Huizen aan eroderende Bretonse kust? ‘Aan zee is alles te verkopen’

Iedereen wil een huis met de pieds dans l’eau, de voeten in het water. Karine Bothorel van het chique makelaarskantoor Demeures du Littoral in het West-Franse kustplaatsje Perros-Guirec laat op haar Mac-computer een overzicht zien van de verzoeken die ze de afgelopen tijd ontving. Kijk maar, gebaart ze, ongeveer de helft van de aanvragen gaat over zo’n huis direct aan zee.

De huizen die Demeures du Littoral aanbiedt zijn indrukwekkend. De makelaardij, in 2005 opgericht door Bothorels moeder Roselyne Bothorel, richt zich op klanten met een „budget ++”. Zij verkoopt riante villa’s, kastelen en zelfs privé-eilanden aan de kust van Bretagne en de zuidelijker gelegen departementen Vendée en Loire-Atlantique. Zo staat momenteel voor een slordige 1,9 miljoen euro een neo-Baskische villa te koop met een art deco-schoorsteen, vijf slaapkamers, een riant zwembad en een forse tuin. Vanuit de slaapkamer heb je zicht op de ruige, Bretonse kustlijn.

De aantrekkingskracht van dit soort woningen behoeft geen uitleg, maar het kopen van een huis met de voeten in het water in Bretagne is niet zonder risico’s. In grote delen van het departement wordt de kust bedreigd door de stijgende zeespiegel. Wereldwijd zijn zeeën door klimaatverandering sinds 1880 gemiddeld met 23 centimeter gestegen, verwacht wordt dat er tot 2050 nog 30 centimeter bij komt. Ook is er sprake van forse erosie; 41 Bretonse gemeenten lopen bovengemiddeld veel risico. In veel van deze gemeenten mag niet meer gebouwd worden in de buurt van de afbrokkelende kust. Ook elders aan de Franse kust, van de Côte-d’Azur tot de omgeving rond Bordeaux, leiden de zeespiegelstijging en erosie tot zorgen.

Verplichte waarschuwing

De kwetsbaarheid van de Bretonse kust is goed zichtbaar in Perros-Guirec en omgeving. Zo is de plezierjachthaven waar moeder en dochter Bothorel vanuit hun met licht hout en designmeubels gevulde makelaarskantoor op uitkijken, verstevigd met grote, roze keien. Iets noordwaarts kom je midden op de weg een bord tegen dat waarschuwt voor overstromingsgevaar. Ernaast staat een vrijstaand huis te koop voor 577.000 euro; iets boven de gemiddelde vierkantemeterprijs.

Verderop loopt de kust via meters hoge, steile kliffen de zee in. Er staan huizen met indrukwekkend uitzicht op de baai, waar de zee op een stormachtige dag woest beukt tegen de grote keien die als walvisruggen uit het water steken. Net onder een wit huis met een puntdak heeft de zee een gat van zo’n vijftien meter breed uit de klif geslagen.

Ook op makelaarskantoren wordt de dreiging van de zee steeds zichtbaarder. Al jaren zijn makelaars verplicht hun klanten te informeren als een huis in een „overstroombaar gebied” staat en sinds 1 januari 2023 moeten zij ook op hun affiches en websites kenbaar maken of er sprake is van erosiegevaar. Karine Bothorel heeft daarom op de raambiljetten van Demeures du Littoral een uitgeprint zinnetje geplakt. „Informatie over de risico’s waaraan dit pand is blootgesteld is te vinden op de site Géorisques”, met een link naar een overheidssite.

Doel van het verplichte zinnetje is mensen bewust maken van de klimaatgerelateerde risico’s bij de aanschaf van een huis. Niet alleen riskeren kopers dat de grond onder hun huis vandaan brokkelt, ook wordt erosieschade in Frankrijk anders dan overstromingsschade niet gedekt door verzekeraars.

Toch vragen makelaars als Bothorel zich af of het iets zal uitmaken. „Ik maak me geen zorgen dat deze risico’s ons werk de komende jaren gaan veranderen”, zegt Karine Bothorel. „Er zijn zo veel mensen die een huis aan de kust willen. Als we er een in de verkoop zetten, is dat het snelste weer weg.” Sinds de coronapandemie stegen de prijzen van vastgoed fors in Bretagne, met de huizen aan zee op kop. „Maar zelfs nu de markt wat kalmeert, nemen de prijzen van deze huizen niet af.”

Ook elders in Frankrijk leiden overstromings- en erosierisico’s vooralsnog niet tot een kentering op de markt. Klimaatrisicobureau Callendar onderzocht de Franse vastgoedmarkt tussen 2016 en 2021 en ontdekte dat vijftienduizend woningen verkocht zijn (voor samen voor bijna 5 miljard euro) die volgens de huidige voorspellingen voor 2050 bedreigd worden door de stijgende zeespiegel. Eenzelfde tendens is te zien in de Alpen, waar skichalets in gebieden waar binnen een paar jaar nauwelijks sneeuw meer zal zijn, verkocht worden bij de vleet.

Ingewikkeld en beangstigend

Socioloog Solange Martin van het Franse Agentschap voor Milieu en Energiebeheer (ADAME) vindt het niet verbazingwekkend dat kopers geïnteresseerd blijven in huizen waar dergelijke klimaatrisico’s aan kleven. „We zijn deels irrationele wezens als het gaat om risico’s nemen”, zegt ze via een videoverbinding.

Bij de keuze voor een huis op een risicovolle plek aan zee kan er sprake zijn van cognitieve dissonantie, zegt de socioloog. „Veel mensen hebben het beeld dat wonen aan zee erg prettig is, die dromen er bijvoorbeeld van hun pensioen door te brengen aan de kust. Als er dan nieuwe informatie binnenkomt die dat beeld aantast, zijn we eerder geneigd om die informatie in twijfel te trekken dan ons beeld.”

Ook is de mens volgens Martin niet geneigd te geloven dat hij zich in gevaarlijk gebied bevindt. „Daarbij is er sprake van het halo-effect”, zegt ze verwijzend naar de neiging van mensen om een mens of ding op basis van één positief aspect in zijn geheel positief te beoordelen.

„We beschouwen het milieu wereldwijd als zijnde in een slechte staat. Op nationaal niveau gebeurt dit al een stuk minder, en in de eigen omgeving nóg minder -– behalve misschien als je bij een ringweg woont of zo. Het is te ingewikkeld en beangstigend om te beseffen dat we in gevaarlijk gebied wonen, dus we blokkeren informatie die daar op wijst.”

Uit onderzoek is bovendien gebleken dat mensen duizendmaal sneller geneigd zijn risico’s te accepteren als ze er zelf voor kiezen (bijvoorbeeld door een huis op een eroderende klif te kopen) dan wanneer die hun worden opgelegd (bijvoorbeeld als een kerncentrale in hun achtertuin wordt gebouwd).

‘Sommigen overdrijven’

In Perros-Guirec zien moeder en dochter Bothorel wel dat er „iets meer klanten dan vroeger” zijn die vragen naar het risico van erosie en overstromingen. „Ik denk tegenwoordig één op de vijf, maar het is zeker niet het belangrijkste criterium”, zegt Karine Bothorel. „We hebben ook cliënten die er de spot mee drijven, die het allemaal onzin vinden. Zoals mijn moeder zelf, zij heeft vorig jaar nog een huis gekocht in een overstromingszone, maar met een geweldig uitzicht op de haven.”

Moeder Bothorel komt uit haar kantoor om haar dochter te corrigeren: de zone waarin haar nieuwe huis staat is slechts als „gevoelig” aangemerkt. „Ik ken de plek en ik heb de kustlijn daar de afgelopen veertig jaar niet zien veranderen dus ik wil dat kleine risico wel nemen.”

Roselyne Bothorel vindt het bovendien „een kwestie van waarin je gelooft”. „Sommige mensen overdrijven enorm. Die durven zelfs op driehonderd meter van de kustlijn niet te kopen omdat ze bang zijn voor de zee.” „Absoluut ridicuul”, vindt ze dat. „Ik heb niet eens zin om dat soort mensen te helpen.”

Lees ook: Macron kan klimaatcrisis niet negeren na zomer vol extremen

Socioloog Martin vindt het niet onlogisch dat klimaatrisico’s niet het belangrijkste criterium zijn bij het kopen van een huis. „Er zijn zo veel parameters die spelen: de plek, de aanwezigheid van winkels, het openbaar vervoer, hoe druk het ergens is, wat voor buren er wonen, wat voor scholen, wat voor ziekenhuizen, wat voor regio. Als een huis aan al je wensen op deze vlakken voldoet, maar er wel een risico is dat het binnen dertig jaar overstroomt, tja, dan weegt dat risico niet zwaar mee.”

Ze onderstreept ook dat een deel van de kopers, gemiddeld 20 procent en vooral ouderen, „klimaatsceptisch” is en (de ernst van) klimaatverandering ziet als iets waarover getwist kan worden. Uiteraard speelt ook mee op wat voor manier de risico’s gepresenteerd worden door makelaars.

Vakantiehuizen

Voor veel van de klanten van de Bothorels speelt bovendien een rol dat het huis dat ze kopen, meestal niet hun hoofdwoning is. „De helft van alle woningen in de omgeving Perros-Guirec zijn vakantiehuizen”, zegt Karine Bothorel. „We hebben veel Parijse en buitenlandse klanten die hier hun tweede, derde of zelfs vierde huis komen kopen.”

Voor deze kopers met „budget ++” is het niet dé investering van hun leven, zoals het kopen van een eerste huis voor velen wel is, en betekent een risico op een overstroming geen risico op dakloosheid. Roselyne Bothorel, schamper: „Voorlopig hebben onze klanten er geen enkel probleem mee om hun geld bij ons uit te geven.”

Hoewel de vraag naar huizen waar bewoners over een paar jaar of decennia letterlijk les pieds dans l’eau zullen hebben niet afneemt, zien moeder en dochter Bothorel wel andere gevolgen van klimaatverandering voor hun werk.

Niet alleen krijgen de makelaars met steeds meer regelgeving te maken –Roselyne Bothorel zegt dat inmiddels zoveel randinformatie op de affiches moet staan dat „we straks het huis niet meer kunnen laten zien”. Ook merken de makelaars dat op „gevoelige” percelen aan de kust steeds vaker niet bijgebouwd mag worden.

„Dan mag er bijvoorbeeld geen aanbouw geplaatst worden. Of het is verboden om een zwembad te graven. En voor veel van onze klanten is een zwembad onmisbaar.” Zelfs in het om het regenachtige weer beruchte Bretagne, voegt haar dochter eraan toe met een gebaar naar de voordeur, waarachter de regen met geweld tegen het wegdek neerslaat.

Binnenkort onbewoonbaar

In heel uitzonderlijke gevallen zijn er woningen waarover zelfs de wat sceptische Roselyne Bothorel twee keer zou nadenken wegens de klimaatrisico’s. Zoals aan de Grève Rose, een uitstulping in zee bij het plaatsje Trégastel, tien minuutjes rijden van Perros-Guirec. De woeste groengrijze zee slaat hier tegen de zachte, duinachtige kustlijn; de zee heeft al een paar forse happen uit zanderige kliffen genomen. Op bordjes worden mensen gewaarschuwd voor meer van zulke instortingen.

Op een paar meter van de kustlijn staan zeven vrijstaande huizen omringd door helmgras. Tussen het water en de woningen, vanwaar je een magnifiek uitzicht hebt over de baai, is een slanke roze dijk gebouwd. Maar hoewel die het erosieproces vertraagt, gaan makelaars ervan uit dat het gebied binnen een paar jaar onbewoonbaar zal zijn. „Die huizen hadden daar nooit gebouwd moeten worden”, vindt Roselyne Bothorel. „En ik zou ze niet snel aannemen om te verkopen.”

Hoewel, zegt ze als wordt doorgevraagd, als de prijs genoeg zakt zullen ook voor deze huizen kopers te vinden zijn. „Aan zee is alles te verkopen.”