Oké, niet iedere starter heeft de hulp van z’n ouders nodig. En volledig passief zijn starters op de woningmarkt evenmin. In de eerste helft van dit jaar kochten meer mensen voor het eerst een huis dan een jaar eerder, aldus makelaarsvereniging NVM. Met dank aan lagere vraagprijzen en wat ruimere leennormen.
Vanaf volgend jaar mogen mensen met een studieschuld en alleenstaande starters nog iets meer lenen, maar erg veel scheelt het niet. Met een modaal salaris kun je nog geen twee ton hypotheek krijgen. Zeker in de grote steden vis je daarmee achter het net.
En dat terwijl de ouders van die starters vaak forse overwaarde hebben op hun eigen woning. De oplossing lijkt dan voor de hand te liggen: beleen een deel van die overwaarde bij de bank, en zet die lening door naar je kind. Dat betaalt vervolgens maandelijks rente en aflossing, en profiteert net als bij een gewone hypotheeklening van de renteaftrek.
Deze aanpak komt vaker in beeld sinds dit jaar de ‘jubelton’ is afgeschaft. Konden ouders hun kind vorig jaar nog belastingvrij 106.671 euro schenken voor aankoop van een huis, dit jaar werd die vrijstelling verlaagd tot een kwart. „Er is de laatste tijd zeker meer interesse voor de familiehypotheek gekomen”, constateert Oscar Noorlag van hypotheekadviseur Van Bruggen Adviesgroep.
Maar zet het ook zoden aan de dijk? Niet per se. Als de starter ook nog geld van de bank nodig heeft, zijn beide leningen niet zomaar op te tellen. De verstrekker van de hypotheeklening kijkt naar bestedingsruimte en neemt de familielening bij de berekening daarvan mee.
Hier bestaan nogal eens misverstanden over, merkt financieel planner Mieke Post in gesprekken met klanten. „Ouders denken er vaak iets te makkelijk over: mijn kind kan twee ton bij de bank lenen, wij doen er een ton bovenop. Maar zo werkt het niet.”
Ongunstige tarieven
Sommige banken staan wel een hogere lening toe als ouders de maandelijks aan hen betaalde rente en aflossing jaarlijks terugschenken aan hun kind. Dan drukt de familielening immers niet op diens bestedingsruimte. Post adviseert haar klanten daarbij onder de jaarlijkse fiscale vrijstelling te blijven, volgend jaar 6.633 euro per kind.
Een voorbeeld. Stel dat je een ton uitleent tegen 4,5 procent rente, dan moet jouw kind elke maand ongeveer 500 euro aan je betalen. Schenk je het opgetelde bedrag aan het eind van het jaar terug, dan blijf je binnen die grens.
Naar de notaris hoef je niet voor zo’n constructie, maar de afspraken moeten wel formeel op papier staan. Lening en schenking moeten daarbij ook duidelijk gescheiden zijn, anders kan de fiscus gaan dwarsliggen.
Zo’n familielening inclusief jaarlijkse schenking kan dus een oplossing zijn voor starters met een te krap koopbudget. Maar als ouders moet je het je wel kunnen veroorloven. Duidelijk nadeel is de gestegen hypotheekrente: die is ten opzichte van twee jaar geleden meer dan verdubbeld. Neem je als ouders een ton overwaarde op, dan ben je met een rentetarief van 4,5 procent sowieso 4.500 euro per jaar aan de bank kwijt. Die rente is niet aftrekbaar.
Lees ook Overwaarde al gebruikt, maar het huis nog niet verkocht – en nu dalen de prijzen
Daar komt volgens Noorlag al gauw een paar duizend euro bij, door ongunstige nieuwe box 3-tarieven. Dat zit zo. Die ton overwaarde die je extra leent, komt als schuld in box 3 te staan. Daar staat de lening aan je kind als bezitting tegenover. „In het verleden streepte je die twee posten gewoon tegen elkaar weg, maar dat mag niet meer. Je hebt nu te maken met complexere berekeningen”, aldus Noorlag. Omdat de vordering nu hoger wordt belast dan de schuld aan fiscaal voordeel oplevert, pakt de fiscale afrekening nadelig uit.
Snel aflossen
En je moet ook wat verder vooruitkijken, vindt financieel planner Post. „Ga als ouder niet te snel overstag. Breng eerst je eigen doelstellingen voor de nabije toekomst in beeld. Stel dat je over tien jaar naar een appartement wilt verhuizen en daarvoor je overwaarde nodig hebt. Als jouw kind tegen die tijd de lening nog niet kan aflossen, heb je jezelf op slot gezet.”
Daarom is het ook aan te bevelen direct al af te spreken dat je zoon of dochter bij een stijgend salaris zo snel mogelijk aflost, aldus Noorlag. „De looptijd van de lening is dertig jaar, dat is nodig om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen. Maar het zou mooi zijn als die in vijf tot tien jaar al is afgelost.” In dat geval is er ook minder gevaar dat de constructie scheve ogen oplevert bij de andere kinderen, voor wie zo’n lening er mogelijk niet inzit.
Veel andere mogelijkheden om het budget van de starter op te vijzelen zijn er niet. Soms kunnen ouders garant staan voor de hypotheek van hun kind, en zo de hypotheekverstrekker tot een wat hogere lening bewegen. Als je kapitaalkrachtig genoeg bent om een eventuele strop op te vangen, is dat een eenvoudige stap. Al zijn financiers er volgens Noorlag steeds minder happig op, door de strengere opstelling van toezichthouder AFM.
Startersvrijstelling
Meerdere klanten van Post hebben ervoor gekozen met hun overwaarde zelf een huis te kopen en dat te verhuren aan hun kind. Nadeel: sinds dit jaar betaal je dan 10,4 procent overdrachtsbelasting, het tarief dat onder meer geldt voor de tweede woning.
Dan is het heel wat gunstiger als jouw kind het huis koopt, want voor 18- tot 35-jarigen geldt de startersvrijstelling: 0 procent overdrachtsbelasting. Post: „Anderzijds blijft bij koop en verhuur de eventuele waardeaangroei van het huis wel bij de ouder. Die heeft het wat meer zelf in de hand.”
Noorlag kent vooral voorbeelden van mensen die een huis kochten voor hun studerende kinderen, niet zozeer voor starters op de arbeidsmarkt. „Het gaat doorgaans wel om enorme bedragen. Daarbij moet je je afvragen of je dat geld niet op termijn zelf nodig hebt.”
Nog een punt: de hoogte van de extra hypotheek kan ouders ook nog tegenvallen. Vanaf 57 jaar rekent de bank namelijk met het toekomstige pensioeninkomen in plaats van het huidige arbeidsinkomen.
