door het teruglopende aanbod. Eind maart stonden 23.283 woningen te koop bij NVM-makelaars, ruim een kwart minder dan een jaar eerder.
Het woningaanbod is onder meer laag ten opzichte van de vraag doordat veel starters zich op de markt melden. Zij kopen een eerste huis en laten geen lege woning achter. Ook zetten doorstromers hun eigen woning pas te koop wanneer ze iets nieuws hebben gevonden – wat de schaarste versterkt. Het opdrogende aanbod is reden tot zorg, stelt de NVM. „We zijn hard op weg om het dieptepunt van 15.000 [te koop staande] woningen van eind 2021 te evenaren.”
Open Huizendag
Hoe krap het aanbod is, bleek afgelopen zaterdag op de Open Huizendag. In 2008 riep de NVM dit evenement in het leven voor potentiële kopers om de drempel te verlagen om een woning te bezichtigen. Weken tevoren waren makelaars in de weer met tasjes en folders en met telefoontjes naar de vele verkopers die open huis wilden houden. Die tijden zijn voorbij. Kon je in 2019 12.500 woningen bezichtigen zonder afspraak, afgelopen weekend waren dat er slechts 5.600. „Historisch laag”, aldus de NVM.
„Een paar woningen in het hogere prijssegment en appartementen waar iets bijzonders mee is”, luidt het antwoord van makelaar Matteije de Vos op de vraag welke woningen uit zijn aanbod meededen aan de Open Huizendag. De Vos is makelaar in Leeuwarden en omliggende gemeenten. „Het waren er eerst vijf, maar doordat er één vrijdag alsnog werd verkocht, werden het er vier.”
Ook makelaar Pieter van Santvoort zag in het aanbod op de Open Huizendag een afspiegeling van de woningmarkt in zijn regio. Van de ongeveer honderd woningen die hij in en rond Eindhoven in de verkoop heeft, deed slechts een handvol mee. „Het aanbod in Eindhoven is sterk teruggelopen en flink duurder geworden. Daardoor richten mensen hun vizier nu op plaatsen als Helmond, dat geldt als een goedkoper alternatief. Maar ook daar zijn de prijzen enorm opgelopen.”
Het biedingsgedrag zegt volgens Van Santvoort veel over de staat van de woningmarkt. „Laatst hadden we een overbieding van ruim 120.000 euro op een vraagprijs van 630.000. En dat was geen duurbetaalde ASML-expat, maar gewoon iemand die dit huis per se wilde hebben.”
Overbieden is inmiddels weer de norm. Op 55 procent van de woningen werd dit jaar meer dan de vraagprijs geboden. Wat meespeelt, is dat de hypotheekrente onder de 4 procent is gezakt. Ook zijn de leennormen verruimd en stegen de cao-lonen, waardoor woningzoekenden meer kunnen lenen.
Voor alleenstaanden en starters, massaal op zoek naar woningen, betekenen de snel stijgende huizenprijzen dat het lastiger wordt ‘ertussen te komen’. Twee modale inkomens (modaal is 44.000 euro) zijn met de huidige leennormen vaak niet meer toereikend voor een hypotheek van 423.000 euro – de gemiddelde transactieprijs van een woning in het eerste kwartaal. Het dwingt starters tot het uiterste te gaan, ziet ook makelaar Gerrit Stoeten in Amersfoort. „Starters bieden wat ze maximaal kunnen lenen, en dan met name in de steden. Ook in het Soesterkwartier in Amersfoort, wat vroeger niet de beste wijk was, is het nu dringen en overbieden.”
Door het krappe aanbod bieden starters ook op woningen die ze misschien niet als het huis van hun dromen zien. Het valt makelaar De Vos uit Leeuwarden op dat hij veel mensen op kantoor krijgt die hij vrij recent aan een woning heeft geholpen, maar nu alweer willen verkopen. „Die kochten in 2021 een klein huisje om maar iets te hebben. Nu lopen ze tegen ruimtegebrek aan als ze bijvoorbeeld gezinsuitbreiding krijgen. De insteek was dan om met overwaarde te verkopen. En ik denk dat ze dat nog gaat lukken ook.”
Energielabel
De vraag naar tussenwoningen was in de eerste maanden van dit jaar opnieuw het grootst, en het aanbod van dat type woningen krimpt tegelijk het hardst. Bij ruim twee op de drie rijtjeshuizen wordt inmiddels meer betaald dan de vraagprijs. Ook speelt het energielabel voor veel kopers een grote rol. Op instapklare woningen die in de afgelopen tien jaar zijn gebouwd, wordt nu „als een gek” geboden, zegt makelaar Gerrit Stoeten.
Maar ook de wat oudere woningen, waar nog het een en ander aan moet gebeuren om ze op een energielabel A te krijgen, raakt hij uiteindelijk wel kwijt. „De staat van onderhoud is lang niet altijd meer leidend.”
De Vos herkent dit beeld. „Mensen kijken heel primair naar een woning. Ligt er een visgraatmotief op de vloer en heeft het huis van die stalen deuren met zwarte deurposten en grote ruiten, dan is het hot and happening. Maar dat zegt niets over het energielabel.”
De makelaars zijn het erover eens: om de druk van de markt te halen, moeten er meer woningen bij komen. Het aantal bouwvergunningen dat voor 2024 is verleend, is lager dan het in jaren was. Door hoge bouwkosten en de gestegen rente werden in 2022 en 2023 veel bouwprojecten stilgezet. Hoewel de vooruitzichten voor de komende jaren iets beter zijn, denkt makelaar Van Santvoort dat het op korte termijn niet genoeg is. „Vorig jaar stonden nog 120 nieuwbouwwoningen te koop in Eindhoven. Dat zijn er nu maar 31, waarvan het grootste deel een vraagprijs boven het miljoen heeft.”
