Corporaties moeten bouwen, verduurzamen en de huur verlagen. Kan dat allemaal?

De Nederlandse woningmarkt „draait als een zonnetje”, zei toenmalig minister Stef Blok in 2017. Zijn portefeuille, Wonen, werd bij de kabinetsformatie datzelfde jaar afgeschaft. Volkshuisvesting was niet meer nodig, was de gedachte.

Een kabinet later is diezelfde volkshuisvesting toch weer „terug”, aldus de nieuwe verantwoordelijk minister Hugo de Jonge (CDA). En dat geldt ook voor de 279 Nederlandse woningcorporaties, die in zijn vorig jaar gepresenteerde plannen een grote rol kregen om de wensen van het kabinet uit te voeren. Kort gezegd moeten ze tegelijkertijd bouwen, verduurzamen en aan inkomensondersteuning doen voor armere huurders – en als het even kan vóór 2030.

De doelstellingen zijn vorige zomer vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken tussen onder meer koepelorganisatie voor woningcorporaties Aedes, de Nederlandse Vereniging voor Gemeenten en De Jonge. Maar sinds die tijd stegen de bouwkosten en de rente, en de locaties om te bouwen zijn schaars. Experts twijfelen of de doelen haalbaar zijn.

Het bekendste en meest ambitieuze plan is een grote toename van het aantal corporatiewoningen, op dit moment zo’n 2,3 miljoen. Van de 900.000 woningen die tegen 2030 gerealiseerd moeten zijn, komen er 300.000 voor rekening van de corporaties. Het grootste deel daarvan moet sociale huur worden, met 50.000 woningen bestemd voor de middenhuur.

Ook kregen de corporaties een rol toebedeeld op het gebied van verduurzaming. Sinds de energiecrisis is het belang daarvan enkel gegroeid: volgens onderzoeksbureau TNO woont 68 procent van de mensen die energiearmoede ervaren in een corporatiewoning. Om de ergste nood te lenigen, moeten corporaties de tochtigste woningen – met energielabel E, F of G – uiterlijk eind 2028 naar een beter label hebben getild. Volgens koepelorganisatie Aedes waren dat er afgelopen zomer ongeveer 250.000.

Ook moeten de instellingen een inspanning leveren om in 2030 zeker 675.000 woningen te isoleren tot een ‘toekomstklaar’ niveau. Dat wil zeggen: zo goed geïsoleerd dat ze in theorie gasloos verwarmd kunnen worden, bijvoorbeeld met een warmtepomp. In datzelfde jaar moeten 450.000 woningen van het gas af zijn. Omdat de corporaties hierbij grotendeels afhankelijk zijn van gemeenten en energieleveranciers – voor het aanleggen van warmtenetten bijvoorbeeld – wordt in 2024 opnieuw bekeken hoe haalbaar dit doel is. Dat lijkt lastig. De brancheorganisatie van energiebedrijven waarschuwde zondag in het Financieele Dagblad dat momenteel veertig projecten voor stadswarmte stilliggen of vertraagd zijn, omdat ze niet rendabel zouden zijn. Het gaat om zo’n 375.000 van de 500.000 geplande aansluitingen.

Huurders in de knel

Maar er zijn ook huurders die nu al in de knel komen door de gestegen voedsel- en energieprijzen. Daarom kondigde minister De Jonge in december een gedeeltelijke huurverlaging aan. Een half miljoen huurders met een inkomen tot 120 procent van het sociaal minimum, gaan 57 euro per maand minder betalen dan huurders met een hoger loon.

Om dit alles te realiseren heeft het kabinet een langgekoesterde wens van de corporaties in vervulling laten gaan. Per 1 januari is de verhuurderheffing afgeschaft. Dat was een extra belasting voor woningcorporaties, ingesteld in 2013, toen zij werden geplaagd door (financiële) schandalen. Volgens Aedes scheelt het afschaffen van deze heffing in totaal zo’n 1,7 miljard euro per jaar. Is dit voldoende om alle doelstellingen te realiseren?

Ter vergelijking: de „investeringsopgave” voor de sector ligt tussen 2022 en 2030 op ongeveer 120 miljard euro, blijkt uit doorrekeningen die het kabinet afgelopen zomer liet maken. Ongeveer de helft daarvan is bestemd voor nieuwbouw, zo’n 46 miljard euro voor verduurzaming en de rest voor de huurverlaging. Een groot deel van de plannen zal dus uit bestaande inkomsten of leningen moeten worden betaald.

Het ministerie concludeerde op basis van een financiële doorrekening dat de plannen destijds volgens „de huidige prognoses” haalbaar waren. Maar die omstandigheden zijn veranderd. De woning- en bouwsector als geheel is getroffen door bouwkostenstijgingen, verdere personeelskrapte en oplopende rente.

Corporaties Randstad het zwakst

Hoewel de jaarlijkse berekening van de financiën van corporaties pas in de zomer wordt verwacht, vraagt Frans Schilder, een aan het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) verbonden onderzoeker, zich af of alle doelen gehaald worden. „Het antwoord is waarschijnlijk nee. Ik denk dat alles kan. Maar niet tegelijk, en ook niet snel.”

Met name de huurverlaging, zegt Schilder, „heeft een enorme impact” op de slagkracht van corporaties in de toekomst. „Nieuwbouw rendeert op den duur, maar huurverlagingen gaan rechtstreeks ten koste van de investeringscapaciteit van corporaties”, zegt hij. „Dat is geen eenmalige kostenpost. Ook over tien jaar zorgt die maatregel voor minder inkomsten.”

Ook emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn en directeur Berry Blijie van onderzoeksbureau ABF Research denken dat corporaties het „lastig” krijgen. Wel benadrukt Conijn dat deze organisaties onderling sterk van elkaar verschillen -– qua financiën, maar ook wat betreft hun individuele opdracht. Hoeveel slechte energielabels een corporatie heeft, of wat de bouwdoelstellingen in de eigen regio zijn, maakt nogal uit voor de haalbaarheid van de plannen.

Grote lijnen zijn wel te ontwaren, zegt Conijn. Zo wordt de uitvoering van de plannen moeilijk in de Randstad, met name in de regio Rotterdam-Haaglanden. Conijn: „De financiële positie van deze corporaties is het zwakst.” Er moet relatief veel worden gebouwd en deze steden kennen veel oude woningen, veelal gebouwd voor de Tweede Wereldoorlog.

„Verduurzaming van dat soort oude panden kan heel duur zijn”, voegt Blijie daaraan toe. Vaak wordt dat gedaan wanneer een woning op de rol staat voor een grote renovatie, meestal zo’n twintig, dertig jaar na de bouw. „Daardoor is het moeilijk te scheiden hoeveel geld er naar verduurzaming gaat, en hoeveel naar renovatie. Maar de bedragen voor de totale klus kunnen uiteen lopen van 50.000 tot 150.000 euro per woning.”

„Het afschaffen van de verhuurderheffing geeft wel wat ruimte”, zegt Gijsbert van Herk, bestuursvoorzitter van corporatie Staedion, die zo’n 44.000 woningen bezit in en rond Den Haag. „Maar je ziet veel van dat geld al wegvloeien naar de huurverlaging en verduurzaming.”

Met name de bouw van voldoende huizen wordt volgens Van Herk lastig in zijn gebied. „In de regio Haaglanden moeten er 25.000 nieuwe woningen komen. Als je alle plannen die de corporaties hier hebben optelt, kom je op vijftien- tot zeventienduizend. Dan zit er een gat in de ambities.” Volgens Van Herk leidt het afschaffen van de verhuurderheffing dan ook niet tot extra woningen in zijn regio.

Dilemma: waar te bouwen?

Op het gebied van nieuwbouw is geldgebrek bovendien niet de enige moeilijkheid. Wáár te bouwen is voor veel projectontwikkelaars een dilemma, grond is schaars en duur. Voor corporaties komt daar nog bij dat ze hun investeringen niet via hoge huren kunnen terugverdienen.

Om toch nieuwe sociale huurwoningen aan te trekken, eisen gemeenten soms dat commerciële projectontwikkelaars ook corporaties betrekken bij hun plannen. Zo bestaat in Amsterdam al enige tijd de ‘40-40-20’-regeling. Van ieder groot nieuwbouwproject moet 40 procent sociale huur zijn, 40 procent huur of koop in het middensegment en de rest mag uit dure huur of koop bestaan.

„Het samenwerken met die marktpartijen begint nu soms ook een beperking te vormen”, zegt Eric Nagengast, directeur vastgoed van de Noord-Hollandse corporatie Rochdale (38.000 woningen). „We zien nu dat marktpartijen soms zeggen: de huizenprijzen dalen, het project kan nu niet meer uit. We zetten het plan even op pauze.”

Gebrek aan locaties

Soms duurt het ook langer voordat ontwikkelaars 70 procent van hun te bouwen woningen verkocht krijgen, vertelt Henk Peter Kip, directeur van de Utrechtse corporatie Woonin (35.000 woningen). Die grens van 70 procent is noodzakelijk voor de bouw daadwerkelijk begint. Zowel Nagengast als Kip denkt dat de corporaties in ieder geval de bouwdoelstellingen niet zullen halen. „Dat ligt met name aan het gebrek aan kansrijke locaties”, zegt Nagengast. Kip: „Er zijn gewoon onvoldoende plekken.”

Er is genoeg scepsis over de haalbaarheid van de doelen, maar welke ervan niet gehaald zullen worden, is lastig te zeggen. PBL-onderzoeker Schilder: „Corporaties en gemeenten moeten zich afvragen wat ze nu het belangrijkst vinden van alle plannen.” De huurverlaging is relatief makkelijk uit te voeren en gaat in ieder geval door. „Er is geen algemeen beeld van te schetsen welke opgave het eerst achterblijft”, zegt emeritus hoogleraar Conijn. „Het is een kwestie van prioriteiten.”