Meer woningen bouwen? Op het oude industrieterrein is nog wel plek

‘Kijk daar”, zegt locatiebeheerder Erwin Kiela. Hij staat aan de voet van een bakstenen toren met kantelen, een ouder deel van de meelfabriek waar hij 36 jaar werkte. Sinds een jaar is het voormalige fabrieksterrein in Wormerveer een grote bouwplaats. Kiela, die elke hoek van het terrein kent als z’n broekzak, leidt namens de bouwers bezoekers rond. „Je had hier in de regio met Albert Heijn, Duyvis en Verkade veel toonaangevende industrie – en dit was een manier om elkaar naar de kroon te steken”, zegt hij, terwijl hij naar de rij kantelen wijst. „Nergens voor nodig natuurlijk, maar het stond wel chic.”

Voor de verkoop van de woningen die Frank Klomp, directeur projectontwikkeling van bouwbedrijf Van Wijnen, er nu bouwt, zijn die kantelen des te belangrijker. Klomp: „Dit soort authentieke details geeft de buurt karakter. Daardoor willen mensen hier wonen.”

Er zijn meer industriegebieden die in woonwijken veranderen, zoals deze locatie in Wormerveer. Voor minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) is deze zogenoemde transformatie belangrijk om zijn bouwambitie van 900.000 woningen voor 2030 te halen. Jaarlijks moeten 15.000 woningen worden gerealiseerd in voormalige kantoren, winkelpanden of andere bedrijfsgebouwen.

Het is nu moeilijk voor te stellen dat op dit terrein in Wormerveer straks kinderen spelen en mensen naar hun werk fietsen. Er moet nog heel wat gesloopt worden; een jaar of dertig, veertig geleden zijn veel van de oorspronkelijke stenen fabrieksgebouwen vervangen door raamloze productiehallen met grauwe beplating als buitenmuur. Die gaan allemaal tegen de vlakte.

Met de Zaan op de achtergrond klauwt de grijper van een sloopkraan zich vast in een stuk beton waar de wapening uitsteekt. Tussen de grijs-witte kolossen zijn hier en daar oudere bakstenen delen van de fabriekshal te zien – dit worden buitenmuren van appartementen.

Voor Wormerveer vormt het Zaankwartier, zoals de buurt gaat heten, een flinke uitbreiding. Er komen 680 woningen, een kinderdagverblijf, een huisartsenpost, horeca en een parkeergarage. In de tientallen meters hoge witte graansilo komen hotelkamers. Voor de projectontwikkelaars bij Van Wijnen, waar veel ervaring is met dit soort ‘transformatie’, is het een gouden kans. Klomp: „Het is een prachtig project. We bouwen hier honderden betaalbare koop- en huurwoningen op een toplocatie.”

Bedrijventerreinen in trek

Na enkele jaren waarin transformatie steeds meer woningen opleverde, liep dit de laatste jaren juist terug. Ongeveer een op de tien woningen die in 2021 op de markt kwam, had eerder een andere bestemming. Het aantal van 9.500 ‘transformatiewoningen’ was toen het laagste in zeven jaar. Voorlopige cijfers van statistiekbureau CBS duiden op een verdere daling in 2022.

„Voor die terugloop zijn twee redenen”, zegt Marco Dijkshoorn, directeur projectontwikkeling bij bouwbedrijf Van Omme & De Groot uit Rotterdam. De eerste: „De laatste jaren was er minder geschikt kantoorvastgoed voorhanden. Doordat het economisch goed ging, wilden bedrijven uitbreiden en kwam minder ruimte beschikbaar voor transformatie.” Tweede: waar binnenstedelijk kantoorruimte kon worden verbouwd tot woonruimte, is dat volgens Dijkshoorn inmiddels gebeurd. „Dat ging altijd pand voor pand, op kleine schaal. Er is veel concurrentie voor de beste locaties.” Bovendien, zegt Dijkshoorn: „Waar je in Rotterdam tien jaar terug nog leegstaande kantoorpanden voor een paar honderd euro per vierkante meter kocht, mag je daar nu een nul achter plakken. Dus we móéten ook wel groter om het rendabel te houden.”

Dat betekent: geen losse panden meer, maar gelijk hele bedrijventerreinen. Die blijken om meer redenen geschikt: doorgaans hebben industriegebieden een goed omliggend wegennet en is er al aansluiting op de infrastructuur van een stad. In sommige gevallen kan bestaande bouw met wat aanpassingen worden omgetoverd tot woning. In stedelijke gebieden, waar de woningschaarste het grootst is, zijn industrieterreinen daarom in trek als locatie voor woningbouw. Een willekeurige greep uit lopende transformatieprojecten: 12.500 woningen op het Haagse bedrijventerrein De Binckhorst, 4.500 op bedrijvenpark Entree in Zoetermeer, 2.500 woningen op het Amersfoortse industrieterrein De Hoef en 1.900 in het Helmondse Houtsdonk.

Rijkssubsidie geeft gemeenten een extra prikkel. Ze kunnen aanspraak maken op tientallen miljoenen uit de Woningbouwimpuls, als ze binnen afzienbare tijd concrete woningbouwplannen presenteren. Het kabinet stelde afgelopen zomer nog eens 100 miljoen euro beschikbaar om transformatie te versnellen.

Lees ook: Hoe ziet Nederland er in 2050 uit? Niemand die het weet.

De speurtocht naar locaties voor woningbouw richt zich allang niet meer alleen op verouderde of leegstaande terreinen, zoals dat in Wormerveer. Gemeenten kijken ook naar industrieterreinen waar nog volop bedrijfsactiviteit is. De strijd om ruimte wordt hier ineens heel acuut. Moet de industrie wijken voor woningbouw?

In Delft komt deze spanning nadrukkelijk naar voren. Het gemeentebestuur daar wil tot 2030 zeker 15.000 woningen bouwen, maar kan daarvoor niet terecht op nieuw, onbebouwd terrein. Daarom viel het oog op het terrein Schieoevers, waar 260 bedrijven gevestigd zijn. De ondernemingen aan weerszijden van het water variëren sterk; van een afvalverwerker en een evenementenexploitant tot hightech maakindustrie met een link naar de nabije Technische Universiteit. „Er is allerlei industriële bedrijvigheid mogelijk, omdat hier andere geluids- en milieunormen gelden dan in een woonwijk”, aldus voorzitter Nils Eekhout van ondernemersvereniging Bedrijven Kring Schieoevers.

Juist daarom schrokken ondernemers op dit industrieterrein toen de gemeente in 2017 Schieoevers aanwees als plangebied voor grootschalige woningbouw. Eekhout: „Het was meteen duidelijk dat de geluidscontouren hier een groot punt worden. Wat als omwonenden straks klagen over geluid? Kun je dan je bedrijf nog wel voortzetten?”

Na een half jaar van weerstand besloten de bedrijven toch met de gemeente om tafel te gaan. „We zagen het belang voor de stad Delft er ook van in, en dit gaf de kans inspraak te hebben in de plannen.”

Met de gemeente werd vastgelegd dat de bedrijven niet beknot worden in hun bedrijfsvoering, als in de toekomst woningbouw op Schieoevers plaatsvindt. Deze afspraken dienden als basis van het bestemmingsplan dat de Delftse gemeenteraad in oktober onder grote tijdsdruk aannam. Die eindsprint had te maken met de voorwaarden voor rijkssubsidie. „Sommigen van onze leden vonden dat wel heel snel gaan”, zegt Eekhout.

Bezwaren tegen het plan konden tot dit najaar bij de Raad van State worden ingediend. Dat is inderdaad gebeurd, weet Fidan Bulut, projectleider van de gemeente Delft. Ze zegt dat zeven bedrijven en een bewonersvereniging dit hebben gedaan. „Ik begrijp dat het laatste gedeelte van de besluitvorming voor sommigen heel snel is gegaan, maar we hebben een uitgebreid voortraject gehad. De gemeenteraad vindt het van belang dat de bedrijvigheid op Schieoevers blijft, en dat is ook uitgesproken. We hebben het volste vertrouwen dat het linksom of rechtsom toch gaat lukken.”

Salamitactiek

Als op Schieoevers straks woningen staan, is het de vraag hoe omwonenden en bedrijven de onderlinge omgang goed houden. Hoe voorkom je handhavingsverzoeken als een optreden op de evenementenlocatie na tien uur ’s avonds tot klachten over geluidsoverlast leidt?

Eekhout en Bulut komen nu elke drie weken bij elkaar om zich over dit soort vragen te buigen. Nog altijd bestaat bij sommige ondernemers die hij vertegenwoordigt angst voor een ‘salamitactiek’, waarbij klachten van buurtbewoners het steeds een beetje moeilijker maken bedrijfsactiviteiten voort te zetten.

Geluidsnormen worden al overschreden om woningbouw mogelijk te maken: Op zolder mag je niet slapen, staat in de koopakte – te veel herrie.

Eekhout: „De Nederlandse wet beschermt de zwakkere, en als bedrijf mag je dan al gauw gaan bewijzen dat de klacht van een omwonende niet terecht is. Misschien zou je in een geval als dit de bewijslast juist moeten omdraaien en het bedrijf vooropstellen. Je zit hier nu eenmaal niet in een stille woonwijk. Dat betekent natuurlijk niet dat alles zomaar mag, maar er moeten wel goede afspraken komen om te zorgen dat er geen conflicten ontstaan.”

Ook in de bouwfase is bij menig project inspraak een factor die voor vertraging zorgt. Of het nu gaat om stof van de bouwplaats, of om mensen die überhaupt tegen nieuwbouw zijn.

Het nadeel van bouwen op industrieterreinen is dat je ineens ook met veel belanghebbenden te maken hebt, zegt projectontwikkelaar Klomp van bouwbedrijf Van Wijnen. „Je houdt altijd mensen in de omgeving die er een slaatje uit willen slaan – denk aan een nieuwe schutting of een financiële compensatie omdat ze denken dat hun huis minder waard wordt. Het hoeft er maar eentje te zijn: ook als 999 buren akkoord zijn, kan die ene de boel ernstig vertragen.”

Als door procedures in zo’n geval de bouw stilvalt, zullen volgens Klomp ook toekomstige bewoners onnodig lang moeten wachten op hun nieuwe huis. „Soms zou ik willen dat er meer naar het algemeen belang wordt gekeken, en dat niet één omwonende alles stil kan leggen.”