Van ‘door het dak’ naar ‘seinen op rood’: wat is er aan de hand op de woningmarkt?

de woningmarkt De huizenprijzen zijn afgelopen kwartaal ongewoon rap gedaald. Voor eigenaren en projectontwikkelaars is dat geen goed nieuws, starters hebben er mogelijk baat bij.



Foto Peter HIlz

Nieuwsberichten over de woningmarkt werden de afgelopen jaren bijna saai. Huizenprijzen verder door het dak. Starters geen voet tussen de deur op hysterische huizenmarkt. Prijzen koopwoningen op hoogste ni… – ‘ja ja ja’, dacht menig lezer bij het zoveelste bericht, ‘nou weten we het wel’.

Tot er vorige week opeens sprake was van hyperbolen met een tegengestelde strekking: ‘razendsnelle afkoeling’, ‘grootste daling ooit’, ‘alle seinen staan op rood’. Na negen jaar van vrijwel ononderbroken prijsstijgingen was daar de eerste echte knik naar beneden, zo maakte makelaarsvereniging NVM bekend. Gemiddeld daalden de huizenprijzen in het derde kwartaal van dit jaar met 5,8 procent ten opzichte van een kwartaal eerder. Ter vergelijking: tussen 2008 en 2013 daalde de waarde van huizen met zo’n 20 procent.

Dat er iets met de prijzen zou gebeuren, werd al voorzien: door de stijgende hypotheekrente, toenemende inflatie en onzekerheid over de energierekening werd de betaalbaarheid van een koopwoning voor meer mensen een probleem. „Maar zó’n forse daling, dat had ik niet verwacht”, zegt emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn (Universiteit van Amsterdam). Wat zegt die snelle prijsdaling? Is er in een afgekoelde markt nog wel sprake van een woningtekort? En vier andere vragen over de huizenprijzen.

1 Waarom dalen de prijzen zo hard?

Zo’n snelle daling van de huizenprijzen als afgelopen kwartaal is ongebruikelijk. Meestal duurt het even voordat een veranderend sentiment écht doorsijpelt in de prijzen. Dat komt door zogeheten verliesaversie, zegt Conijn: de psychologische weerstand bij eigenaren om een lagere prijs te accepteren. Pas als een huis lang te koop staat, zijn ze daar doorgaans toe bereid. „Nu is dat kennelijk toch op grote schaal gebeurd.”

Hoe kan dat? Jasper du Pont, die met data de woningmarkt onderzoekt, opperde op Twitter dat het door het massale overbieden van de afgelopen tijd kan komen. Zijn theorie: doordat huizen voor een relatief lage prijs in de markt zijn gezet, met als doel veel kijkers te trekken die tegen elkaar opbieden, zijn eigenaren gewend geraakt aan vraagprijzen onder de marktwaarde. Daardoor accepteren ze nu sneller een lager bod.

Ter illustratie: een huis dat 150.000 euro waard was, werd op advies van de makelaar misschien voor 140.000 in de markt gezet. In de oude overspannen situatie kreeg een verkoper er 154.000 euro voor, nu 145.000 – voor de verkoper nog steeds een prima, acceptabel bedrag. Zeker omdat het flink meer zal zijn dan hij er zelf voor heeft betaald, als de woning enige tijd geleden gekocht is.

Conijn vindt het een aannemelijke verklaring. Door het vele overbieden was de waarde van een woning heel diffuus geworden, zegt hij. „Verkopers werden voortdurend verrast door wat er tóch nog geboden werd. Daardoor hebben ze misschien niet meer zo’n scherp beeld van wat een woning waard is.” Maar de échte oorzaak van de prijsdaling, zegt hij, ligt natuurlijk bij de opgelopen hypotheekrente en energielasten. Die leiden tot hogere maandlasten, terwijl mensen minder kunnen lenen, in een tijd die al financieel onzeker ís: zo neemt de vraag af.

2 Betekenen dalende prijzen dat het woningtekort afneemt?

De prijs van een woning wordt bepaald door wat een koper op dit moment voor een woning kan betalen, zegt Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering aan Maastricht University. Nu die betaalbaarheid door de hoge hypotheekrente onder druk staat, daalt de prijs. „Vervolgens wordt een nieuw evenwicht gevonden, op een lagere prijs. En dat wakkert weer een nieuwe vraag aan”, zegt Eichholtz. De huizenprijs wordt dus niet alleen bepaald door de vraag, maar heeft er zelf ook invloed op.

Het huidige woningtekort staat daar in principe los van. Daarvoor wordt onder meer gekeken naar de groei van het aantal huishoudens, de verwachte migratie en woonbehoeften. „Er wordt niet gevraagd: voor welke prijs ben je bereid in een woning te wonen?”, zegt Eichholtz. „In die zin is het tekort dus een beetje een vreemd begrip, omdat dit het prijsmechanisme buiten beschouwing laat.” Toch is het nuttig het woningtekort in een cijfer te meten, vindt hij. „Het geeft een idee van wat de vraag is, nu en in de toekomst. Zo weet je wat je moet bouwen en ontwikkelen.”

De échte oorzaak van de prijsdaling ligt natuurlijk bij de opgelopen hypotheekrente en energielasten

Volgens de meest recente prognose van onderzoeksbureau ABF Research, dat het tekort berekent, zijn er nu 315.000 woningen te weinig. Dat is 3,9 procent van de totale woningvoorraad. Om het tekort op een volgens economen acceptabele 2 procent te krijgen, zouden er op dit moment 150.000 huizen bij moeten komen. Om ook aan de vraag in de toekomst te voldoen, zijn er de komende vijftien jaar ruim 1,2 miljoen nieuwe woningen nodig.


Lees ook: Zijn er wel een miljoen woningen nodig? Het kan ook minder zijn, of meer

3 Wat zijn de gevolgen van dalende prijzen voor nieuwbouw?

Die zijn niet best. De opbrengsten dalen, terwijl de bouwkosten sinds de coronacrisis flink zijn gestegen; de productie kwam toen tijdelijk stil te liggen. Nieuwbouwprojecten zijn daardoor moeilijker winstgevend te krijgen. De nieuwbouwmarkt zal enigszins op slot gaan, verwacht Eichholtz. „Particuliere beleggers kijken de kat uit de boom omdat ze verwachten dat er koopjes gaan komen, institutionele beleggers trekken zich terug en particuliere kopers wachten ook.”

Een bouwproject komt meestal pas van de grond als er voldoende eindgebruikers zijn – bewoners dus. En nieuwbouw wordt inmiddels niet meer zo snel verkocht, meldde de NVM vorige week. In het derde kwartaal van dit jaar zijn een derde minder nieuwbouwwoningen en bouwkavels verkocht dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Kopers zijn terughoudend door de economische onzekerheid: ze weten niet hoe hun situatie er over twee à drie jaar voorstaat, als het huis af is en ze de sleutel krijgen. Bovendien is nieuwbouw relatief duur, de helft kost meer dan vijf ton.

„Als projectontwikkelaars een project in de vrieskist zetten, betekent dat niet dat ze er nooit meer mee zullen doorgaan, maar wel dat het later wordt en voor andere prijzen”, zegt Eichholtz. „Dan wordt er heronderhandeld met bouwers.”


Lees ook: Ambitieuze bouwambities. Maar zijn ze ook haalbaar?

4 Welke maatschappelijke gevolgen hebben dalende prijzen?

Eigenaar-bewoners – 60 procent van de huishoudens – zijn doorgaans niet blij met prijsdalingen. Maar omdat de waarde van huizen de afgelopen jaren zó hard is gestegen, zullen de meeste mensen niet onder water komen te staan (de hypotheekschuld is dan groter dan de waarde van de woning). De groep voor wie dat mogelijk wél geldt, bestaat uit mensen die net hun eerste huis hebben gekocht. Ze hebben daar alleen last van als ze moeten verhuizen, bijvoorbeeld vanwege een scheiding. Volgens een berekening van De Nederlandsche Bank (DNB) zou 8 procent van de huiseigenaren onder water komen te staan bij een daling van de huizenprijzen van 20 procent.

Maar ook op wie niet hoeft te verhuizen, hebben dalende huizenprijzen effect. „Wat er op de huizenmarkt gebeurt, is macro-economisch van belang”, zegt Conijn. Bij dalende prijzen houden eigenaar-bewoners hun hand meer op de knip – een psychologisch effect. Daardoor slinkt de consumptie, wat leidt tot economische krimp. DNB is daar bang voor. Dat heeft risico’s voor de financiële stabiliteit, die door de inflatie, hoge rente en economische onzekerheid al in het geding is. DNB waarschuwde dat als huishoudens hun hypotheek niet meer kunnen opbrengen – bijvoorbeeld omdat hun rentevaste periode afloopt en ze ineens hogere maandlasten krijgen – ook banken in de problemen komen. Zij moeten van DNB daarom meer kapitaal aanhouden.


Lees ook: DNB: Risico dat huishoudens niet aan hypotheekverplichtingen kunnen voldoen, neemt toe

5 Kunnen starters nu weer een huis kopen?

Starters zullen blij zijn met een prijsdaling. Toch wil de kentering op de huizenmarkt niet zeggen dat het voor hen aantrekkelijker is een huis te kopen. Dan zou de prijsdaling eerst de gestegen hypotheeklast moeten compenseren. De rente staat inmiddels op ruim 4 procent, tegen 1,4 procent begin dit jaar. Dat betekent: flink hogere maandlasten, en minder mogen lenen. Volgend jaar worden de leennormen nog verder aangescherpt. Terwijl de prijzen door de enorme stijgingen van de afgelopen tijd nog altijd fors zijn. Gemiddeld kost een woning nu 425.000 euro. Die combinatie van factoren maakt het eerder moeilijker dan makkelijker een huis te kopen. Maar starters krijgen wel eerder een voet tussen de deur: een deel van de woningzoekenden is afgehaakt. Minder concurrentie dus.

6 Krijgen we nu weer een volgende huizencrisis?

ABN Amro denkt dat de huizenprijzen volgend jaar 2,5 procent gaan dalen. ING komt op 4,5 procent. Hoe het ook uitpakt: de situatie is anders dan bij de vorige huizencrisis, zegt Conijn. Op het dieptepunt in 2013 stonden één miljoen huishoudens onder water. „Je kon toen 120 of 130 procent van de waarde van een woning lenen, zonder dat je hoefde af te lossen. Dat maakte huishoudens extreem kwetsbaar voor dalingen.” Die tophypotheken zijn er niet meer. „Er wordt afgelost én de leningen zijn veel minder groot: maximaal de waarde van een huis.”

Eichholtz betwijfelt of de prijzen helemaal zullen inzakken. Want door de inflatie, legt hij uit, is de reële rente eigenlijk „ontzettend negatief”: het bedrag dat je vandaag leent, is overmorgen immers geslonken, als je het corrigeert voor inflatie. Financieel is het dus eigenlijk heel voordelig om een hypotheek te nemen, zo redeneert hij. „Mensen denken alleen niet zo, ze zijn nog niet gewend aan inflatie.”

Conijn relativeert. „De huizenmarkt is ontzettend volatiel”, zegt Conijn. „Voor de meeste mensen is een crisis gewoon een kwestie van wachten op betere tijden.”

Lees verder…….